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《Metro》这本生活杂志算得上是我比较喜欢的纽西兰本土杂志之一。其内容大都比较贴近形势，往往是人们所关心的。文章的观点也颇具权威性，可读性较强且还不算太Boring。在过去的三年，《Metro》杂志每年都会对Auckland房屋市场做一个详尽的报告，并提出一些分析及预测。今期的也不例外。杂志对大奥克兰东南西北中各区都有一个评介，但因篇幅有限，我在此仅挑选一些比较有代表意义的区。有兴趣的读者，不妨进一步阅读杂志原文（本年度第九期《Metro》杂志）。 中区 Top Shelf（最好的区） Grammar Zone（如 Mt Eden），Herne Bay Rising Star（升起的新星）Grey Lynn，Sandringham One to Watch（值得留意有潜力的区）Three Kings 人们之所以喜欢Herne Bay，Ponsonby和Grey Lynn是因为它们最为方便的地理位置。无疑，离城市中心越近的房子，房价越贵。Herne Bay更是新贵们云集的地区，也是美国和英国移民比较喜欢的地方。 Mt Eden之所以也是人们的最爱，是因为它既离City近，又靠Grammer Zone，且保留有很多独具风味的老式Villa。而在过去的十年，Mt Eden Road 和 Dominion Road一带Café文化的发展，也使很多既追去古典又追求时尚的人，选择这个区居住。 Grey Lynn之所以称为中区的新星，也是因为其地理位置和建筑风格的独特，而价位却比邻近的Ponsonby便宜许多。这是一个艺术家和年轻的大学生们喜欢租住房子的地区。近两年来，深受Kiwi欢迎。6月份一栋两房一厅全幅地的房子卖到$406,000。 Sandringham也是一个较老的区，因为八十年代市政府鼓励植树计划，一些街道上老式的Bungalow掩映在绿树之间，也很受欢迎。 Three Kings之所以称得上有潜力，是因为这一区离城市近，而房价还未大涨。这一区有一些不算贵的政府房，虽然房子看起来不算好，但胜在有地。三十万以下买个全幅地的房子大有可能。因为离城市近的原因，所以增值潜力较大。 中区往东区 Top Shelf（最好的区）Remuera，Parnell Rising Star（升起的新星）Greenlane One to Watch（值得留意有潜力的区）Panmure Remuera可以称得上是传统的高尚地区了。它有美丽而巨大独具风范的房子，令人目眩的海景，离City也不算远。纽西兰最好的私立学校大都云集此区，离公立的Grammar Zone学区也不远。在Remuera的北坡，随便一个房子都可要到1.5 million，且往往还要do-up。 Parnell的房子和Remuera颇有共同之处，但因离城市更近，房源也比Remuera少，所以其房价往往比Remuera还贵。 Greenlane之所以称为正在升起的明星，也是因为它四通八达的交通位置。它离Newmarket、高速公路都近，价格又较Remuera便宜，是中产阶级们爱居住的地区。 Panmure是五十年代蓝领阶层聚集的地方，之所以被称为有潜力，是因为这一区房价还比较便宜，一个有河景全幅地的房子二十多万便可买到。随着东区Motorway的开通，前景可佳。 北区 Top Shelf （最好的区）Cheltenham，Stanley Point，Takapuna Rising Stars（升起的新星）Northcote Point 和 Birkenhead Point One to Watch（值得留意有潜力的区）Torbay 位于Devonport的Cheltenham和 Stanley Point也是一些老的英国移民喜爱居住的地区。宏伟的Villa，一流的海景，参天的大树是这个区的特征。一个位于Stanley Point 1920年两层楼的Villa，二月份的卖价是2 million，四个月后，以3 million 再次易手。 Takapuna之所以也是北岸的最爱之一，是因为它既有Café和Bar之类的night life，又有海滩和阳光的lifestyle。 Northcote Point 和 Birkenhead Point之所以称为北岸的新星，主要也是因为它们的地理位置（跨过大桥便是City了）和海景。且房价还未升得太高。 而Torbay之所以称为北岸有潜力的区，则归功于邻近Albany的迅猛发展，随着Albany日益成为北岸的工业、教育和就业中心，近邻Torbay及Browns Bay也就被带动起来了。 西区 Top Shelf （最好的区）Titirangi，West Harbour Rising Stars（升起的新星）Muriwai，Laingholm One to Watch（值得留意有潜力的区）Te Atatu Peninsula Titirangi的绿可以说没有哪个区可匹敌的了。而坐在家里的阳台上，你便可听见Tui在唱歌了。丛林灌木配现代建筑，是很多人心目中的理想家园。 West Harbour 之所以也是西区的最爱，完全是因为它一流的海景及现代化的建筑。Muriwai之所以称为西区的新星，是因为它离Golf球场、钓鱼的地方、海滩及Bush Walk都是步行的距离。随着西区Motoway的延伸，越来越被人们所喜爱了。 Te Atatu Penisula之所以有潜力，是因为它离城里不远，又有海景，而近年Waitakere City Coucil对这区的发展也比较重视。现在新的房子可卖到40～60万，而老的房子则还比较便宜，二十万还可买个全幅地的房子，所以增值潜力不俗。 南区 Top Shelf （最好的区）The Gardens，Totara Heights Rising Stars（升起的新星）Mangere Bridge，Hill Park Manuera靠近奥克兰植物园Botanic Garden一带的房子，因为其优雅的环境和较新的建筑，而成为南区的最爱。邻里Totara Heights则因为地势较高可以看到Bush景、山谷景及海景，所以也受南区富裕人士的喜欢。 Mangere Bridge之所以成为南区的Rising Star，是因为它离城里及机场都不算远。位于东南方向街道上的房子，既有无可遮挡的海景，又有开阔的公园景，所以这一带颇受Kiwi喜欢。前纽西兰总理David Lange就居住于此区。Hill Park之所以也受欢迎，也是因为其美丽的公园景及其每家房子的地都很大。 以上便是东南西北中各区比较有代表意义的一些例子。不难发现，无论哪个区，只要交通方便（以城市为中心），房子有特色，有景，地又大，那么增值的潜力就大。而各个区都有人们独特喜欢的地方，难怪住在中区的人说自己的区好，住在南区的人也说自己的区不赖呢！ （王立立 2002.9.19.） 下面的这篇福音编撰的‘综览’则主要是以华人的眼光和taste来写，当然和上文会有些微不同，而且该文写得比较早，起码也有几年了，有些因素和状况都已发生变化，这一点需要特别引起注意。 奥克兰市主要住宅区综览 一、前言： 新移民移入纽西兰之前及移入之初，均会为究竟该移居哪一个城市？这一问题所困扰。殊不知城市选定后，再面对选择居住该城市中之哪一区时，更是让人绞尽脑汁，难以取舍。届时不论房价、学校、环境等究竟是好或坏？均有赖您自行判断。而在纽西兰各城市中，尤以奥克兰之住宅区，最为复杂、难以决断。其理由如下： (一)奥克兰市范围过广，可挑选之住宅区数目更是超过想象 奥克兰市是纽西兰最大的城市，实际上是由6个不同的城市所组成，可挑选之住宅区超过百区以上，新移民在短期内要决定住所诚属不易，更何况纽西兰每一个住宅区，均有其特色。两间完全一样的房屋，常因座落地区不同，或因内部装璜有异，而有不同之价格。冒然决定，常生后悔。 一般而言新移民对区域之选择，宜以下述几点做为评断之基础： A 交通方便。 B 学区较佳，且学校尚有空位可招收新生。 C 采购华人食品较容易。 D 房价(租金)适中。 E 有增值潜力。 (二)各区内房价无真正的平均标准，拿捏不易 纽西兰各住宅区内房屋水准、建筑材料、建筑物大小、座落地点(同一住宅区内常因附近环境、地势高低、景观、学校而有截然不同之结果)参差不齐，价格更是天壤之别。不像在国内指明哪一条街，几层楼之大厦，约莫可捉出每坪多少之价格。但在纽西兰光靠一个平均房价的理念去购屋，是行不通的。新移民必需逐屋勘查，逐月了解，方是掌握房价合理与否之关键。 虽然坊间不动产公司，已将奥克兰各住宅区之平均房价统计显示在一些报表上，但所谓平均房价一般系指最近3至6个月该地区市场成交之房价，而华人新移民看得上眼之房屋，成交不多，相对使得前述平均房价出现偏低的常态现象。此外，该平均房价除了随市场利率变动，高低起伏，变化无常外，更由于华人新移民要求房屋之品质，常在一般水准以上，自然拟购入房屋之房价会高出平均房价。但对华人新移民而言，最困惑的是：短期内他们不知道其拟选房屋之品质，是否真正是在一般水准以上？是否就可以按该地区之平均房价再加一些价，以购得理想之房屋？ (三)入学与学区，息息相关 纽西兰大部份之学校均实施「学区制」(SCHOOL ZONEING)，学校祇对住在该学区内的学生开放入读，部份名校更早已人满为患(部份明星学校，虽开放区外学生凭成绩跨区就读，但新移民子女通过考试之机会甚微)。新移民在选区之前，尤应事先了解。 对新移民而言，奥克兰虽设有2所大学、3所技术学院、1所师范学院、95所高中、47所初中及326所小学，但究竟哪一所学校较适合自己的子女？是新移必需切实要考虑的，决不可人云亦云，或迷信明星学校。 或许有人会建议参考各校会考成绩，但新移民必须了解到会考成绩，并不能真正代表该校之水准。例如甲校向来评价不高，惟会考成绩栏标示该校「参加考生」平均分数占前90%以上者，达到100%；而乙校之会考成绩栏标示「参加考生」平均分数占前90%者，仅有55%，而占前70%～80%者，有45%。对初抵纽西兰之新移民，很可能就会挑选甲校了。其实甲校应届毕业生共100人，但仅有一人拟继续升学，故该学生参加会考，并经评定为A(前90%)，故有100%的水准；反之，乙校应届毕业生也是100人，全部参加考试成绩均在A与B间，当然表现优良，但您却从书面资料上就很难看得出来(这是因为会考成绩中并未注明有多少人应考)。 二、奥克兰之住宅区： 奥克兰市海岸线曲折多变，海湾常深入内陆，因此市内任何一点至海边，车行时间均不会超过15分钟，而地势更是高低起伏，迫使主要干道均依山脊兴建，道路常居高临下，坡度较大，弯角亦多。为使新移民能对大奥克兰市有一整体映像，因此先在各看官眼中殖入一幅奥克兰地图。整个奥克兰呈「ㄣ」字型，「ㄣ」之中间横线右侧部份为奥克兰东区，中间横线左侧部份为奥克兰西区；东西两区间之横线则为中区；而「ㄣ」之左侧朝上撇的部份为奥克兰之北区；最后「ㄣ」之右侧朝下捺的部份则为奥克兰之南区。其中又以在中心区中间之ONE TREE HILL(独树山)为其地理上之中心点。 诚如前段所提，奥克兰人习惯上把大奥克兰市概括分为东区、西区、南区、北区、中区及市中心区(CITY)等六个区域，其中市中心区为商业区(DOWNTOWN)，非本文探讨之范围。本文仅对座落于奥克兰市东区、西区、南区、北区、中区等五个区域内之住宅及学校，分别介绍如下： (1)中区(CENTRE ARIAL) 位于奥克兰之中央部份，开发时间较早，人口居住密集度较高，位于市中心南方，距市中心较近，交通便利，华人聚集较多，各式华人超市，餐厅不虑匮乏，学校设立亦较密集，惟部份地区房价颇高，学校一般采严革限制招收学区内学生入读政策。主要住宅区分述如下： (1-1) MISSION BAY 位于奥克兰市中心东方约5至10分钟车程，面对奥克兰港口，以沿海公路与市中心相连，区内依山傍海，尤以朝北面之区段，风景最为秀丽。