土地容积率怎么计算?
一.容积率的内涵及其特性
容积率是指在城市规划区的某一宗地内.房屋的总建筑面积与宗地面积的比值.分为实际容积率和规划容积率两种.通常所说的容积率是指规划容积率.即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值.容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低.也反映了地价水平的差异.因此.容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标.也是从微观上影响地价最重要的因素.容积率具有如下特性: (一)容积率表达的是具体[宗地"内单位土地面积上允许的建筑容量.宗地是地籍管理的基本单元.是地球表面一块有确定边界.有确定权属的土地.其面积不包括公用的道路.公共绿地.大型市政及公共设施用地等.容积率只有在指[宗地"容积率的情况下.才能反映土地的具体利用强度.宗地间才具有可比性. (二)容积率(R).建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系.建筑密度是指在具体[宗地"内建筑物基底面积与宗地面积之比.当宗地内各房屋的层数相同.且对单个房屋来说各层建筑面积相等时.三者之间的关系可表示为:R=C·H.此种情况下.建筑层数与容积率成正比例关系. (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平.人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发.建设房屋. 房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率 因此.楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低. (四)容积率存在客观上的最合理值.在一般情况下.提高容积率可以提高土地的利用效益.但建筑容量的增大.会带来建筑环境的劣化.降低使用的舒适度.为做到经济效益.社会效益与环境效益相协调.城市规划中的容积率存在客观上的最合理值. |
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