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三个台湾老板三十亿的失败启示

2008-01-11  香浓
台湾新业建设公司三个老板原身价超过三十亿元,但五年内,公司分别倒闭,一夕之间一无所有。三个“失败老板”2002年决心重起炉灶,花五年时间,再度闯出资产超过六亿元的公司。成立五年,去年的总推案量已达二十七亿元。

十亿元股票成壁纸

  三位主角,一是新业建设的荣誉董事长穆椿松、二是董事长卓胜隆、三是总经理钟尹堂。原先,三人各拥有一家15年的建设公司,却在2001年前后,纷纷发生危机,不但公司经营权转手,甚至倒闭。
 
  三人当中,最早“出事”的是钟尹堂,原先,他是美村建设的总经理,同时也是美村最大的个人股东,手中持股将近30%,原先,美村已规画挂牌上市,未料,九二一大地震,打坏了钟尹堂的如意算盘,甚至让他超过十亿元的身家财产也付诸流水。

  中国台湾1999年发生有史以来最严重的九二一地震,使得当时台湾建设公司一片愁云惨雾,美村更是当中之最。这场地震,造成美村建设位于台中丰原的“丰原尊龙”建案,被判定为全倒建筑。“丰原尊龙”虽然未造成住户伤亡,然而,因不堪地震而导致建筑结构体毁损,致使整栋建筑物已形同废墟。

hspace=0  为此,美村必须担起赔偿住户的责任,当时,受灾户联合要求美村赔偿两亿元,然而,钟尹堂评估后,认为美村无力负担如此庞大金额,因此与受灾户协调,愿意先赔偿六千万元,双方为了赔偿金额争执不下。
 
  此时,原美村董事长孙宜强为息事宁人,决定接受受灾户两亿元的要求,但钟尹堂却认为,面对问题的心态,不应该是给对方一个做不到的承诺,而应该是一个能力所及的可行办法,不同处理事情的态度,让钟尹堂与孙宜强几乎撕破脸。
 
  此外,美村因亏损严重,钟尹堂建议应裁员瘦身,在他提出的裁员名单中,竟包含了孙宜强的亲弟弟,结果是,钟尹堂在未被告知下,竟遭美村董事会解除了职务。“这辈子我从没想过,竟然是看了布告栏公告,才知道公司已经变天了,”他回忆道。
 
  钟尹堂被迫离开美村后,美村果然因无法支付允诺受灾户的赔偿金吃上官司。两年后宣布倒闭,钟尹堂原握有美村超过十亿元价值的股票,从此成为壁纸。
 
  紧接着,九二一地震的余波吹向了穆椿松。

销售铁则反成致命毒药

  穆椿松,原是中台湾排名前三大建商──全友建设的董事长,全友,也是中台湾第一家挂牌的营建公司。然而, 2000年全友挂牌后,竟是穆椿松一连串恶梦的开始。
 
  挂牌的前一年,台湾发生九二一地震,重创中台湾营建业,然而,当年的全友仍缴出每股获利逾两元的成绩单,并连续三年高居中台湾获利能力最高的营建公司。没想到,茶壶里有风暴,全友挂牌后,半年内两度宣布调降财测,穆椿松好不容易带领全友挂牌的头一年,竟留下十一年来首度亏损的难堪纪录。
 
  这是一个警讯,当优等生都出现亏损时,意味着,中台湾房市确定走向空头。房地产老将穆椿松却未警觉,仍然以其擅长的“三三三”原则销售房屋。这是指,建商在达成三分之一的预售屋销售率后,即开始施工建造,并在施工期间销售三分之一的房屋,最后,会留下三分之一的成屋进行销售。

  达成三分之一的预售屋销售比例即施工,能加速建案的施工进度,而三分之一用成屋销售,售价多半能高出预售屋两至三成。对于建商而言,“三三三”模式能够享有较好的利润,但“三三三”的特性,财务杠杆操作大,若一不小心景气反转,相对风险也大。

  与穆椿松熟识的乡林建设董事长赖正镒指出,“三三三”前提是得打景气顺风牌,若房市景气未如预期,景气直转急下,等于有三分之二的风险都背在建商自己身上。

  穆椿松,果真栽了跟头。原先,他认为手上资金尚能应付房市景气反转,但不到一年,全友转投资的贯竑营造跳票,各家银行也开始“雨天收伞”,如推骨牌般,一起接一起的跳票,让穆椿松完全傻眼。

  接二连三跳票,迫使穆椿松只好不断减资,甚至被迫让出股权,全友上市的第三年,穆椿松因股权遭稀释,让出全友董事长职位,白手起家十五年的公司,拱手让人。

不知停损反加码

  在穆椿松失去江山时,另一起备受瞩目的建案“大块文章”,正在台中七期重划区萌芽。当时“大块文章“堪称台中顶级豪宅的代表作,第一笔预售屋即以新台币三千万元售出,刷新了中台湾豪宅市场纪录。