沙滩平直，弄涛人士，散坐路旁露天咖啡店中，奥克兰港湾景色一览无疑，为奥克兰最佳住宅区之一。此区房价颇高，房价超过纽币100万以上者，比比皆是。唯该区华人不多，可能与房价过高及区内无适合之学校有关(一般多为年龄稍长之富人，无小孩就学问题)。 (1-2)- EPSOM & REMUERA EPSOM区位于奥克兰市中心南方约5至10分钟车程(约5-6公里远)，地势较平坦，以NANUKAU 路为该区主要干道，该路亦为市区连接奥克兰机场之必经通路。一般而言EPSOM区内的房价，除南EPSOM区(EPSOM SOUTH)，因已不属名校学区，房价较学区内稍低一至二成外，其它学区内巷道内之房价，则较无明显的区别。 REMUERA区则位于奥克兰市中心东南方约5至10分钟车程(亦约 5-6公里远)，地势较崎岖，沿着山脊修建之REMUERA路为该区主要干道。区内设有一座设备完善的高尔夫球场，该二区距市区均称交通方便，购物、社区设施亦近在咫尺，而奥克兰的几所大医院，亦设在区内或附近，另奥克兰最大之绿地 ONE TREE HILL及CORNWALL PARK (共占地约 150英亩)，恰座落在二区之间；在早期(1990年左右)亚洲移民几乎未作考虑，即迁入此二区，目前该二区仍是华人聚集最多区之一。 由于该二区开发时间较早，北距奥克兰大学及奥克兰技术学院，均不到10分钟车程，且区内名校林立，中学有著名的EPSOM GIRLS GRAMMAR(EGG)、AUCKLAND BOY GRAMMAR, EPSOM NORMAL INTERMEDIATE等，小学有著名的EPSOM PRIMARY SCHOOL、CORNWALL PARK PRIMARY SCHOOL、VICTORIA AVENUE PRIMARY SCHOOL、REMUERA PRIMARY SCHOOL等。 (1-3)MEADOWBANK, ST. JOHNS, ST. JOHNS PARK & KOHIMARMA 此四区分别位于REMUERA区之东、东北及东南方，车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约 6～15公里远)，地势较崎岖，仿似跨越山脊之REMUEERA路、ST. HELIERS BAY路 及北边沿海兴建之TAMAKI路为该区主要干道。同样的座落于REMUERA路及 ST. HELIERS BAY路北坡之建物，因朝北向阳并面海，再与RANGITOTO ISLAND(雷君矺跎岛)遥遥相望，景色秀丽，除MEADOWBANK部份地区，因近高速公路预定地及火葬场，房价较低外，其它地区之房价一般均在纽币25万～90万之间，随景观之有无而落差极大。 该四区均距奥克兰大学商学院TAMAKI分校不远，区内之初高中以GLEMDOME COLLEGE、SACRED HEART COLLEGE、GLEN INNES INTERMEDIATE为主；座落在KOHIMARAMA区内之SELWYN COLLEGE，入学无学区限制，校风较自由，学生无需穿著校服，因此吸引一些亚洲移民子女在此就读。 (1-4)THREE KINGS, MT. ROSKILL & LINFIELD 由于受REMUREA及EPSOM二区，房价已高且学区设限较严等因素影响，而往南向发展者，即进入此三区。 此三区均位于EPSOM以南，车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约6～15公里远)。除LINFIELD区，因地近MANUKAU HARBOUR(海港)，地势较崎岖外，THREE KINGS,MT. ROSKILL二区，地势则较为平坦。该三区以连接市中心之DOMINION路及MT. EDEN路为该区南北干道，东西向干道则以MT. ALBERT路、RICHARDSON路及HILLSBOROUGH路为主。THREE KINGS区因紧邻EPSOM区，除部份近工业区之不动产，价格稍低外，其它区内房价与EPSOM SOUTH之房价差距有限。 MT. ROSKILL区，因DOMINION路路旁设有多家华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店)，采买甚为方便。区内更有二座高尔夫球场近在咫尺；而MT. ROSKILL GRAMMAR SCHOOL、MT. ROSKILL INTERMEDIATER及MT. ROSKILL PRIMARY SCHOOL，小学、中学及高中，三所学校毗邻而居，对每日需接送家中不同学龄子女上下学的家长而言，不啻为一大福音。 (1-5) MT. EDEN 此区紧邻奥克兰市中心南方，介于市中心与EPSOM区之间，由此区进入市申心仅约2至5分钟车程(约3～5公里远)，MT. EDEN路贯穿全区，是与奥克兰市中心最接近的区域之一，区内大部份房屋均为40～80年之老式建筑，过去较多上班族为求近上班地点而择居此区，当时一般房价不贵，但近年此区房价已不可同日而语了，区内房价以MT.EDEN路为分界，因为两侧学区不同，而呈现不同之价差。 (2) 东区 一般华人惯称东区为HOWICK，其实HOWICK仅为东区中之一个区域，惟因整个东区系近20年才开始开发，且目前仍继续开发中，而HOWICK区在整个东区开发案中，开发时间较早并已近完成，颇具代表性，是以一般人惯称东区为HOWICK。但HOWICK区幅员广大，涵盖HOWICK、BOTNY DOWNS、MEADOWLAND、BUCKLANDS BEACH等；一般称老HOWICK为「老街」，由于开发时间较早，区内道路较东区其它区域为窄，但仍不失整齐，区内建有甚多具有英国风味之建筑物。 BUCKLANDS BEACH则位于PAKURANGA路之北侧，地处东区之北的面海处，全区有极宽广的海景，往北有一个向海延伸出的半岛，与RANGITOTO ISLAND遥遥相对。亦有FERRY(渡轮)可渡至市中心。毗邻的HALF MOON BAY亦有游艇码头及俱乐部，深好海上活动的白领阶级大多居于此。 BOTNY DOWNS及DANEMORA为较新开发区，目前仍继续在开发中，BOTNY DOWNS更设有全纽西兰最大之SHOPPING MALL，区内百货公司林立，银行甚至每周营业7天，每逢假日，区内数千停车位亦经常是一位难求。而毗邻的DANEMORA区，则为新开发之社区住家，土地广阔，地势平坦，贯穿其中的BOTNY路更可直达MANUKAU市行政中心及机杨，车程约仅20分钟。 大社区内公共设施完善，如HIGHLAND PARK设有公共免费室内温水游泳池、高尔夫球场等。区内律师事务所、会计师事务所、房地产中介公司，为因应不断增加之华人市场，亦纷纷增聘会说中文之职员，以广招徕。在此良性循环下，更加吸引华人迁入。一般人惯称东区为奥克兰华人聚集最多之地。但东区幅员约祇有中区的七分之一大，如硬要说东区华人聚集最多，不如说华人居住在东区的相对比率(密度)最高较为恰当。 此区房屋多为新屋，造形豪丽，室内空间较大，唯因新区之故，树木较无老区之高大。各大超级市场、百货公司、华人食品、用品及华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店)比比皆是。采买、宴客、小吃均甚为方便，尤其MEDOWLAND，有小唐人街之称，号称一天一味，可以连吃一个月。 东区中主要的学校有：高中为ST. KENTIGERN COLLEGE、PAKURANGA COLLEGE、HOWICK COLLEGE、MACLEANS COLLEGE、EDEGE WATER COLLEGE等，其中以MACLEANS COLLEGE及私立的ST. KENTIGERN COLLEGE较为有名；中学则有：BUCKLANDS BEACH INTERMEDIATE、HOWICK INTERMEDIATE、SOMMERVILLE INTERMEDIATE等学校；小学较为有名者为：PIGEON MOUNTAIN PRIMARY SCHOOL、MACLEANSPRIMARY SCHOOL等；另外亦有小学、中学、高中在一起的完全学校：CASCADE 及中学与小学在一起的：OUR LADY STAR OF THE SEA SCHOOL皆是有名的私立学校。 (3) 南区 (MANUKAU CITY & PAPAKURA CITY ) 由奥克兰市中心经I号高速公路往南行，车程30分钟(约45～50公里)，即可跨入MANUKAU CITY。MANUKAU CITY与更南之PAPAKURA CITY为邻，此二市为大奥克兰市幅员较广之区域之代表，共同构成了南区之主体(东区之行政区亦划归MANUKAU CITY管辖)。 MANUKAU技术学院(MIT)及全纽最著名的高中之一的KING‘S COLLEGE均设在南区内。另奥克兰国内及国际机场，亦设在此市西南隅。由机场至奥克兰市中心，经20及20A高速公路(部份路段非高速公路)，约需20至25分钟车程。 MANUKAU CITY购物中心占地辽阔，商店林立，邻近并设有一座全奥克兰最大之室外游乐场(RAINBOWS END)，并与MANUKAU CITY市行政中心毗邻而居，停车方便，常有申办各种移民、公民、税务等事务之民众，为图停车方便，而舍市中心区而就此地办理者。 一般而言南区内除少部份地区外，区内各区域均为低房价区。此区居民以太平洋岛裔居民为多，间有越南裔移民居此，华人居住此区域人数不多，但近年亦有增多之趋势。此区之KARAKA PARK亦为全奥克兰市最贵房价区之一，区内建筑物均属超级豪门巨室，一般每一房屋均座落在三英亩至数十英亩之土地上。门前小湖，屋后成群果园，搭配温水泳池或网球场，让人爱不释手。 (4) 西区 (WAITAKERE CITY) 由奥克兰市中心往西跨越滨海之16号高速公路，即可进入WAITAKERE CITY。WAITAKERE市幅员辽阔，区内以HENDERSON镇最为繁华，设有大型购物中心，亦是纽西兰四大葡萄酒产地之一。此镇距华人聚集较多之MASSEY EAST及WEST HARBOUR二区，约5至10分钟车程。 一般由奥克兰市中心进入MASSEY EAST及WEST HARBOUR，约需20至25分钟车程(约20～25公里)，全线为高速公路。如再驾车北上转18号路，约15至20分钟车程，即可至北岸市梅西大学ALBANY分校。 MASSEY EAST区的ROYAL路两侧巷道内，系亚洲新移民聚集较多之区，房价较便宜，约在18万纽币至35万之间。至于坐拥海景之房屋，房价自然较高。而华人在西区群集之大本营为WEST HARBOUR区，此区背山面海，滨临奥克兰港湾内侧，可遥望奥克兰市中心，山水兼备，景致迷人，全区均为近十年才开始开发，房屋造型各形各色，可比美HOWICK区之豪宅。区内临海岸处，并设有一座大型游艇码头，及设备完善之游艇俱乐部，吸引相当多深好此道之纽人选居此区。 (5) 北区 (北岸市 NORTH SHORE CITY) 由奥克兰市中心往北跨越「过港桥」，即进入北岸市，距奥克兰市中心约5至10分钟车程(约3公里远)。但因北岸市幅员辽阔，如继绩驾车北进至北岸市以北重镇ALLBANY区(梅西大学ALBANY分校即设于此)，全线高速公路，约需15至20分钟车程(约20公里远)；整个北岸而被高速公路分割为东、西二块地段，一般而言以东段沿海及南段靠奥克兰港湾部份，房价最高，其中又以北岸市第一重镇TAKAPUNA区为最繁华区域，该区平均房价更居奥克兰市之冠。 北岸市第一重镇TAKAPUNA区为最繁华区域，距奥克兰市中心约5至10分钟车程，东滨HAURAKI海湾，南临奥克兰港湾，白色砂质海滩绵延全区，区内中央地段为商业购物中心，中央以西有天鹅湖昵称之LAKE PUPUKE，其平均房价向居奥克兰市之冠。区内初高中以TAKAPUNA NORMAL INTERMEDIATE、TAKAPUN GRAMMAR SCHOOL为主，另梅西大学及奥克兰技术学院在此区均各设有一分部，有意进修者堪称方便，韩国移民较喜聚集此区。 