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四合院买卖全攻略 [引言] 北京作为中国的历史文化古都，至今保留了众多神秘而宝贵的历史文化遗产，包括分布于旧城各处的旧四合院。为了保护北京明清旧城，加强对文物、古树名木以及有保存价值的四合院、胡同等历史建筑和遗址的保护，北京市政府于2002年2月制定了《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》，紧接着又分别于2002年10月出台了《北京历史文化名城保护规划》、于2003年制定了《北京皇城保护规划》，对北京市的旧四合院做出了重点保护，针对各类四合院的不同情况提出了具体的保护要求。 鉴于北京历史遗留四合院数量庞大，为了充分调动社会力量参与四合院的保护，北京市国土房管局和市地方税务局于 2004年4月12日联合发布的《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》，规定“本市行政区域内和符合国家及本市规定的其他省、区、市（包括香港、澳门和台湾地区）的机关、企事业单位、社会组织和个人，以及其他境外企业、组织和个人（以下简称单位和个人），除法律、法规、规章另有规定外，均可购买四合院”，并在税费和办理程序上为旧四合院的买卖提供了方便。于是，北京四合院买卖市场立即活跃起来，尤其是港澳台同胞及外国华人争相购买北京的四合院。但旧四合院买卖作为一种特殊的二手房买卖，涉及较复杂的历史遗留问题，在整个购买过程中存在较多的政策问题和法律障碍，加上四合院买卖往往涉及巨额的价款，尤其需要倍加小心。笔者在北京市出台关于鼓励个人和单位购买四合院政策之后有幸全程参与办理了一项旧四合院买卖工作，现依据此次办理的实践对购买旧四合院的相关法律和政策问题进行分析总结，以期成为引玉之砖。 ［调查］ 工欲善其事，必先利其器。尤其是针对投入和风险都相对较高的四合院买卖而言，更应做好事先的调查工作，包括对四合院现状的实地考察和对四合院权属的法律调查。 现场调查依据各购房人的不同要求会有不同的偏重，而且这亦非法律问题，这里不详细说明。不过需要说明的是，北京旧四合院的市政配套设施一般比较落后，比如一般没有市政排污管道，没有天然气管道，没有有线电视和宽带网络等，所以购房人在现场调查时，除了像一般二手房买卖那样对四合院周边的交通、绿化、环境、物业等加以注意外，还需特别留意排污、天然气、电力、网络等问题，以确定是否符合自己对生活品质的要求。 现场调查中还需要特别注意该四合院所在的小区是否在拆迁范围之内，不过，如果能够确定所购买的四合院在北京市政府划定的历史文化保护区内，则基本上不会被拆迁。目前北京已经划定了40片历史文化保护区，其中内城有30片，在30片文保区内的胡同，四合院一定会得到保护，没有特殊情况不会列入拆迁范围，所以单位和个人可以放心购买。另外，根据联合国教科文组织的要求，市规划委员会和文物局已初步确定了世界文化遗产故宫保护缓冲区的两个备选方案，以控制故宫周边环境。故宫缓冲区的胡同和四合院将被严格保护，并将逐步向缓冲区外疏导部分居民，降低缓冲区的居民密度，其被拆迁的可能性也非常小。 四合院的权属调查是最重要也最复杂的一部分。在调查四合院权属状况时，要尽可能发现与四合院买卖有关的风险，在此基础上寻求化解风险的途径并最终决定是否继续进行此交易。一般来说，调查四合院的权属主要有如下几个途径：首先当然也是最重要的，就是审查产权证以及出售方的身份证明；其次，最好能够与原产权人一起向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；最后，如果该四合院存在其他债权债务纠纷（包括抵押），还应要求原产权人提供相关的合同以及合同履行状况的证明材料等，不过这主要依赖于原产权人的诚信程度和配合，购买人自行调查的难度非常大。当然，上述调查程序可能由于时间或其他原因无法全部做到，不过无论如何，在正式谈判并签署买卖合同之前，一定要查验四合院的产权证以及产权人的身份证明。 在上述权属调查过程中，应主要关注如下内容： 1 关于四合院的产权人。由于历史原因，目前北京四合院的产权状况非常复杂，许多四合院均为各国家机关或事业单位所有，并长期出租给他人；或者为众多产权人共同所有。所以，必须事先查询并核实四合院的真正产权人是谁，其是否有权转让该四合院，是否存在共有人和承租人，是否所有共有人均同意转让该四合院等。 2 关于四合院转让的限制。依据《城市房地产管理法》第三十七条的规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”上述规定对四合院转让同样适用，故需要对四合院的权属进行调查，核实其是否存在被查封、权属不清等情形。尤其需要注意的是，按照我国现行法律规定，临时建筑的存在是有时间限制并且不可能取得产权证的，但由于我国历史上房地产权属管理不规范，不排除个别临时建筑通过其他关系获得产权证的可能性，但即使如此，这些临时建筑仍然是无法办理过户手续的，故遇到历史遗留的附属建筑或不规范建筑，即使对方提供了产权证，为确保安全，最好能够与产权人一起到房管局现场查询核实。 3 关于该房产是否存在抵押或其他债权债务纠纷。如果四合院已经被设定抵押，应要求出售人限期解除抵押，同时在付款安排上考虑到解除抵押的时间，以防范风险。 [签约] 在进行上述实地考察和权属调查的基础上，买卖双方应就买卖合同的具体事宜进行协商，并在此基础上签署买卖合同。关于四合院买卖合同的一般条款与二手房买卖没有多大区别，这里不再赘叙，仅针对四合院买卖的特殊情况选其要点说明如下。至于交房时间、房产的质量问题，由于买受人一般均要对四合院进行翻建，故而不像商品房买卖尤其是商品房预售那样重要。 1 关于出卖方的承诺。正如上文所说，由于四合院的历史遗留问题较多，而且其权属状况也非常复杂，在事先调查中并不能发现所有风险和问题，许多问题仅仅只能依据出卖人的承诺或保证，所以，在买卖合同中应明确约定出卖人的上述承诺。另外，出卖人作为原产权人，一般更便于办理拆迁、过户前的测绘和评估、过户之后翻建的规划报批手续等，所以如果双方协商一致由出卖人办理上述手续的话，也应在买卖合同中对此加以明确约定。当然，对上述约定应严格规定相应的违约责任或救济措施。 2 关于购房款的支付。为了平衡买卖双方的利益和风险，在付款安排上，建议在双方签署买卖合同的时候支付一部分定金，办理过户手续的时候支付部分购房款，其余大部分房价款应在缴纳契税后取得新产权证的同时支付。需要说明的是，一般来说买卖双方向房屋管理部门提交过户申请资料后，虽然买卖双方任何一方均无权要求撤回申请，但也并不表示双方提交申请之后交易房产就肯定可以过户，房屋管理部门接收申请时仅仅进行形式上的审查，之后会在内部进行实质审查以确定该交易是否符合法律规定的条件并最终确定是否办理过户。所以如果买受人在提交过户申请的时候即支付大部分购房款，一旦房屋管理部门最终没有批准过户，买受人如何追回已付款将面临较大风险。 3 关于土地出让金及其他费用。由于北京旧四合院的土地一般不是通过出让的方式取得的，依据我国现行法律规定，在转让该四合院的时候，应补交土地出让金。该土地出让金的标准依据各地段状况的不同而不同，最后由房管部门核准确定，这是一笔较高的费用，买卖双方应明确该费用由谁承担并在买卖合同中明确约定。同时，四合院买卖过程中还会涉及到测绘费、评估费以及契税等各种税费，也应在买卖合同中明确约定。 [手续及费用] 对于很少办理房产买卖手续的人、尤其是对中国大陆情况不是特别了解的港澳同胞来说，整个办理四合院买卖的手续以及涉及的税费是相当复杂和繁琐的，而实际情况也确实如此。 在北京不同的区县，办理产权过户的手续以及要求可能会有所不同，这里仅仅就办理四合院买卖的主要手续说明如下。为防止双方因准备资料不齐延误办理过户时间，建议双方事先到相关房屋管理部门确认需要提供的资料。 1 提交过户申请之前的相关手续。首先需要办理四合院面积的测绘并取得测绘报告，虽然现在一般的二手房买卖已经不再硬性要求提供测绘报告，到鉴于四合院的情况特殊，目前北京市房管局仍要求提供过户房产的测绘报告。其次，如果购房人是境外公司和个人（包括港澳台人士，以及外商投资企业），还需要事先取得北京市建设项目涉外安全审查办公室关于该转让行为的涉外安全审批文件。对此需要特别说明的是，依据该审查办公室的内部政策，若出让的四合院距离党政军重要机关500米以内，将很难获得涉外安全审批。最后，还需要由国家认可的评估机构就转让房产的毛地价和楼面地价出具相应的评估报告。 2 过户申请。由于我国物权上实行登记要件主义，即房产的买卖只有在到房屋管理部门登记之后才发生物权变动的效力，所以，在准备好上述材料之后，双方应及时带上买卖合同和有关资料一起到四合院所在区县的房屋管理部门办理过户申请并提交相关资料。需要注意的是，如果购买方是港澳公司并委托大陆的公司或个人办理过户申请的话，除了按照一般公司购买房产的要求提供公司董事会决议、公司商业登记证及授权书等资料外，还需将上述资料提供给司法部指定的香港律师办理公证手续，另外，虽然香港公司行为以法人签字为准，但目前北京许多区县的房屋管理部门还要求在相关文件上加盖买受人单位公章。 3 领取新的产权证。办理过户申请并提交完整的资料之后，房屋管理部门即对此进行审查，审查通过后通知买受人缴纳契税；同时参照专业评估机构出具的评估报告组织专家对土地出让金的标准进行评估论证并通知买卖双方缴纳土地出让金。买受人在交纳上述税费之后，就可以取得产权人为自己的产权证。至此，整个四合院买卖过程基本完成。 另一方面，在办理四合院买卖过程中，还会涉及到各种税费。上文已经零零散散提到一些，这里将主要税费加以归类总结如下： 1） 印花税：为转让价款的万分之五，由买卖双方分别缴纳； 2） 契税：一般为转让价款的百分之三。个人购买四合院，符合普通住宅标准的（普通住宅标准是指价格低于去年平均房价两倍的住宅，即单价在9432元以下的属普通住宅），暂享受“减半征收契税”的优惠政策，但单位购买四合院不享受此项税收优惠。 3） 测绘费用：目前测绘收费已经由行政性收费改为经营性收费，买受人可以自由选择国家认可的测绘单位办理测绘，测绘费用参照国家标准确定。一般测绘费不会很高。 4） 评估费用：依据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》，房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。具体收费标准如下
档 次 标的总额（万元） 累进计费率‰ 此标准执行中可适当下浮，但下浮幅度不超过20％。 |
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