上海房地产商“曲线输血”
2005年1月-2006年6月上海商品房成交走势 坐轴单位：万平方米 右轴单位：套
7月13日，上海银监局发布其6月底对上海各大商业银行落实“国十五条”情况的调查结果，显示上海各个银行进一步收紧了银根。
“但他们(房地产商)‘活’得还不错，并非奄奄一息。”经常与房地产商打交道的一位业内人士说。经过一年的调控洗礼后，开发商的生存能力大大增强，不符合条件的开发商仍有曲折的路线“暗渡陈仓”。
上海严把放贷闸门
“现在对房地产开发贷款审批越来越难了，如果自有资金不满足，企业的评级在A级以下，基本上不太会考虑放贷。”一家国有商业银行信贷客户经理说。
上海银监局调查结果显示，银行在限制高档商品房项目融资和别墅类项目融资的同时，重点支持优质开发企业的中小套型、中低价位普通商品住宅。
另外，银行大多严格控制了房地产贷款总量，加大了到期开发贷款的回收力度。对于经营管理不规范、拥有较多闲置土地和空置商品房的开发企业严格控制其贷款展期或重组项目融资。
上海银监局称，有的银行对已支持的房地产开发项目，加大了开发及销售情况的监管力度，督促企业按照销售进度的约定比例归还贷款。对于房产项目价格明显高于周边地区，房产商有捂盘、惜售、囤积房源现象的，坚决不予贷款展期，并促使其加快销售进度，尽快收回贷款。
银行还加强了房地产开发项目合法、合规性审查，如要求“四证齐全”、项目资本金必须达到35%比例要求等。有的银行不但要求单个开发项目的资本金比例达到35%，还要求综合性公司所有项目的资本金比例达到35%。有的银行在办理经营性物业贷款等各类房地产抵押贷款时禁止接受自竣工之日起空置满三年的房产作为抵押物。
上海银监局认为，随着“国十五条”的实施，上海房地产市场成交量和成交均价总体稳定，6月份上海的个人房贷也有明显回升，但政策效应在今后几个月还将继续显现，市场后续走势有待进一步观察。
曲线输血房地产商
根据“国十五条”有关要求，除房地产项目开发贷款以外，严禁向房地产企业发放如流动资金贷款、票据融资等其他任何形式的短期贷款和融资等。但是开发商和银行仍有空子可钻。
据一位银行人士透露，一年前，位于浦东的一高档写字楼已经基本建造完毕，但目前销售不畅，难以快速回笼资金。于是这家开发商想出一招，将楼盘让一家营销公司包销，之后这家营销公司以楼盘作为抵押向一家股份制银行获得了约5个亿的一年期流动资金贷款，再转给开发商。
他同时表示，因为这笔贷款是按照楼盘评估价的50%左右发放，并且有充足的房产作抵押，此外销售公司还与银行签订了按揭回笼款计划，用于偿还贷款，因此风险不大。
业内人士称，这样的曲线路径比较隐蔽，在很多银行都有操作。
有意思的是，上述股份制银行之后还追加了一个亿的贷款。一年后的今天，在上述流动贷款到期之后，另一家国有银行加入了争夺贷款的行列，答应给包销企业60%的贷款。
不过，一些业内人士认为，如此操作是基于楼价不会大幅下跌的情况下，如果楼价出现异动，银行资产将面临大幅缩水，这一招棋其实是铤而走险的。
除了借道包销公司，委托贷款、海外基金入股、上市融资等手段外也是开发商寻求资金的重要方式。一位国有银行人士表示，他们目前最防范“假按揭”，市场上有不少开发商发动内部员工，制作虚假的购房合同，骗取银行按揭贷款，缓解企业的资金压力，非常恶劣。
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