而NORTHCOTE、BIRKENHEAD & CHATSWOOD等区，系华人较早迁入之区，位于北岸市南端，高速公路西南侧，全区面对奥克兰海港，距奥克兰市中心约5至10分钟车程，与奥克兰市中心隔奥克兰「过港桥」，遥遥相望，海港内白色沙滩与清澈翠蓝的海水，相映成趣，风帆点点之小舟，妆点了海面，相当吸引人居住。 另有HILLCREST、GLENFIELD、WESTLAKE & MILFORD等四区，系较新开发之区，因前述TAKAPUNA区及临海三个华人较早迁入之区段，房价渐长及学区已不易申请，亚洲新移民近年来开始北迁至此四区。此四区均位于北岸市中部，分居高速公路东，西二侧，距奥克兰市中心约10至15分钟车程。区内初高中以GLENFIELD INTERMEDIATE SCHOOL、WESTLAKE BOYS HIGH SCHOOL及WESTLAKE GIRL HIGH SCHOOL为主。 EAST COAST BAYS CITY则系北岸市最新开发之区，开发时间约在近10年间，区内各区段大部份均东临海洋，是以区名后均冠有BAY(海湾)之称，可见近海之一般，包含了CAMPBELLS BAY、MAIRANGI BAY、MURRAYS BAY、ROTHESAY BAY、BROWNS BAY及TORBAY，亚洲新移民近年来开始北迁至此地区，亦有台湾乡亲集资在此投资购物中心。此区均位于北岸市东北部，盘据高速公路东侧临海处，地势起伏，海湾曲折，距奥克兰市中心约15至20分钟车程。区内初高中以 WAIRAU INTERMEDIATE SCHOOL、MAIRANGI BAY INTERMEDIATE SCHOOL及RANGITOTO COLLEGE为主。 本文仅供参考，其目的，冀能提供新移民一个提纲挚领的作用，让各位华人新移民，能快速且正确择定您们的新居所。 三、后记： (1) 奥克兰市幅员辽阔，计有上百个区，无法一一列举。文中未提及之区域，并非表示该区不佳，祇是因华人乡亲居住不多，故未再多所着墨。 (2) 文中所提各区房价，为笔者参考房屋中介资料及个人经验汇集而成，并未经科学方法分析取得，且纽西兰房屋样式各形各色，高低房价交错，建在同一区，文中所列示之房价仅供参考，实际价格仍应以市场现况为主，并待各位先进，勤勘屋宇，多所探询。 (3) 文中所提各区车行时间，仅为概括数字，并未将上下班交通尖峰时间因素放入。 （ 编撰 ：福音 《南极星》） 上面这篇奥市主要住宅区评述成文于2002年9月份，而且主要是按照本地Kiwi的眼光和喜好，华人的看法当然会有不同，比如对于好学区因素，华人会作为一个非常优先的因素来考量。 下面的这篇福音编撰的‘综览’则主要是以华人的眼光和taste来写，当然和上文会有些微不同，而且该文写得比较早，起码也有几年了，有些因素和状况都已发生变化，这一点需要特别引起注意。 奥克兰市主要住宅区综览 一、前言： 新移民移入纽西兰之前及移入之初，均会为究竟该移居哪一个城市？这一问题所困扰。殊不知城市选定后，再面对选择居住该城市中之哪一区时，更是让人绞尽脑汁，难以取舍。届时不论房价、学校、环境等究竟是好或坏？均有赖您自行判断。而在纽西兰各城市中，尤以奥克兰之住宅区，最为复杂、难以决断。其理由如下： (一)奥克兰市范围过广，可挑选之住宅区数目更是超过想象 奥克兰市是纽西兰最大的城市，实际上是由6个不同的城市所组成，可挑选之住宅区超过百区以上，新移民在短期内要决定住所诚属不易，更何况纽西兰每一个住宅区，均有其特色。两间完全一样的房屋，常因座落地区不同，或因内部装璜有异，而有不同之价格。冒然决定，常生后悔。 一般而言新移民对区域之选择，宜以下述几点做为评断之基础： A 交通方便。 B 学区较佳，且学校尚有空位可招收新生。 C 采购华人食品较容易。 D 房价(租金)适中。 E 有增值潜力。 (二)各区内房价无真正的平均标准，拿捏不易 纽西兰各住宅区内房屋水准、建筑材料、建筑物大小、座落地点(同一住宅区内常因附近环境、地势高低、景观、学校而有截然不同之结果)参差不齐，价格更是天壤之别。不像在国内指明哪一条街，几层楼之大厦，约莫可捉出每坪多少之价格。但在纽西兰光靠一个平均房价的理念去购屋，是行不通的。新移民必需逐屋勘查，逐月了解，方是掌握房价合理与否之关键。 虽然坊间不动产公司，已将奥克兰各住宅区之平均房价统计显示在一些报表上，但所谓平均房价一般系指最近3至6个月该地区市场成交之房价，而华人新移民看得上眼之房屋，成交不多，相对使得前述平均房价出现偏低的常态现象。此外，该平均房价除了随市场利率变动，高低起伏，变化无常外，更由于华人新移民要求房屋之品质，常在一般水准以上，自然拟购入房屋之房价会高出平均房价。但对华人新移民而言，最困惑的是：短期内他们不知道其拟选房屋之品质，是否真正是在一般水准以上？是否就可以按该地区之平均房价再加一些价，以购得理想之房屋？ (三)入学与学区，息息相关 纽西兰大部份之学校均实施「学区制」(SCHOOL ZONEING)，学校祇对住在该学区内的学生开放入读，部份名校更早已人满为患(部份明星学校，虽开放区外学生凭成绩跨区就读，但新移民子女通过考试之机会甚微)。新移民在选区之前，尤应事先了解。 对新移民而言，奥克兰虽设有2所大学、3所技术学院、1所师范学院、95所高中、47所初中及326所小学，但究竟哪一所学校较适合自己的子女？是新移必需切实要考虑的，决不可人云亦云，或迷信明星学校。 或许有人会建议参考各校会考成绩，但新移民必须了解到会考成绩，并不能真正代表该校之水准。例如甲校向来评价不高，惟会考成绩栏标示该校「参加考生」平均分数占前90%以上者，达到100%；而乙校之会考成绩栏标示「参加考生」平均分数占前90%者，仅有55%，而占前70%～80%者，有45%。对初抵纽西兰之新移民，很可能就会挑选甲校了。其实甲校应届毕业生共100人，但仅有一人拟继续升学，故该学生参加会考，并经评定为A(前90%)，故有100%的水准；反之，乙校应届毕业生也是100人，全部参加考试成绩均在A与B间，当然表现优良，但您却从书面资料上就很难看得出来(这是因为会考成绩中并未注明有多少人应考)。 二、奥克兰之住宅区： 奥克兰市海岸线曲折多变，海湾常深入内陆，因此市内任何一点至海边，车行时间均不会超过15分钟，而地势更是高低起伏，迫使主要干道均依山脊兴建，道路常居高临下，坡度较大，弯角亦多。为使新移民能对大奥克兰市有一整体映像，因此先在各看官眼中殖入一幅奥克兰地图。整个奥克兰呈「ㄣ」字型，「ㄣ」之中间横线右侧部份为奥克兰东区，中间横线左侧部份为奥克兰西区；东西两区间之横线则为中区；而「ㄣ」之左侧朝上撇的部份为奥克兰之北区；最后「ㄣ」之右侧朝下捺的部份则为奥克兰之南区。其中又以在中心区中间之ONE TREE HILL(独树山)为其地理上之中心点。 诚如前段所提，奥克兰人习惯上把大奥克兰市概括分为东区、西区、南区、北区、中区及市中心区(CITY)等六个区域，其中市中心区为商业区(DOWNTOWN)，非本文探讨之范围。本文仅对座落于奥克兰市东区、西区、南区、北区、中区等五个区域内之住宅及学校，分别介绍如下： (1)中区(CENTRE ARIAL) 位于奥克兰之中央部份，开发时间较早，人口居住密集度较高，位于市中心南方，距市中心较近，交通便利，华人聚集较多，各式华人超市，餐厅不虑匮乏，学校设立亦较密集，惟部份地区房价颇高，学校一般采严革限制招收学区内学生入读政策。主要住宅区分述如下： (1-1) MISSION BAY 位于奥克兰市中心东方约5至10分钟车程，面对奥克兰港口，以沿海公路与市中心相连，区内依山傍海，尤以朝北面之区段，风景最为秀丽。沙滩平直，弄涛人士，散坐路旁露天咖啡店中，奥克兰港湾景色一览无疑，为奥克兰最佳住宅区之一。此区房价颇高，房价超过纽币100万以上者，比比皆是。唯该区华人不多，可能与房价过高及区内无适合之学校有关(一般多为年龄稍长之富人，无小孩就学问题)。 (1-2)- EPSOM & REMUERA EPSOM区位于奥克兰市中心南方约5至10分钟车程(约5-6公里远)，地势较平坦，以NANUKAU 路为该区主要干道，该路亦为市区连接奥克兰机场之必经通路。一般而言EPSOM区内的房价，除南EPSOM区(EPSOM SOUTH)，因已不属名校学区，房价较学区内稍低一至二成外，其它学区内巷道内之房价，则较无明显的区别。 REMUERA区则位于奥克兰市中心东南方约5至10分钟车程(亦约 5-6公里远)，地势较崎岖，沿着山脊修建之REMUERA路为该区主要干道。区内设有一座设备完善的高尔夫球场，该二区距市区均称交通方便，购物、社区设施亦近在咫尺，而奥克兰的几所大医院，亦设在区内或附近，另奥克兰最大之绿地 ONE TREE HILL及CORNWALL PARK (共占地约 150英亩)，恰座落在二区之间；在早期(1990年左右)亚洲移民几乎未作考虑，即迁入此二区，目前该二区仍是华人聚集最多区之一。 由于该二区开发时间较早，北距奥克兰大学及奥克兰技术学院，均不到10分钟车程，且区内名校林立，中学有著名的EPSOM GIRLS GRAMMAR(EGG)、AUCKLAND BOY GRAMMAR, EPSOM NORMAL INTERMEDIATE等，小学有著名的EPSOM PRIMARY SCHOOL、CORNWALL PARK PRIMARY SCHOOL、VICTORIA AVENUE PRIMARY SCHOOL、REMUERA PRIMARY SCHOOL等。 (1-3)MEADOWBANK, ST. JOHNS, ST. JOHNS PARK & KOHIMARMA 此四区分别位于REMUERA区之东、东北及东南方，车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约 6～15公里远)，地势较崎岖，仿似跨越山脊之REMUEERA路、ST. HELIERS BAY路 及北边沿海兴建之TAMAKI路为该区主要干道。同样的座落于REMUERA路及 ST. HELIERS BAY路北坡之建物，因朝北向阳并面海，再与RANGITOTO ISLAND(雷君矺跎岛)遥遥相望，景色秀丽，除MEADOWBANK部份地区，因近高速公路预定地及火葬场，房价较低外，其它地区之房价一般均在纽币25万～90万之间，随景观之有无而落差极大。 该四区均距奥克兰大学商学院TAMAKI分校不远，区内之初高中以GLEMDOME COLLEGE、SACRED HEART COLLEGE、GLEN INNES INTERMEDIATE为主；座落在KOHIMARAMA区内之SELWYN COLLEGE，入学无学区限制，校风较自由，学生无需穿著校服，因此吸引一些亚洲移民子女在此就读。 (1-4)THREE KINGS, MT. ROSKILL & LINFIELD 由于受REMUREA及EPSOM二区，房价已高且学区设限较严等因素影响，而往南向发展者，即进入此三区。 此三区均位于EPSOM以南，车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约6～15公里远)。除LINFIELD区，因地近MANUKAU HARBOUR(海港)，地势较崎岖外，THREE KINGS,MT. ROSKILL二区，地势则较为平坦。该三区以连接市中心之DOMINION路及MT. EDEN路为该区南北干道，东西向干道则以MT. ALBERT路、RICHARDSON路及HILLSBOROUGH路为主。THREE KINGS区因紧邻EPSOM区，除部份近工业区之不动产，价格稍低外，其它区内房价与EPSOM SOUTH之房价差距有限。 MT. ROSKILL区，因DOMINION路路旁设有多家华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店)，采买甚为方便。