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奥克兰和澳洲悉尼房产比较 各位关心NZ房产的朋友们, 我是从NZ到澳洲的. 我不是AGENT, 在这里只想和在NZ的朋友们分享我来澳洲的体会. 同时, 和新西兰做个比较. 感触最深的是, 澳洲似乎比NZ收入高一些,可是真正的生活质量并不比NZ好到那里. 首先说房产. 新西兰奥克兰的房产照悉尼的房价差得太大了.这里房子贵很多, CITY一般的楼房2房UNIT 加车位(不是车库) 就要4５万以上,好位置就要 ５０万以上了．楼层高的或有海景的就更贵了． 但是，一栋楼很多家人， 一点私隐都没有. 家里吵架都要把邻居听到. 想买HOUSE 更贵．ＣＩＴＹ的就不要想了．没有火车站或离CITY一小时火车车程的地方也要 50多万. 在悉尼北区的房子不要想了, 百万的房子或UNIT 看上去只能说是一般. 内西区的房产(就象AUCKLAND的AVONDALE区 或NEW LYNN) , 一般的破房子也要 55万以上. 不比AUCKLAND 的房子好到那里. 就是地值钱. 房价高起的原因很多，比如，税务政策, 低利率和移民等等． 其次是房产回报情况．悉尼房产投资现在买房根本没有正回报, 都是负回报. 比如，在内西区买到６０万左右的房子，租金每星期到４百元就很不错了．还没有除去其他费用．大家都只能靠房价增值来弥补. 同时,悉尼的房产增值税和印花税很厉害．在ＮＺ是没有的．可是,这里的房屋价格总是稳中有升, 尤其是地大的HOUSE, 降价的只是UNIT的过剩的一些次区,而且没降多少. 很多知名人士学者天天说泡沫很多年了，房价就是稳长不降． 实话实说，我来这里多年，就是一直等房价下来，一直也没买房产． 可是，象我这样的人大有人在．甚至有认识的朋友中，有一些８８年就来到这里的一些老移民，钱挣的不少，但还在租房，都在等，看到他们，我心里感到好笑，他们的钱都贬值得快没了，还在等．我自己却感到踏实多了．因为我来澳大利亚之前，给自己留了个后手，就是在ＡＵＣＫＬＡＮＤ买了一个投资房，万一在澳大利亚不行，再回ＮＺ． 要知道从澳洲住上半年, 回奥克兰再看房,就会觉得AUCKLAND的房子回报很好,又实惠了. 很多地产代理都知道一个事实就是,从澳洲回NZ买房的人要痛快多了. 因为他们知道NZ房产的潜力是澳洲没有比的. 澳大利亚的情况，就象上海对北京一样，看到上海长得厉害，马上去北京买房，根据波浪效应，北京一定会在一段时间内跟上的．我就是这样做的． 悉尼和奥克兰相比,很有相似的波浪效应之处. 如果不敢在NZ买房,来澳洲就更不要做梦了吧. 从投资潜力比较, NZ比澳大利亚好的多. 澳大利亚每次买房,就要交纳印花税,所以根本不能进行个人房屋买卖. 只要一卖,表面上看来挣了一点, 再买下一个房子就再交房子的印花税. 先前挣的一点有要去交税了,真没意思. 最好在澳大利亚就是买了房子十年不要换, 最好一次到位. 破旧的房子不能买, 自己住着不舒服, 增值也慢, 出手更难. 有经验的人买好房子不会在呼几万块的. 还有增值税. 这里的税务太严格了. 做什么都要执照. 没有执照什么都做不成. 只要是投资方面的,只要是增值了, 就有增值税. 想逃是没可能的. 每人除自住的房子外, 都是投资房. 买了投资房,就有增值税. 你可以现在不卖, 但是你总有一天会卖的. 可是, 越是晚卖, 就越不敢卖. 因为增值税交不起. 加上个人的工资收入, 加上 48.5% 的个人税很正常. 好象是丢了少半个房子. 所以, 澳大利亚普通老百姓买的起房子,将来卖不起房子. 除非你有生意亏损, 可以用房产增值部分弥补生意损失. 不然还是不能卖房子. 卖的太便宜又没人愿意卖出去. 所以, 房价根本不会降下来. 本人知道澳洲悉尼房产下不来, 买房投资本钱大很多, 而且回报又太低. 就象上海房产成本大, 就买北京房产跟进波浪效应一样, 我最后还是把目标放在了奥克兰了. 事实证明我是正确的. 有朋友在悉尼一直劝我早入市, 我却没有入澳大利亚的房产市场. 反而, 更让我认识到NZ 房产市场的巨大潜力. 只要NZ的税务政策不变, 没有资产增值税,没有印花税, NZ就永远会是世界上投资环境最好的国家. 和从前投资在澳大利亚悉尼的朋友们相比, 我在NZ的回报远远超过了我的悉尼的朋友们. 有人认为是幸运, 我个人认为眼光来自于澳大利亚房产市场给我们的启示. 