中东欧涌动地产热
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1990年时，斯泽沃考斯基(Jacek Szwajcowski)没有听从朋友的意见，放弃了生意兴隆的工程业务，将自己的3,000欧元投资到岳母的药品业务中。不久后，他就开始向罗兹当地的众多药店供应药品，自己的医药批发公司也开张了。如今，他经营着价值44亿兹罗提（约合19.2亿美元）的药品批发和零售业务，在波兰市场的份额达到了20%。随着他的Polska Grupa Farmaceutyczna SA的成长，斯泽沃考斯基在波兰全国设立了12个分销中心。现在他正准备向中东欧扩张。 斯泽沃考斯基在办公室中说，我们希望能在今后5年里在所有中东欧主要国家中都能占有20%的市场份额。从他的办公室中可以鸟瞰到带有公司名称的缩写“PGF”的仓库。 尽管以美国为首的的经济低潮开始冲击新兴市场，但受到挫折的房地产投资者并未放弃中东欧，其中的重要原因就在于斯泽沃考斯基这样的发展经历。随着东欧经济体的增长，开发商一直在大力兴建高速公路、仓库、厂房以及高耸的公寓楼、酒店和购物中心。 尽管增势放缓，但该地区的增速仍超过了西欧。经济合作与发展组织(Organization for Economic Cooperation and Development)的数据显示，预计波兰经济明年将增长5%，相比之下整个欧元区的增长率为1.4%。 该地区的经济前景正在吸引着众多的地产投资者。现金充裕的德国开放式基金一直在大笔支出，利用欧元走强的契机在当地达成了多宗交易。本月初，SEB Asset Management AG买下了波兰格但斯克的Arkonska企业园，成交金额未对外披露。去年，SEB从荷兰飞利浦电子集团(Philips Electronics)手中购买了罗兹的一幢写字楼。 金融家昆兰(Derek Quinlan)旗下的爱尔兰投资集团Quinlan Private今年初从爱尔兰、英国和美国投资者中募集了7.25亿欧元（约合10.6亿美元）用于购买欧洲的房地产。 但PGF的案例也说明了另外一种情况。该公司在波兰已经达到了增长极限，正在进一步向东扩张。PGF的经历是当地工业投资的典型趋势。 如今波兰已经同西欧不相上下。房地产的收益率已经达到了西欧的水平。华沙的高级写字楼的租金比柏林还高。工资水平和制造业成本也在上升。投资者正在东南欧、巴尔干地区和乌克兰寻找机会。乌克兰在满足俄罗斯需求增长方面具有重要的地理优势。 经合组织经济学家法迪•法拉(Fadi Farra)表示，如果将海外投资看作一条曲线，那么波兰等成熟经济体的海外投资额正在下降，克罗地亚等将要加入欧盟的国家处于中间，而乌克兰还位于曲线的一开始，正在上升。 要想了解这种变化，可以看看该地区海外直接投资的水平。2004年至2007年之间，波兰吸引的海外直接投资年均增长约7%，在GDP所占的比例为3.8%。OECD的数据显示，波兰吸引的海外直接投资的绝对值实际上正在下降。法拉说，这在已加入欧盟的东欧国家中颇具代表性。 投资者称，中欧地区仍具吸引力，原因是这里的经济增长依然稳健，风险也低于东欧。SEB Asset Management的首席执行长Barbara Knoflach说，总体而言，中东欧核心区是亚洲以外的第二大增长区域。乌克兰和摩尔多瓦都适合机会主义型的投资者。核心投资者前往那些地区还为时尚早。 在克罗地亚，海外直接投资同期增长了22%，约占GDP的12.4%。克罗地亚最早可能在2010年加入欧盟。乌克兰正处于投资周期的初期，海外直接投资的年增幅高达52%，占GDP的比例为6.6%。 房地产咨询公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)负责中东欧工业与物流业务的约翰•帕尔默(John Palmer)说，波兰等该地区更为成熟的经济体面临着高地价、高工资和熟练工人短缺的局面。 如今，乌克兰有些类似于上世纪90年代初的波兰。它同俄罗斯接壤，战略地位非常重要，同时与波兰共同主办2012年欧洲杯足球赛将使其从基础设施投资中受益。 斯泽沃考斯基也深信，他在国内市场的经历会在东部的邻国上演。PGF正在将资金投向那里。 |
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