区内更有二座高尔夫球场近在咫尺；而MT. ROSKILL GRAMMAR SCHOOL、MT. ROSKILL INTERMEDIATER及MT. ROSKILL PRIMARY SCHOOL，小学、中学及高中，三所学校毗邻而居，对每日需接送家中不同学龄子女上下学的家长而言，不啻为一大福音。 (1-5) MT. EDEN 此区紧邻奥克兰市中心南方，介于市中心与EPSOM区之间，由此区进入市申心仅约2至5分钟车程(约3～5公里远)，MT. EDEN路贯穿全区，是与奥克兰市中心最接近的区域之一，区内大部份房屋均为40～80年之老式建筑，过去较多上班族为求近上班地点而择居此区，当时一般房价不贵，但近年此区房价已不可同日而语了，区内房价以MT.EDEN路为分界，因为两侧学区不同，而呈现不同之价差。 (2) 东区 一般华人惯称东区为HOWICK，其实HOWICK仅为东区中之一个区域，惟因整个东区系近20年才开始开发，且目前仍继续开发中，而HOWICK区在整个东区开发案中，开发时间较早并已近完成，颇具代表性，是以一般人惯称东区为HOWICK。但HOWICK区幅员广大，涵盖HOWICK、BOTNY DOWNS、MEADOWLAND、BUCKLANDS BEACH等；一般称老HOWICK为「老街」，由于开发时间较早，区内道路较东区其它区域为窄，但仍不失整齐，区内建有甚多具有英国风味之建筑物。 BUCKLANDS BEACH则位于PAKURANGA路之北侧，地处东区之北的面海处，全区有极宽广的海景，往北有一个向海延伸出的半岛，与RANGITOTO ISLAND遥遥相对。亦有FERRY(渡轮)可渡至市中心。毗邻的HALF MOON BAY亦有游艇码头及俱乐部，深好海上活动的白领阶级大多居于此。 BOTNY DOWNS及DANEMORA为较新开发区，目前仍继续在开发中，BOTNY DOWNS更设有全纽西兰最大之SHOPPING MALL，区内百货公司林立，银行甚至每周营业7天，每逢假日，区内数千停车位亦经常是一位难求。而毗邻的DANEMORA区，则为新开发之社区住家，土地广阔，地势平坦，贯穿其中的BOTNY路更可直达MANUKAU市行政中心及机杨，车程约仅20分钟。 大社区内公共设施完善，如HIGHLAND PARK设有公共免费室内温水游泳池、高尔夫球场等。区内律师事务所、会计师事务所、房地产中介公司，为因应不断增加之华人市场，亦纷纷增聘会说中文之职员，以广招徕。在此良性循环下，更加吸引华人迁入。一般人惯称东区为奥克兰华人聚集最多之地。但东区幅员约祇有中区的七分之一大，如硬要说东区华人聚集最多，不如说华人居住在东区的相对比率(密度)最高较为恰当。 此区房屋多为新屋，造形豪丽，室内空间较大，唯因新区之故，树木较无老区之高大。各大超级市场、百货公司、华人食品、用品及华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店)比比皆是。采买、宴客、小吃均甚为方便，尤其MEDOWLAND，有小唐人街之称，号称一天一味，可以连吃一个月。 东区中主要的学校有：高中为ST. KENTIGERN COLLEGE、PAKURANGA COLLEGE、HOWICK COLLEGE、MACLEANS COLLEGE、EDEGE WATER COLLEGE等，其中以MACLEANS COLLEGE及私立的ST. KENTIGERN COLLEGE较为有名；中学则有：BUCKLANDS BEACH INTERMEDIATE、HOWICK INTERMEDIATE、SOMMERVILLE INTERMEDIATE等学校；小学较为有名者为：PIGEON MOUNTAIN PRIMARY SCHOOL、MACLEANSPRIMARY SCHOOL等；另外亦有小学、中学、高中在一起的完全学校：CASCADE 及中学与小学在一起的：OUR LADY STAR OF THE SEA SCHOOL皆是有名的私立学校。 (3) 南区 (MANUKAU CITY & PAPAKURA CITY ) 由奥克兰市中心经I号高速公路往南行，车程30分钟(约45～50公里)，即可跨入MANUKAU CITY。MANUKAU CITY与更南之PAPAKURA CITY为邻，此二市为大奥克兰市幅员较广之区域之代表，共同构成了南区之主体(东区之行政区亦划归MANUKAU CITY管辖)。 MANUKAU技术学院(MIT)及全纽最著名的高中之一的KING‘S COLLEGE均设在南区内。另奥克兰国内及国际机场，亦设在此市西南隅。由机场至奥克兰市中心，经20及20A高速公路(部份路段非高速公路)，约需20至25分钟车程。 MANUKAU CITY购物中心占地辽阔，商店林立，邻近并设有一座全奥克兰最大之室外游乐场(RAINBOWS END)，并与MANUKAU CITY市行政中心毗邻而居，停车方便，常有申办各种移民、公民、税务等事务之民众，为图停车方便，而舍市中心区而就此地办理者。 一般而言南区内除少部份地区外，区内各区域均为低房价区。此区居民以太平洋岛裔居民为多，间有越南裔移民居此，华人居住此区域人数不多，但近年亦有增多之趋势。此区之KARAKA PARK亦为全奥克兰市最贵房价区之一，区内建筑物均属超级豪门巨室，一般每一房屋均座落在三英亩至数十英亩之土地上。门前小湖，屋后成群果园，搭配温水泳池或网球场，让人爱不释手。 (4) 西区 (WAITAKERE CITY) 由奥克兰市中心往西跨越滨海之16号高速公路，即可进入WAITAKERE CITY。WAITAKERE市幅员辽阔，区内以HENDERSON镇最为繁华，设有大型购物中心，亦是纽西兰四大葡萄酒产地之一。此镇距华人聚集较多之MASSEY EAST及WEST HARBOUR二区，约5至10分钟车程。 一般由奥克兰市中心进入MASSEY EAST及WEST HARBOUR，约需20至25分钟车程(约20～25公里)，全线为高速公路。如再驾车北上转18号路，约15至20分钟车程，即可至北岸市梅西大学ALBANY分校。 MASSEY EAST区的ROYAL路两侧巷道内，系亚洲新移民聚集较多之区，房价较便宜，约在18万纽币至35万之间。至于坐拥海景之房屋，房价自然较高。而华人在西区群集之大本营为WEST HARBOUR区，此区背山面海，滨临奥克兰港湾内侧，可遥望奥克兰市中心，山水兼备，景致迷人，全区均为近十年才开始开发，房屋造型各形各色，可比美HOWICK区之豪宅。区内临海岸处，并设有一座大型游艇码头，及设备完善之游艇俱乐部，吸引相当多深好此道之纽人选居此区。 (5) 北区 (北岸市 NORTH SHORE CITY) 由奥克兰市中心往北跨越「过港桥」，即进入北岸市，距奥克兰市中心约5至10分钟车程(约3公里远)。但因北岸市幅员辽阔，如继绩驾车北进至北岸市以北重镇ALLBANY区(梅西大学ALBANY分校即设于此)，全线高速公路，约需15至20分钟车程(约20公里远)；整个北岸而被高速公路分割为东、西二块地段，一般而言以东段沿海及南段靠奥克兰港湾部份，房价最高，其中又以北岸市第一重镇TAKAPUNA区为最繁华区域，该区平均房价更居奥克兰市之冠。 北岸市第一重镇TAKAPUNA区为最繁华区域，距奥克兰市中心约5至10分钟车程，东滨HAURAKI海湾，南临奥克兰港湾，白色砂质海滩绵延全区，区内中央地段为商业购物中心，中央以西有天鹅湖昵称之LAKE PUPUKE，其平均房价向居奥克兰市之冠。区内初高中以TAKAPUNA NORMAL INTERMEDIATE、TAKAPUN GRAMMAR SCHOOL为主，另梅西大学及奥克兰技术学院在此区均各设有一分部，有意进修者堪称方便，韩国移民较喜聚集此区。 而NORTHCOTE、BIRKENHEAD & CHATSWOOD等区，系华人较早迁入之区，位于北岸市南端，高速公路西南侧，全区面对奥克兰海港，距奥克兰市中心约5至10分钟车程，与奥克兰市中心隔奥克兰「过港桥」，遥遥相望，海港内白色沙滩与清澈翠蓝的海水，相映成趣，风帆点点之小舟，妆点了海面，相当吸引人居住。 另有HILLCREST、GLENFIELD、WESTLAKE & MILFORD等四区，系较新开发之区，因前述TAKAPUNA区及临海三个华人较早迁入之区段，房价渐长及学区已不易申请，亚洲新移民近年来开始北迁至此四区。此四区均位于北岸市中部，分居高速公路东，西二侧，距奥克兰市中心约10至15分钟车程。区内初高中以GLENFIELD INTERMEDIATE SCHOOL、WESTLAKE BOYS HIGH SCHOOL及WESTLAKE GIRL HIGH SCHOOL为主。 EAST COAST BAYS CITY则系北岸市最新开发之区，开发时间约在近10年间，区内各区段大部份均东临海洋，是以区名后均冠有BAY(海湾)之称，可见近海之一般，包含了CAMPBELLS BAY、MAIRANGI BAY、MURRAYS BAY、ROTHESAY BAY、BROWNS BAY及TORBAY，亚洲新移民近年来开始北迁至此地区，亦有台湾乡亲集资在此投资购物中心。此区均位于北岸市东北部，盘据高速公路东侧临海处，地势起伏，海湾曲折，距奥克兰市中心约15至20分钟车程。区内初高中以 WAIRAU INTERMEDIATE SCHOOL、MAIRANGI BAY INTERMEDIATE SCHOOL及RANGITOTO COLLEGE为主。 本文仅供参考，其目的，冀能提供新移民一个提纲挚领的作用，让各位华人新移民，能快速且正确择定您们的新居所。 三、后记： (1) 奥克兰市幅员辽阔，计有上百个区，无法一一列举。文中未提及之区域，并非表示该区不佳，祇是因华人乡亲居住不多，故未再多所着墨。 (2) 文中所提各区房价，为笔者参考房屋中介资料及个人经验汇集而成，并未经科学方法分析取得，且纽西兰房屋样式各形各色，高低房价交错，建在同一区，文中所列示之房价仅供参考，实际价格仍应以市场现况为主，并待各位先进，勤勘屋宇，多所探询。 (3) 文中所提各区车行时间，仅为概括数字，并未将上下班交通尖峰时间因素放入。 （ 编撰 ：福音 《南极星》） Where to Live？ Jerry 灰色天空之留学论坛 对于奥克兰的各族群的变迁，对于房产区域的演变，确实有许多东西值得深入研究。想当初毛利、岛裔从Ponsonby、Freemans Bay等区被迫西南迁，现在移到Avondale、Te Atatu半岛、南区的Otara等处聚居；欧裔似乎也有大批搬迁的习惯，就拿现在我所在的区域来说，原先欧裔占绝大多数，近两年的亚裔人口也是有猛增之势。前两天和一位老年华人聊天，说起本区的华人协会前两年才四、五十人，今年登记在案的就已达120多人！ 我在坛子里曾写过，‘其实光是选择所谓较好或较差，甚至将来会从较差变较好的区位这一过程就有许多功课要做。与其时时去计较一两个月内的地产市道起落，是不是还不如潜下心来，多费些功夫去琢磨这些方方面面的具体问题呢。’ 王立立在下面这篇最新的文章里简略介绍了奥克兰东南西北中各区的特色，相信对我们大家会有所启发。作者在复活节长假赴墨尔本度假的前夜发给我一个email，提示在这篇文章的结尾特地鸣谢我，让我觉得她的一片诚意。把他人对自己所尽力的点滴事情都放在心上，这正是作者‘文如其人’的内涵所在吧。 ‘你住在哪里’ 我在翻阅一本关于奥克兰的书，书中说，在纽西兰流行着这么一个说法：‘如果你住在Christchurch，人们会问，你在哪个学校上的学 ？（据说那儿的私立学校是相当闻名的）如果你住在Wellington，人们会问，你最近看了什么电影？如果你住在奥克兰，人们则会问，你住在哪里？ 可见，住，在奥克兰，是人们生活中一个相当热门的话题。纽西兰人对自己家居的骄傲可称得上是典型的Kiwi文化的一部分。 