我们从前失去了澳大利亚房产飞长的机会. 因为我们来的晚, 可以原谅. 但是, 澳洲市场给我们的启示, 告诉我们NZ市场将要跟进, 这应该是个浅而易懂的道理. 我们应该抓住, 机会过去就没有了. 如果没有投资的勇气, 机会再来也抓不到的. 前几天, 奥克兰被评为世界上最适合居住国家的前5名, 不是没有道理的. 大家更不能忘记, NZ在前段时间, 曾被凭为世界上投资环境最好的国家. 这里更有NZ独特的优势, 是很多人没有注意到的. 因为, 我们大多去NZ的华人, 都是出国的第一站. 也可以说还没有去其他国家生活比较. 因而对NZ有些因文化差异引起的偏见. 这些都可以理解. 但是, NZ这块儿静土, 得到这两个嘉冠, 足可以让世界人重新认识NZ. 只是我们很多身在NZ的朋友们, 是’不知庐山真面目, 只原身在此山中’吧. 我们华人对待NZ就象是一个跳板, 但是, 很多人跳了很多国家和城市之后, 还会跳回去的. 至少要给自己留个后路吧. 我相信, 当今的世界是信息的世界. 将会有越来越多的西方人去NZ观光,了解到真正的NZ. 其结果就是会有更多的西方人长期移民到NZ, 去追求新西兰的无忧无虑的生活方式. 要知道西方文化和生活方式和我们华人所喜欢的都市生活是完全相反的. 不要用我们的习惯去看待美丽的奥克兰和其未来移民的总趋势. 我们华人的移民数量相比应该是相对小的. 在分析房产走试上, 应该以总的或主要的移民来分析决定. 想来澳大利亚的朋友可能人为, 澳大利亚的收入比新西兰的高. 表面上是这样. 但是, 大城市的花费自有大城市的人才知道. 就象中国人都想到深圳,上海去发财一样. 可是, 真正的生活质量, 除去各种费用, 如果再加上生活环境因素, 我就不觉的我在这里享福了. 一年下来攒的钱, 还不如我在NZ房产上增值的一小部分. 想起来真是有意思. 想一步一个脚印挣钱, 却挣没多少. 没经心的投资房产却给自己造了财富. 早知道今天这个结局, 当初, 就不来这里受苦了. 有人说到了澳大利亚的人大多都留在这里了. 其实不是这样. 我一同来的朋友什么情况的都有. 有的受不了悉尼的压力, 离开了, 去了墨尔本. 后来又不行, 可能去了美国. 常常听他说, 我挣了首期, 就回奥克兰买房,吃福利金养老了.可是, 他在澳大利亚的首期一直没有挣到. 不知道在美国就可以吗? 我想应该更难. 因为没有身份, 又是一个陌生的环境. 我可是不能第三次移民了. 每次都要我半条命呢. 还有认识的朋友, 来到澳大利亚后,坚持了不到两年, 还是又回到奥克兰了. 他们醒悟得比我早. 原因就是奥克兰的房产便宜得多. 压力不大. 当然, 朋友中还有回国的. 我自己准备很快就回奥克兰了. 至少房子上面我可以省下二,三十万元, 在NZ就可以提前退休了. 在澳大利亚为个房子多打工十年, 不如早回NZ提前十年退休呢. 生活方面我们讲衣,食,住,行 四大方面. 澳大利亚的’衣’和’食’两方面比NZ便宜一些. 这是事实. 可是,’衣’和’食’两方面和’住’与’行’比较起来就是微不足道 了. 住方面, 最好租房, 可解决眼前利益, 不求房产增降, 可是永远都是无产阶级. 要么买房, 就是房子贵的要你一条命. ‘行’的方面, 汽油虽然比NZ便宜一点, 可能就是个汇率差价吧. 最主要是汽车价格比NZ 贵很多. 上路费用贵, 保险费, 养路费贵, 很多人宁可打公交和TAXI 也不买车. 在这里才知道叫做买的起车, 供不起车的含义了. 最好就是坐火车, 可是离火车近的地方租金都不便宜. 一天工作来回, 花在火车上的时间一般是2直3小时来回, 包括从家到火车站的时间. 幸运的花, 找个离家里近的地方工作. 但是, 业余消遣没有汽车就想没有腿一样. 结果就是没有生活了. 我的结论是, 全面衡量, 两国各有优势和略势. 每人情况不一样. 如果相当无产阶级的打工仔,不怕竞争, 来澳大利亚有多些的机会. 如果处于家庭,生活质量,环境和下一代,如果在AUCKLAND 买不起房, 就不要来澳大利亚受罪了. 你们一定会后悔的. 不信就来这里体验一下吧. 短期内可能会有金钱上的回报, 时间长了, 就会意识到失去的时间是小, 更重要失去的是NZ现在的优势和机会. 过去就没有了. 希望各位朋友在NZ尽早树立好目标,无论在那里, 早日变为有产阶级. 蒸蒸日上. |
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