  卓胜隆,正是这个纪录的缔造者,当时的他,还是同隆实业的董事长。和穆椿松最大的不同点是,卓胜隆推案从不求快。他成立同隆十二年,总计不过推出六起个案,建筑师性格的卓胜隆不讳言,“我讲究细节,是一个无可救药的完美主义者。”

  也因此,其它建商卖的是房子,卓胜隆追求的却是独一无二的艺术品。担任同隆董事长期间,他最常说的话是,“只要东西好,就不怕房子卖不出去,”正因为这种性格,导致卓胜隆惨遭滑铁卢,甚至,连同隆都赔了下去。

    推出“大块文章”前,卓胜隆手上还有一个“上第三”的建案,是一栋外观采弧形设计的顶级豪宅。龙宝建设董事长张丽莉即指出:“这种不符合经济效益的设计,只有在博物馆才看得到,当时的卓胜隆,一心只想创造历史定位。”
 
  九二一地震后,中台湾房市一落千丈之际,已贷款取得土地,甚至连设计图与样品屋都已完成的“上第三”,销售数字竟挂了零蛋。为此,卓胜隆背了上亿元的负债。但他却仍活在自己的世界,他认为,再盖一个更完美的建案“大块文章”,可以弥补“上第三”的损失。
不识停损,反加码的结果是,同隆的亏损缺口无止境扩大。“大块文章”的预售屋虽以刷新纪录的三千万元售出,但预售屋的销售率却仅有两成,最终,“大块文章”将近一半的余屋只能以一千八百万元赔本价廉售,半年后,因资金周转不灵,同隆跳票,再半年后倒闭。
 
  不只赔了公司,卓胜隆连自家住屋都遭银行拍卖,没了“头路”的他,最惨时,得靠每个月向朋友借两万元维持家计。访谈至此,卓胜隆不禁摘下眼镜,揉揉眼睛,合掌说道:“一度,我还曾想过干脆去自己盖的房子当大厦管理员算了。”

 

三人重聚再出发

  曾在长亿集团共事的穆椿松、卓胜隆与钟尹堂,决定共组公司重新出发,新公司取名“新业建设”,“新业,就是希望大家都能够忘记过去,重新开始,”穆椿松说道。
 
  跳票、倒闭、解职,他们为何能够重起炉灶?答案是:“信誉”。
 
  第一个“敢”提供贷款的土地银行台中分行科长许书忠说,当时进行征信时,让他一肚子疑惑,为什么这三人的借贷书面数据满江红,但向业界查核,三人的信用评价却又相当高。 
 
  业界高评价的原因在于,穆、卓与钟三人虽然碰上失败,但却都愿意担起责任。穆椿松与卓胜隆发生跳票事件时,手上仍有建案施工中,但两人仍设法向亲友借钱,以求能将建案如期完成交予客户。
 
  而钟尹堂,即使已被迫离开美村建设,仍愿意担起责任,甚至担起中部建商永续经营促进会理事长一职,扛起受灾户的赔偿事宜。钟尹堂当时只有一个念头:让客户在最快的时间内搬进新屋里。
 
  负责任的态度,让三人即使输了身家,赔上公司,但却保存了信誉。赖正镒就指出,在台中房地产界,口碑相当重要,“跌倒后要能重新起步,前提是跌倒时得先将伤口缝合才可能爬起来。”如新业能够重起炉灶,市场愿意再给一次机会,完全是因为穆椿松、卓胜隆与钟尹堂三人失败时,并没有拍屁股走人。

安全第一利润第二

   过去全友的失败,败在风险意识偏低。如今新业建设的销售原则是“安全第一、利润第二”。新业每一个建案销售时,都要确保预售屋的销售率达七成才肯施工,当中,销售率最差的一笔建案竟高达91%,这个数字,远超过业界不到50%的平均水平。
 
  穆椿松强调,新业宁可牺牲利润,也务必先售后建,“我们三个人都认清,市场愿意再给我们一次机会,我们不能、也不愿意再担任何一点风险。”这个原则,让新业重新切入中台湾房地产市场,已成功推案十二件。
 
  “唱高调”的建筑理念,也重新修正。建筑师出身的卓胜隆,不再一味锁定金字塔顶端客层。

   一个有趣的数字是,过去同隆十二年,开发六起建案,如今,新业不过五年,已有十二笔建案。卓胜隆不再一味追求曲高和寡的作品,而是能设计贴近市场的产品。
 
  在新业,穆椿松负责大方向的规画,卓胜隆则专攻产品定位与开发,曾经开过房屋代销公司的钟尹堂,则担任营销工作。也由于钟尹堂曾经尝过九二一地震之苦,他认清,绝对不能为了解决一时之事,而贸然提出公司无法做到的承诺。

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