到1896年为止，奥克兰的人口总数为50,000，大部分都住在奥克兰长6.5公里，宽2.5公里的方圆内，即今天Parnell，Newmarket，Newton和Grafton一带。也有极少数住在Avondale，Mt Eden，Epsom和Ellerslie，及北岸的Birkenhead和Devonport。 在奥克兰160年的历史中，房子的建筑风格也在不断地演变着。因为丰富的木材，最早期的房子以cottage为主（类似村舍，农舍之类），然后是villa，Bunglow，state house，brick-and-tile home，unit及今天的townhouse，Terrace house，apartment，plaster和masonry home。今天，当奥克兰人说自己住villa，似乎是件时髦的事。但在早期，人们并不喜欢它。认为它在建筑上有一些缺陷。且看起来像个旅行的木箱子。房子里空荡荡的过道，在冬天会凝聚大量的冷空气，在夏天又布满很多的灰尘。但岁月流转，今天的villa却代表着时尚与品位。如果你想看典型的villa是什么样子的话，那么请去位于Mt Eden的Burnley TCE兜兜风吧。 提起奥克兰的东南西北中各区，自然是各有所爱。人们对自己所住的区总是颇有感情的，且潜意识底下，对其它区多多少少还有些排斥呢。奥克兰人对自己所在区以外的任何区的了解，有时也是很贫乏的。如果你问一个住在北岸的人，Glendene在哪里？保不准他会把与位于Glendene反方向的Glen Innes混为一谈。而如果你问一个住在Mt Eden的人，Clover Park在哪里？他说不定以为那已去到澳洲了。 下面的几段文字，或许会让你对奥克兰各区又有些新的了解。 中区 中区可以说是奥克兰历史的发源地及心脏所在了。在过去，奥克兰曾被称为‘Donut City’，中间空空，边缘才有内容。城市中心几乎没有人住在那里，郊外才有成型的居住环境。但现在却远不是这么回事了。1996年至2001年，奥克兰CBD（市中心）的人口总数增长了47.09%，而奥克兰其它地区的人口平均增长率才为7%。可想而知，过去五六年，奥克兰市中心及邻近的区，其发展是多么迅猛。大量apartment的兴起，更多的餐馆开业，使传统上下班后空空荡荡的City，变得越来越热闹起来。 也许奥克兰其它区的人，不明白为什么人们会选择住中区？地小，房子也旧。如果你前往Ponsonby一带走走，你会发现那里很多户人家的车子都停在街边，因为没有garage和carport。人们形容邻居在家打个喷嚏，你似乎也能听到。这还不说，房价更是贵得惊人。也许是人们再也忍受不了日益堵塞的交通吧，也许是人们更享受诸如咖啡，酒吧，餐厅，电影院，购物，各式俱乐部，健身中心等都市文化吧。总之，奥克兰中区，有着永远难以抗拒的魅力。当然，它的房价也永远在不断地上涨，上涨。 ‘令人目眩的waitemata港口’，‘咖啡文化’，‘充满活力的夜生活’，‘高价位的房子’，可以说是奥克兰中区的写照了。 东区 这是一个成熟的、安全的，也曾有着大片土地的地区。人们普遍认为这是一个抚育家庭，带大孩子的理想地区。这儿有着颇为融洽的社团气息，邻居大都温和有礼。东区主要吸引人的地方便在于它美丽的海滩了，无论是边远一点有田园风味的Maraetai Beach，还是豪宅林立的Bucklands Beach，都是迷人的。东奥克兰也是游艇爱好者的天堂，那里有众多的游艇俱乐部，钓鱼俱乐部及两个一流的游艇停泊港。 虽然东区在官方上一直属于Manukau City，但事实上现在随着过去挡在东区和南区的一些农地卖给开发商，发展商建了新房，新房又住了人，于是东区与南区的界限日益不明显了。位于Howick与Botany Downs一带成片新房的兴建，曾令奥克兰本地人惊呆了――因为在这之前，他们从未看到如此高密度的房子。尽管如此，这些新房却颇受新移民（尤其是亚洲移民）的青睐，因为很多人喜欢‘新’。在东区，亚洲人口的比例是22.71%，而整个奥克兰地区亚洲人口的比例则是14.34%。 总之，‘安全、成熟的老区’，‘新、新、新的房子’，‘游艇爱好者的梦想’，‘亚洲移民与文化’，便是这个区的写照了。 南区 如果你不住在南区，且既不去机场，也不去游乐园Rainbows End，或许你从不会踏足南区，对吗？人人都似乎知道南区，却不一定真正了解南区。南区的问题诸如贫穷、病苦、犯罪，经常是报纸上的新闻，但南区并不是你想象的那么糟糕与可怕。它也有宁静的丛林，图片一样美丽的港口，鲜活的跳蚤市场和连绵的绿地。 的确，在Mangere和Otara的一些街上，你会看到一些目中无人的小子在那儿晃荡着，连街上的狗看起来也一付凶巴巴的样子。但是，南奥克兰人整体而言是随和的，也是热情的。 南区也是一个很年轻的区，29%的人口低于15岁。它的确是个colourful的区，41%的人有着毛利人的血统，38%的人是岛人。南区也是个对比鲜明的区，例如，纽西兰最为有名的King’s College（不要与Remuera的King’s School搞混了），就与中低收入家庭孩子去的Otahuhu College背对着背。而位于Puketutu Island上面优雅而炫目的会议中心，正好位于Mangere废水处理站的隔壁。 Botanic Garden可以说是南区的明珠了。一年一度的Ellerslie Flower Show更是这里的盛事。就算在平时，仍是有很多人流连于此。 西区 多雾，丛林密布的Waitakere山脉，暗流涌动的西海岸线，穿着牛仔裤的人们，徜徉徘徊的大狗----奥克兰西区，或是人们常称的‘Wild West’（野性的西部），有着一种与奥克兰其它区相比，难以言喻的风格。西区也是一个集旅游艺术与文化于一体的中心，这儿有着蓬勃的野生灌木，广袤无边的蔬果瓜园，及很多人向往的lifestyle block。 西区一向有着较强的工业基础，伐木业、砖窑业、陶瓷业及酿酒业都是颇为发达的。在过往的几年，西区人的财务状况也有了较大的提高，同其它区相比，这里有着较高的工作和劳动人口比例。 西区也是第一个大力反核的地区。‘绿色’概念在人们脑子里根深蒂固，并以此为荣。 总之，‘雨滴浇灌的野生丛林’，‘轰隆隆的海岸浪涛’，‘黑色的牛仔裤’和‘硕大的狗’，‘绿、绿、绿’，这便是西区的特色与魅力了。 北区 阳光亲吻的金色沙滩，Rangitoto迷人的海景，Mult-million的海边或山顶豪宅，北岸的一些区与街所体现的生活方式，是很多人梦寐以求的。北岸还有着‘很白’的称号（being very ‘white’），无可否认，也是很多人喜欢它的原因。干净，宁静，优质的学校，人们更愿在这里培育自己的孩子，安居乐业。 1959年5月30日，四条通道的奥克兰大桥落成，把北岸与奥克兰市中心连接起来，北岸区域正式诞生了。十年之后，四条道的大桥拓宽为今天的八条道。尽管如此，人们抱怨的最多的仍是它的堵塞问题。 Albany的迅猛发展，也是令人刮目相看的，大量的工商业仍是在不断地涌入此区。在过去的五年，奥克兰人口的平均增长率为7.4%，而Albany则是60%，令人咋舌。 北岸目前的人口总数占全国的5%，每八个人当中就有一个亚洲人，除英文外，人们讲得最多的是南韩话。 文章写到这里，也终于该收尾了（事实上我也写得很累了）。或许你会同意我的观点，奥克兰的东南西北中，每个区其实都有其独特的魅力与个性，一切就在于住在各区的你去体验与感受了。 谨以此文，向友人J表达我的谢意，谢谢给我介绍了一本好书（让我得以写就此文）及所做的一切。 （ 王 立 立 2003.4.17.《纽西兰周报》） 不少华人喜欢住在奥克兰，在这里即使英语不大好，大部分情况下仍可生活愉快。但是，与政府打交道时切忌假扮懂英语，如果你听不懂最好老实说出来，否则吃亏的是你自己。 以下6个部门有电话翻译系统（language line),提供华语服务。 ACC(ACCIDENT COMPENSATION CORPORTATION)意外伤亡赔偿处 HOUSING NEW ZEALAND CORPORATION(新西兰房屋处） NEW ZEALAND IMMIGRATION SERVICE(移民部） NEW ZEALAND POLICE(警察部） WORK AND INCOME(WINZ)福利部 DEPARTMENT OF INTERNAL AFFAIRS(内政部，办理申领护照入籍） 警察华语专线0800 274267 华人警官09-4886200-96347 太平绅士（JP)CAROL WONG 09-8389293 WILLIE LEE FONG WO 09-8343828 免费法律咨询09-3773314,09-3760392 日常生活一般资讯：公民咨询局（CAB）09-6258831 奥克兰地区移民资源中心09-6253090-701(粤语）－702(国语） 家庭医生，09-4423232查询懂中文的家庭医生，或选择西奥克兰HEALTHWEST的会员医生，虽然他们不懂中文，但有免费的翻译为你服务。 奥克兰中文地名及机构名称 刚到奥克兰时侯，经常听见别人用中文描述地名，现在大概搞清楚他们说的是什么地方了；本人不留版权，欢迎大家转载，让更多的人知道这些被汉化了的地名或机构名称（AMIGO）。 皇后大街： Queen Street 维多利亚街： Victoria Street 库克街：Cook Street 国民银行：The National Bank 天空城：Sky City 王子码头： Prince Wharf 北岸： North Shore 梅西：Massey University 奥大：Auckland University 怀大：University of Waikato 麻省理工：MIT - Manukau Institute of Technology 西湖男校：Westlake Boys 西湖女校：Westlake girls 大南路：Great South Road 大北路：Great North Road 汽车大道（大南路近Greenlane一段）：Boulevard of Cars 新市场：New Market 百老汇道：Broardway Road 多明丽路：Dominion Road 圣路克斯：St Lukes 新北路：New North Road 汉达森：Henderson 伊甸山：Mt Eden 一树山：One tree hill 海港大桥：Harbour Bridge 美洲村：America‘s Viaduct Harbour 鸭子湖：Western Springs 北港体育场：North Harbour Stadium 曼奴考： Manukau City AUCKLAND华人医生LIST 家庭医生: 1 陈奉贤医生 04-5693164 2 黄振强医生 09-2637770 3 陈永骐医生 09-2761339 4 黄家声医生 09-3608008 5 林玉梅医生 09-4807698 牙医诊所 1 09-2728182 2 09-2741135 3 09-4440415 4 09-4895588 5 09-6387927 妇科医生 1 刘医生 09-4807698 2 辛迪医生 09-4180738 眼镜 1 眼镜2000 09-2741561 2 大光明 09-8462952 中医 1 名中医 09-2747988 2 仁济堂 09-2766881 3 第一中医药中心 09-3071708 4 维多利亚中医 09-3098879 5 养生堂 09-3685078 6 北岸中医药店 09-4199028 7 赵中医 09-4199666 8 宏仁堂 09-5203816 9 上海中医 09-5248686 10 曹叔峰中医 09-6236669 11 杏林中医 09-6292980 12 沈忠标中医 09-8271278 13 圣济堂 09-8360016 14 仁和堂 09-6251007 奥克兰房产四阶层 