解“视同销售”　多缴税款十万--中国会计界

[会计案例]解“视同销售”　多缴税款十万

leefoo 2005-11-14 15:46:53 2004年3月，大盛房产开发公司委托某税务师事务所对企业前两个月的纳税情况进行了审查。该所的注册税务师王宏经过核对，发现公司前两个月的售房收入与申报缴纳的营业税不匹配。于是，他向财务人员小李询问具体原因，小李做出了如下解释。 　　2004年1月，公司改变了两栋刚完工房产的用途。其中一栋抵顶给某银行用作归还贷款，另一栋转作自身办公用房。根据国家税务总局《关于房地产开发企业有关所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第3条第一款的规定，企业的下列行为应视同销售确认收入：企业将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；将开发产品转作经营性资产；将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；以开发产品抵偿债务；以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。据此，公司向主管税务机关申报了企业所得税和营业税。由于这两处房产的市价均为200万元，公司缴纳了营业税款（不考虑城建税教育费附加）20万元（销售不动产的营业税税率为5%）。 　　听完这番分析，王宏却提出了不同的观点。他认为国税发[2003]83号所述的“视同销售”行为只能用以规范企业所得税的征缴，并不能作为征收营业税的依据。《营业税暂行条例实施细则》第4条规定：营业税纳税义务人是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为；有偿是指取得货币、货物或其他经济利益；单位将不动产无偿赠与他人的行为，视同销售不动产。可见，企业将开发产品用于以下两个方面的，应视同销售缴纳营业税：将不动产无偿赠送他人；将开发产品用于分配、换取非货币性资产以及抵偿债务等行为（虽未取得货币收入，但属于“有偿”转让范畴）。而纳税人将开发产品用于本企业自用、样品以及转作经营性资产等行为，显然不能视同销售，无须缴纳营业税。所以，房产抵债行为应纳营业税，将房产作自身办公使用不缴营业税，该公司多缴纳了10万元税款。 　　王宏建议公司向税务机关提出退还多缴税款的申请。因为按《税收征管法》第51条规定，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，自结算税款之日起3年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息。 　　另外，王宏提醒企业财务人员，按照国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付次月起计征房产税和城镇土地使用税。公司需按文件要求的期限，将转为自用的房产及其实际占用的土地面积申报缴纳这“两税”，否则，一旦接受税务机关的调查，就会遭受补税、罚款以及加收滞纳金的损失。 　　大盛房产开发公司按王宏的提议进行了相应操作，不久就收到了税务机关退还多缴的税款和利息。为此，公司非常满意，称赞税务代理工作可维护纳税人合法权益，并与该税务师事务所签订了常年服务合同。