Jerry 灰色天空之留学论坛 Top of the Range Eastern suburbs Upper Harbour Devonport Albany Mt Eden/ Epsom City/ Pt Chevalier Milford/ Takapuna 这个阶层的中间房价在1998年为$320,000，如今为$430,000 六年里上涨34％，如今平均月供按揭$2400，获得按揭贷款所需的家庭收入水平：$86,000 Second Class Eastern Beaches(Bucklands etc.) Ellerslie/Panmure East Coast Bays Waitakeres Birkenhead Manukau Rural Areas 这个阶层的中间房价在1998年为$262,000，如今为$354,000 六年里上涨35％，如今平均月供按揭$1900，获得按揭贷款所需的家庭收入水平：$68,000 Third Class Titirangi Glenfield Mt Roskill Area Islands of Gulf hibiscus Cost Onehunga/ Penrose Rodney North 这个阶层的中间房价在1998年为$214,000，如今为$281,000 六年里上涨32％，如今平均月供按揭$1600，获得按揭贷款所需的家庭收入水平：$58,000 Bargain Basement Papakura Franklin County Henderson Thames/ Coromandel Glen Eden Manurewa Papatoetoe 这个阶层的中间房价在1998年为$180,000，如今为$211,000 六年里上涨17％，如今平均月供按揭$1300，获得按揭贷款所需的家庭收入水平：$47,000 Property boom leaving the poor left behind 13.01.2004 By CLAIRE TREVETT People in poor areas are not getting the benefits of Auckland‘s property price boom, while home sellers in blue-chip suburbs have been raking in increases over the past six years. A breakdown of Auckland into four groups of suburbs with similar property values by economic consultants Covec revealed the rich were getting a lot richer in the property boom. But the poor, while not getting poorer, were not getting much richer either. The analysis showed median property prices in blue-chip areas - including Kohimarama, Mission Bay and Remuera - had increased by 34 per cent since 1998, from $320,000 to $430,000. The middle two groups also fared well, increasing by similar percentages. But those in poor areas or on the urban limits, including Glen Eden, Papakura and Henderson, could boast only a 17 per cent increase, from $180,000 to $211,000. Consultant Shane Vuletich said residents of lowest-price areas were being "done over twice". "Their house value is quite low and their capital growth is quite low too." Mr Vuletich said the consistency in the increase in the top three price areas had come as a surprise. "We had a suspicion the blue-chip areas might have appreciated more in percentage terms than other areas. But we were quite surprised to see the top three groups moved by about the same. What it shows is that the market is consistent and fairly even across most of Auckland, but the outer areas do not have a similar growth rate." Mr Vuletich said the biggest movers over the six years were the Gulf Islands, including Waiheke and Great Barrier, where median values went from $197,000 to $336,000, a 71 per cent increase. The islands went from being the 20th most-expensive suburb to the 11th most expensive. But the inner city had moved from 7th to 15th, largely because of new apartment blocks. "So people can get into the city more easily now. That‘s if they don‘t mind living in a box." Another "anomaly" was in the Panmure and Ellerslie area, which had not shown a marked increase, rising from $249,000 to $258,000. "It doesn‘t seem to have grown nearly as much as anywhere else, which implies it is a good investment target for developers or residential property investors," said Mr Vuletich. "It did start shooting up a bit in the last few months of 2003, but there is still probably a good opportunity to get in because it is still reasonably close to the city." The research paper suggested first-time home buyers considering buying in cheaper areas might be better off waiting to save a larger deposit for a house in a better area. But Real Estate Institute president Graeme Woodley said it was not advisable for people to hold off on buying. "Even in those poor areas, properties have gone up in the last year or so by about 10 to 12 per cent, I would guess. If people buy in a poor area there would still be some capital appreciation, which they won‘t get if their money is just sitting in the bank. They would be better to buy and sell again in 12 months." He suspected wealthier New Zealanders returning home from overseas and migrants were behind the higher increase rates in the top areas. Mr Vuletich said poor people would probably be unable to get into the top groups. To move from the lowest-price area to the second-lowest would require an extra $7000 for a 10 per cent deposit. Mr Vuletich warned that people in poor areas could find it difficult to break into the top three where the value increases were better because of the difficulty in getting a mortgage on a lower income. The research estimated a household would need a pre-tax income of $47,000 a year to be able to take out a mortgage on an average house in the lowest price area. For mortgages on property in the top bracket, household income would need to be $86,000. The report says that in the 2001 census, half of Auckland households had an income of less than $50,000. "This means that about half of all households in the Auckland area would not have been able to make the mortgage payments on a house in the lowest price area over the past six years." A spokesman for Housing Minister Steve Maharey said low income earners would also not be able to pay the mortgage on a more expensive home, even if they had the deposit. Housing New Zealand offered loans to get low-income earners into their own homes. There was also a pilot project in conjunction with Kiwibank to get "modest income earners", earning up to $50,000, into their own homes. Kiwibank was expected to approve 1800 loans as part of the initiative to ensure home ownership remained within reach of low and medium income earners. However, Housing NZ was always careful to ensure that people targeted in these initiatives did not get into homes they could not afford. 最新新西兰奥克兰物价一览 现在的汇率 １新西兰元＝５．８６人民币 饮料类 １瓶可乐１．５升＝２．０５新元（ＦＯＯＤ ＴＯＷＮ） 厅装普通可乐＝１新元每瓶（自动售货机） ＪＵＳＴ ＪＵＩＣＥ系列果汁 ＯＲＡＮＧＥ ＪＵＩＣＥ ６．２５新元（ＦＯＯＤ ＴＯＷＮ） ＯＲ ＭＡＮＧＯ，ＡＮＹ ＫＩＮＤ ＯＦ ＪＵＩＣＥ６．２５大瓶装 肉类 由于分量的多少，价格不一，大都从４新元到１５新元每盒不等，建议在ＰＡＫ＇Ｎ ＳＡＶＥ 或是ＦＯＯＤ ＴＯＷＮ买，如果是牛肉，建议在ＮＥＷ ＷＯＲＬＤ 买便宜 蔬菜类 大多数蔬菜在太平或是银钟中国超市便宜，但大白菜在ＰＡＫ＇Ｎ ＳＡＶＥ便宜 ＥＧ： 每个白菜２．５新元，青椒２．２５新元一个，青菜和菠菜啊，从１．５到２．５不等 葱每株１．５新元 生活用品 你只能在ＷＡＲＥＨＯＵＳＥ或是Ｋ ＭＡＲＫＥＴ买，应为这里相对而言较全而且便宜，但肯定不能和国内比 ＥＧ： 拖鞋最便宜每双９．９５新元，袜子５到１０几新元不等，衣架每十个４到８新元不等 建议国内多带衣服和袜子还有内库啊之类 的东西，这里的衣服是很贵的，我去年就花了２万多快买衣服和裤子，当然我自己比较会买，哈哈 ＥＧ： ＣＫ牛在裤系列：２００新元开始 ＬＥＶＩＳ牛在裤子系列：１０９到１６９新元不等 ＬＥＥ牛在裤子系列：１４９新元左右 建议多带牛在裤，这边基本上是牛在王国，所以一定多带衣服，不要太厚哦 快餐 有ＭＣ，ＫＦＣ，ＢＵＲＧＥＲ ＫＩＮＧ，ＷＥＮＤＹ，ＳＵＢ等等 大多数套餐从５到４０新元不等，通常我都是买７．９５新元那个特别套餐 （ＥＧ：ＫＦＣ１个汉堡包，１个鸡腿，１盒土豆泥，１瓶饮料 １份薯条 三明知ＣＩＴＹ通常在３新元每个左右，还有名气很大的４快半，就是３菜１饭 还有象ＰＩＥ２．２新元每个，ＫＥＢＡＢ６．９５新元每个，薯条２到３新元每份不等 咖啡类每杯３到５．５新元左右，韩国料理每份８到２０新元不等 日本寿司在下午４点以前通常是５．５到９新元每盒，每盒通常８个 以上快餐都是ＣＩＴＹ的物价 另外留学的话学费加生活费和住宿费的话一年少说也要１５万，除非你真的超级超级的省钱的话那也要１３万左右，不要忘记 另外，千万别被国内某些素质低的中介骗说留学新西兰一年只要１０万好了，那是不可能的 奥克兰生活手册 【交通】 奥克兰的公共交通主要有 BUS 和 铁路。 你可以上车告诉司机你要去那里,然后根据司机告诉你的价格买票付钱（可以找零）。你也可以买一张BUS-PASS 有3种选者: 1.储值卡(CASH FARES): 你可以存最少$10元进你的卡,用来付车费. 会有5%的折扣. 2.月卡(GOPASS MONTHLY TRAVEL): 全奥克兰的月卡是$99,每个区的月卡是$59.其中Central Zone几乎包括了奥克兰的中心区域. 3.记程卡(MULTI-JOURNEY): 这种卡对于学生有优惠,可去各大学校的学生会购买,并且购买时建议购买1个STAGE的,这样会有更大灵活性。 另外要注意的是,一定保存好你的收据,可用来退回$10卡的押金. 并且一旦卡失灵了,还可以受到免费乘车的补偿。 【银行】 新西兰有4四家主要银行. 1.WestpacTrust 2.BANK OF NEW ZEALAND 3.ANZ BANK 4.THE NATIONAL BANK 另外ASB在奥克兰也是一间很会经常见到的银行,并且它的利息非常好,尤其是半年的5000以上定期,利息是 6.8% ，是我所知的最高的利息。换外币最好的银行是 THE NATIONAL BANK。 在这里的存款账号名目繁多,利息各不相同,且有时各银行也不尽相同。. 但定期存款和国内也有较大相似,但要注意的是这里的活期存款,确实与国内或香港等地有很大不同: 1. 利息率与金额大小挂钩. 所以如果你一口气开了5个$1000的账号,就还不如开一个$5000的账号. 2. 每月要交账号费. 以 THE NATIONAL BANK 为例,每个月,每个账号要交$2. 但如果你的存款多于$1000 或$500 (那要看你是什么活期账号),可免交. 3. 取款要交费，以 THE NATIONAL BANK 为例,用 ATM 机每提一次钱最少要付 $0.40, 如果去银行人工提款,每次最少 $2.00。 4. 用卡消费也要给钱! 在国内或香港,很多用卡消费还能有折扣或是积分奖励什么的。 这里要缴续费! 每次最少 $0.40。 5. 要付政府利息税. 如果你没有IRD(税号),你需要交大约33%的利息税. 所以建议一到新西兰就去申请税号,这样就只要交大约12%的税。 那么，如何申请税号呢？下面我将介绍申请税号的过程: 1. 填写申请表(非常简单,表格可以在很多地方索取,比如学校的留学生办公室或学生服务中心,复印有效)，签名(中英文均可) 2. 护照第一页的复印件(有姓名生日的那页) 然后将以上两份材料寄往以下地址: Inland Revenue Department PO box 1454 Hamilton New Zealand 感谢我们的客户，已经成功留学新西兰的“小甘”为我们提供的信息。 【住宿】 廉价（青年旅社等适于背包客居住的） 奥克兰青年旅馆18 Liverpool St, Ph 09 309 2802, fax 09 373 5083。 24小时开放，共140床位。 青年旅馆会员卡(HI卡)由国际青年旅舍联盟统一印发，世界通用，有效期一年。 成为青年旅馆会员后，国际青年旅舍联盟(IYHF)遍布全球60多个国家的国际订房网络可为会员优先提供预订房服务，会员可提前6个月预订全世界主要城市的青年旅馆，并可用所在国货币支付房费。目前，IYHF在全球拥有4500多家青年旅馆，共有330多万个床位。 HI个人卡的发行对象主要是在校学生和在职青年人，年龄不限，14岁以下学生申请入会须出示家长签署的同意书。办理会员卡时学生需持身份证和学生证，没有身份证的凭户口簿办理；在职人员需持身份证和工作证(单位证明亦可)。入会者需交纳一年的费用，学生40元，其它为60元。 HI团体会员卡的发行对象主要是大、中、小学校及企业、公司等，团体入会须缴纳600元的会费，学校及学校团体入会会费减半。 非会员一般须在淡季时非会员才可入住青年旅馆，但非会员可在青年旅馆前台申请办理会员卡获取入住资格，亦可通过购买欢迎印花取得入住资格，住一晚可买一枚印花，集够六枚印花即转为HI会员。 Queen St Backpackers 4 Fort St. Tel 09 373 3471, fax: 09 358 2412. 90 beds. 中等价位 Aspen Lodge Bed & Breakfast Hotel 62 Emily Place, downtown. Tel 09 379 6698 Fax: 09 377 7625. Single/double $48/68. 价格包括营养早餐。有花园，洗衣设备，存包处。 Freemans Bed & Breakfast 65 Wellington St, city central. Tel. 09 376 5046, Fax: 09 376 4052. Single/Double $43/65. 带花园，安静，有洗衣设备，存包处，有往返机场的交通工具。 Remuera House B&B 500 Remuera Rd. Tel 09 524 7794. Single/Double $39/58. Large and healthy breakfast. Victorian guest house full of antiques. Aspen Lodge 62 Emily Place. Tel. 09 379 6698, fax: 09 377 7625. Single/Double $45/65. Aachen House 39 Market Rd. Remuera. Tel. 09 520 2329. Fax: 09 524 2898. Singles/Doubles $54/72. 稍贵 Quality Hotel Airport Cnr Kirkbridge & Ascot Rds. Ph. 0-9 275 7029, Fax 0-9 275 3322. 全部设备均有。 Airport Lodge Motel 294 Kirkbride Rd, Mangere. Tel. 09 275 4081. 工作室和卧房， Sinegle/Double $70/75. Imperial Hotel 131-139 Hobson St. Ph 09 357 6770. Fax: 09 357 6793. Rooms: $135.00 per night. Quality Hotel Rose Park 91-102 Gladstone Rd. Ph. 0-9 377 3619, fax: 0-9 303 3716.可以观赏玫瑰花园和 Waitemata 海港。全部设备均有。 Albion Hotel Cnr Wellesley St. West & Hobson St. Tel. 09 379 4900, fax: 09379 4901. Singles/Doubles: $ 70/75. 奧克蘭生活手記----吳威廉 -------------------------------------------------------------------------------- 三、談談房東和房客的相處 在奧克蘭，大部分人尤其是華人移民，似乎不是房東，就是房客。房東和房客住一起，如何相處，實在是個很重要的問題。要回避這個問題，要麼是房東把出租房和自住房分開，要麼是房客找單獨的套間。否則房東和房客住在一個屋檐下，共同生活在一個空間裏，如何相處這樣的問題，是必須要每天都面對的。 房東和房客是2個有利益衝突的群體，無論站在哪一方的立場上，所持的觀點，必然與另一方相悖。作為房東，一般希望可以收取到合理的房租，同時希望房客儘量不添麻煩；作為房客，一般希望付出合理的房租後，可以住得比較舒坦，沒有太多約束。所以本文主要想談的是在房東和房客對價格達成一致後，房東和房客之間相處的一些基本準則。其他的問題，例如房客住近來後覺得租金太高不合算等類似的矛盾，不在本文討論之列。 準則之一，出價無悔。新西蘭的房屋租賃市場是個高度發達透明的市場，各種價格各種檔次的房子都有，俗話說：不怕不識貨，就怕貨比貨。既然有充分的機會進行比較，就不能怪自己走了眼。無論房東還是房客，在成交之後，至少在價錢上應該達成一致。不能住了兩天之後，房客覺得自己租貴了，於是心理不平衡，於是就要想盡辦法多用點水多用點電；或者房東覺得租低了，於是就總是刻薄房客，這也管那也限制。兩者之中任何一方有這種想法，想相處得好都是不可能的。萬一實在是看走了眼，那也怪不了別人，趕緊找個藉口搬家就是了。 準則之二，愛惜東西。這一條主要針對房客而言，因為住在別人家裏，除了私人用品，大量的東西都是屋主的，本來房租一個星期就這麼百來塊錢，一旦有什麼東西損壞，在新西蘭修什麼東西都貴，隨便修個東西，起碼就好幾十甚至上百。你說讓不讓房客賠好，不賠吧，房東的房租就打了水漂，賠吧，該賠多少，責任如何劃分，在很多情況下都不是一清二楚的，一有爭議就會傷感情。所以，最好是平時就愛惜東西，什麼都不要損壞，就不會有麻煩發生。 準則之三，不要占小便宜。大家住在一起，除了一些貴重的東西，不可能什麼都鎖起來。有時有的房客會用一下房東的油鹽或者喝點放在桌上的橙汁等，事後最好可以主動和房東講一下，東西雖然小，但是不要以為別人不知道。對於有些細心的房東，有一點點什麼動靜都可能察覺到。房東也不見得就心疼這麼點東西，但是肯定感覺不好，至少感覺沒有安全感。和別的人住在一起而沒有安全感，你說怎麼能相處得好。 準則之四，尊重房東的規矩。在入住之前，一般房東會對房客提一些規矩。例如不許在房間內吸煙，不許帶朋友回來吃飯等等。這些明確的規矩，房客要想入住，就要嚴格遵守，否則就不要入住。不要當時答應的好好的，以後就關起門來抽煙，或者等房東睡著了再帶人進來。一旦被發現，彼此之間的信任感就蕩然無存了，想相處的好當然就不可能了。 準則之五，養成節約的好習慣。房客有可能大手大腳，房東則一定是節約的，尤其對於房租包水電的情況。所以，洗碗的時候，不要讓水流得嘩啦啦響；出門的時候，不要忘記關燈；用洗衣機的時候，不要幾件內衣也讓洗衣機轉它半個鐘頭。這些細碎的事情，不可能規定的很清楚，和別人住在一起，就要多個心眼，什麼事情都要注意一點，可以節約的地方，儘量節約一點。房客平時替房東節約了，房東是可以感覺的到的，房東就可能在別的方面多關照一下房客，所謂人心換人心，就是這個道理。反過來，如果這也不注意，那也不注意，總是沖涼一沖就是一個鐘頭，煲湯一煲就是三個小時，你說這房東的臉色怎麼能好看？ 寫了這麼半天，回頭一看，似乎主要都是針對房客的內容。這也是沒有辦法的事情，客觀地說，房東與房客本身就不是平等的，房東處於強勢地位，處於管理者的位置上，房東與房客之間有了矛盾不能解決，只能是以房客搬家而告終。 一、奧克蘭買房記 對於新移民來說，擁有自己的房子是所有人的夢想。對於我老婆來說，這個夢想尤其迫切，因為她慣於發號施令，唯我獨尊，住在別人的房子，當然就沒有了那種當家作主的感覺，所以，買房就成了我們登陸奧克蘭之後首先關注的一件大事之一。 買房，首先要考慮買什麼樣的房子。是木房，還是磚瓦房？是新房，還是舊房？好在我們有個做了十幾年裝修的親戚，給我們提供了一些建議。他認為，木房比磚瓦房好，房齡10年以內的不建議買，最好是四、五十年左右，或者更老一些的都可以。 一般國內來的新移民住慣了鋼筋水泥的樓房，可能都會認為在新西蘭也應該是磚瓦房比木房要結實，而且防火性要強一點。其實這是個典型的先入為主的觀念。新西蘭的所有的房子框架都是木頭的，所以結實程度兩者都一樣，燃燒的可能性也基本一樣。而且所有的房屋都有保險，意外失火燒毀房屋，保險公司可以全額賠償，所以也犯不著擔心木房失火的問題。 那麼木房到底有些什麼好處呢？要說明這個問題，讓我來先介紹一下新西蘭的木頭房子的基本情況是怎麼樣的，這樣就比較說得清楚。我們住在親戚家的時候，剛好他們的房子在擴建，讓我能夠比較直接地觀察到木房的內部結構是怎麼回事。 房子的地板一般架空到距離地面有半米到一米，這樣做的好處是地板容易做到水平，而且由於懸空，可以防潮防寒，可以在下面安裝所有的下水管道和其他管線。在一些陡坡上起的房子，下面的空間相當大，可以做車庫或者雜物儲藏室。支撐起房子地板的是一根根大約邊長有20到30釐米的四方木樁，這些木樁經過特別的化學溶液的泡制，抗腐防蟲。我親戚的房子，有80年的歷史了，房子的木樁還是非常結實，看不出有一點要腐朽的意思。 房子的框架是在木頭加工廠裏已經按照需要的尺寸做好的，運回來後，一個木工三敲兩敲一天的工夫，就可以看到房子的摸樣已經出來了。所以，在新西蘭你絕對看不到在建築工地上人頭湧湧的時候。蓋房子的時間往往可能比選擇房子的時間還要短。這時候房子最怕淋雨，要用專門租回來的雨布把房子給遮蓋起來。 接下來是給房頂和地板鋪一層防水材料，好象還要上防水漆，然後就是訂外牆和屋頂，木房的屋頂很多也是採用瓦片，或者預製好的屋頂，而外牆則肯定是木頭的，但不是一面牆就整個的一塊木板，而是由一堆大約20釐米寬、2釐米厚的木板，水平地訂在牆的框架上。每一塊木板的下沿覆蓋這下面一塊木板的上沿，乍一看，這麼著似乎比較浪費木頭，但仔細想想這樣的設計還是有道理的：使雨水容易流下來，萬一哪塊木板損壞了，也容易更換，同時還比較美觀。（注：我也見過有的房子外牆的木板是垂直方向的，這樣的房子比較容易漏水，不推薦購買。） 房子的內牆一般採用石膏板，然後可以用漆或者貼牆紙來美化表面。內牆和外牆之間有大約5到10釐米的空隙。這個空隙可以很方便地用來走各種線路，除此之外，這個空隙會被棉絮狀的石棉給完全填塞，因為石棉可以隔熱隔濕隔音防火（石棉基本上什麼都隔，不過據說石棉有毒，不知為什麼在新西蘭是一種很普遍使用的建築材料）。 地板房頂和牆都搞好，再吊上天花，鋪上地毯，蓋房子的主體工程就完成了。 從我上面的簡單描述來看，木頭房子確實容易蓋，容易修，容易用。用我親戚的話來說，木房什麼地方都可以修。就是地下的樁壞了，也能拔出來換。 我還見過木頭房子整體搬遷，就是整個房子用吊車吊起來放在車上運走。這可真是名副其實的搬家呀。老舊的木房要翻新也很容易，主要就是刷一遍油漆和重換地毯，之後整個房子就煥然一新了。 至於為什麼50年左右房齡的房子質量最好呢？那是因為上世紀60年代的時期，是新西蘭經濟最強盛的時期，那時新西蘭的人均國民產值曾經排名世界前列，所以那個時期的房子做工精細，用料精良。而近10年以內的房子，由於大量新移民湧入，奧克蘭的房地產總是處於供不應求的狀態，所以這個時期蓋的房子數量比較多，而質量控制的沒有那麼嚴。在近來報紙上經常申討的漏水房， 絕大多數都是這一時期出來的新房。而且這種房子多數是木結構的磚瓦房，一旦有滲漏，很容易造成結構的腐敗，情況嚴重的話，這樣的房子甚至沒有修復的價值，只能當成一堆廢料被清除。 既然木頭房子有這麼多好處，為什麼國內很少見到木頭房子呢？我想主要是因為：第一，中國人太多，沒這麼多木頭；第二，還是中國人太多，只能蓋高樓大廈，不可能一家一間House，蓋House用木頭可以，蓋樓就只好用鋼筋水泥啦。 搞清楚了要買什麼樣的房子以後，接下來的問題就是我們的房子在哪里。解決這個問題，是個漫長而痛苦的過程。 對我們而言，這個過程還可以再細分為三個階段：第一個階段，是瞭解行情階段。這時候就是拿這份報紙，或者由經紀帶著，到處亂跑。看這個房子不錯，看那個房子也不壞。最後對於大概什麼樣的房子，在什麼樣的地段上，大約的市場行情是多少，有了基本的概念。第二個階段，是調整心態的階段。好房子見過了，差房子看不上眼，自己錢包裏的錢又有限，到底什麼價位的房子合適自己，這實際上就是個調整心態的過程，從二十萬到五十萬的房子我們都考慮過，經過反復的比較和爭吵，最後把目標價位定在一個比較適中的範圍裏，同時把可選擇的街區也確定了下來，這就是這個階段的成果。最後的階段，就是守株待兔階段，街區定好了，就那麼幾條街，價位定好了，就那麼多錢，可是合適的房子卻沒幾個。這時候我們就不跑了，抱定一種聽天由命的態度，每天在這幾條街上梭巡一趟，有房子出售就去打探一下價錢。還算運氣好，總共下了兩次Offer，第一次是Tender，就是竟價的意思，我們的Offer不如別人的高，當天晚上就被經紀告知失敗；第二次是議價，屋主是個斯里蘭卡女人，我們下了Offer之後連續加高了三次價，屋主還是不為所動，我們覺得這樣不斷加價也不是辦法，於是也來個冷處理。這樣僵持了一個多星期，其間仲介打電話和上門無數次，我們也回答了無數次“不加”，終於最後屋主接受了我們的Offer。 當我們在已經改的看不太清楚的Offer上簽字畫押的時候，那感覺真和當年參加高考最後一科結束了的時候一樣。經過了漫長的折磨，終於走到了終點，雖然還不知道結果將會如何，但好歹總算該有個結果了。 這裏順帶講一下Offer是怎麼回事，對未買房的朋友來說還是有用的。Offer實際上是個未成立的格式合同，裏面主要包括要買的房子的相關資訊，例如所有權、地址、面積，以及隨房出售的所有設施的清單；關於買方的資訊，則包括出價多少，交付日期，以及買房成立所需要的condition。如果沒有任何condition，則該Offer被稱為是unconditional offer，也就是說，只要賣主接受了這個offer，則該Offer就自動變為一個生效的合同。所以，Offer裏面，conditon是非常重要的。 常用的Condition一般有Loan, Lim Report，Builder Report，valuer Report，這麼幾種，Loan指是否取得銀行貸款；Lim Report是從City Council取得的一個有關該房屋是否合法以及土地和周邊環境的報告；Builder Report是一份對該房屋建築質量的報告；valuer Report是對該房屋市場價值的評估報告。一般來說，Loan和Lim Report是必須要有的，賣主一般也不太可能拒絕這兩個Condition，（也不絕對，我下第一個Offer的時候，賣主最後選擇的就是一個報價第二高的unconditional Offer）；Build Report也很重要，但如果你對房屋質量很有信心，或者有可靠的人幫你把關，這個Condition也可以省略；valuer Report則相對不是那麼重要，只有一定的參考意義。 關於Conditon還有2個問題需要注意。一個是Condition的時限，就是說買家需要確定Condition是否滿足的時間，一般是五個到十個工作日，建議以十個工作日為好，當然賣家和仲介會希望這個時限越短越好，很可能會要求是五天甚至三天，我認為至少不能少於五天，因為有時候銀行批准貸款是需要幾天時間的，如果批准貸款前需要對房屋進行估價，則需要的時間更長。 另一個問題是關於Loan，除非你手頭有大把現金，不需要銀行貸款買房，你可以不要這個Loan Condition，否則的話，是一定要有這個Condition的。有人在下Offer以前已經到銀行取得了貸款的預批，在這種情況下，如果急於買房，所以下了一個Unconditional Offer，這是個危險的錯誤做法。因為銀行的貸款預批不等於批准，如果銀行認為買主報價過高，對於銀行的貸款來講達到了一定的風險程度，銀行就可能不批貸款或者降低貸款額度，這很可能造成最後買主必須履行買房合同但又無力支付房款的尷尬局面。 好了，賣主簽下來Offer之後，我們操心的事情就不太多了。Lim Report辦了個加急的，當天就可以拿到，貸款方面的事情，我們找了位貸款仲介幫忙去辦，Offer送到律師那裏審閱，我們只需安坐家中，靜候結果。倒是賣主很不爽，簽了我們這個Offer之後，又來了個出價比我們高了五千塊錢的Offer，只能作為Backup，除非我們退出買房，這個Backup Offer才能派上用場，賣主才能多得那5000塊錢。最後的結果當然是我們買到了合意的房子，賣主的額外的五千塊錢泡了湯。 確認買房以後，還要等到交房日才可以入住。這一段等待的時間雖然不算太長，但也有點折磨人，每天都要算計一下還有幾天才可以入住，好在有明確的結果，所以這種等待還不算太讓人心煩。忍不住了，就去看看我們未來的?/span> |
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