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出手太月园,从看房到过户

2009-05-21  另一方面
说起来我也是本版的活跃id了吧,虽然今天三月才开始混房版~ 由于看房报告发得多,版上不少人追问我最后买哪儿了,谢谢关心~!其实房子无论是从钱还是从产权还是从啥啥啥方面来说,都是属于我GG的,我只负责看房写看房日记提建议以及全程监督,传说中的战地记者,呵呵。昨天中午办完了过户手续,就跟GG说要写篇长文来回报房版,在这儿学到也问到了不少东西,灌水也灌得很快乐。
对了,欢迎大家拍砖,虽然已经买了,我是不怕看到反面意见的,BBS不就是让大家讨论嘛,拍砖文对以后想买房的人也是有用信息。

摘要:在看过知春路媒体村领秀新硅谷若干区域之后,最后出手知春路太月园。约90平的二居,单价一万六出头,朝向西(带一点儿南向),高层塔楼的中低层,小区是99年开发的。正文描述了从看房到过户的整个过程。

关键字:太月园,看房,签合同,首付,面签,过户

正文:

一、看房和选房
具体的看房报告可以搜我的帖子,写得可详细了,hoho。刚才又回顾了一下我的看房日记,心里一阵感慨啊,看了一圈又回到原点,总算不用再奔波了。
现在总结一下看过的几个区域。
知春路:看了太阳园太月园知春嘉园罗庄东里之几个小区,锦秋和宏嘉丽园没看,锦秋据说里面公司太多,而宏嘉丽园离城铁稍远而且也不便宜。太阳园一直是我认为的知春路城铁附近最好的小区,环境好,户型偏大,价格贵;太月园比太阳园旧一些,车多而停车位少是最大的问题,而且楼密度大;知春嘉园单价较便宜,但是朝南的临街不能要,朝东朝西的是暗厅(厅的窗户开在天井里),朝北的没阳光;罗庄东里,90年代中期的房子,六层小板楼,户型太小,基本上是60平左右的二居,单价也高,一万六,优点是总价低,曾经我们想选择这个,但后来还是觉得太小了。
媒体村:555,前一阵看到版上有人出手媒体村,我还心有不甘没买这个,漂亮的小区,光线明亮,新房,空气环境好,房子看着也大气。缺点是离上班地方太远;交通有且只有五号线;生活配套差;地热采暖,看小区论坛上说地暖不达标。差点就买了一个全朝南的二居,后来销售说卖光了,也就放弃这个小区了。
领秀新硅谷:北京最好的户型啊,比我们老家小城市的户型还要好,在我看了不少NC户型之后,看到新硅谷的户型,心里才舒坦。缺点也相当明显,地段差,荒凉,周围的生活配套也差。

在看房的过程中,也会逐步明确自己看中房子的哪些因素,并且明确哪些硬伤自己是不可接受的,缩小看房范围。我觉得影响我们做选择的因素主要有:
A 地段,这个基本上决定了交通和生活配套的好坏。我们最看中这个,忍受不了荒凉的地方,买啥都不方便。
B 户型,包括朝向,南北通透当然好,或者塔楼的东南西南全南都不错。我最终选择了西向带南角,放弃了东向的,因为西向的采光比东向强,我喜欢洒满阳光的家。
C 新旧,我最喜欢新房现房,所以对媒体村动心过。但现在的新房大多是期房,我懒得等,只好选择二手。
D 明卫or暗卫,这个在北京基本无解吧,知春路附近好一点的小区,就没有明卫的,唉。我是明卫的坚定支持者,一直坚信一句话“暗卫是建筑史上的一个笑话”,谁说暗卫好我跟他急~最后也没办法,实在买不到明卫的房子啊。对了,明卫是指带窗户的卫生间,并不是做成透明玻璃门卫生间就是明卫。
E 小区环境,五环外大部分小区内部环境都很不错,但是外部就差了,比如西二旗,清河,北苑这类。
F 房子内部装修,这个无所谓,反正得重装的,二手装修一般都看不上。
G 物业和邻居,我们看房的时候觉得不重要,又不是成天要打交道的。但是签合同的前一天我特意去问了房子同层的几户,发现都是租户而且态度极差,那叫一个郁闷。但是这个不能当成影响我抉择的主要因素,最后还是妥协了。
H 价格,这个就不用说了,看到自己喜欢的房子但买不起,真痛苦啊~!(对我来说就是太阳园)

看房选房是个很纠结的过程,我也在版上讨论过很多。对于我们的情况来说,一是上班地点离得远,一个上地一个复兴门,二是不想买车开车,所以要交通方便的地方,必须有地铁,所以看的区域也比较有限。看到最后,基本上是在五环外新小区和知春路旧房子之间做抉择。最后,选择了交通方便配套齐全并且价格能接受的知春路太月园。
还有,没看房之前,我们对房子的要求还挺高的,理想状态是北四环内南北通透板楼落地窗明卫,后来发现,我看好的知春路附近,根本就没有这样的房子,有钱也买不到,何况我们的预算也不高。

Tips:
1、我的看房日记链接如下:
看房日记三-知春路
看房日记四-太月园
看房日记五-媒体村
看房日记六-领秀新硅谷
看房日记七-知春路罗庄东里
2、看新房的话,底气要足,你要买房你是大爷。我看新房的时候,总是假装自己有很多钱很多钱,自然就有底气了,销售也不太忽悠我,态度也挺不错的,哈哈。
3、看二手房,直接去想看的区域的中介店里,让他们推荐。最开始看的可能是很久没卖出去的房,可表示不满意,让中介一出新房就联系你,这才能看到新鲜的二手房。

二、交定金 签合同 交中介费
某一天看完一套太月园二居之后,想出手,当时还在房版发帖来着,发帖的过程中就被告知卖掉了,晕了一下。第二天又出了一套同户型二居,我看了一次,带GG看了一次,决定马上定下来。周六晚上约房主,房主自降一万二千,我们欲再砍两万未遂,谈崩,于是砍中介费,欲砍到一个价钱全包,未遂,散场。第二天拉据战,我们妥协,中介费加五千,成交。带上两万定金,签购房合同(做低了一半价格),交中介费。

Tips:
1、看到合适的房子及时出手。
2、让中介帮你砍价,先砍一点下来,你再接着砍。(我们基本上没砍多少,sigh)
3、房价砍不下来了之后,谈中介费。现在中介收的名目繁多,除了2.5%中介费之外,什么服务费之类的还另算,这哪成啊。我的经验是,压根不看他们报的什么费什么费,直接说一个中介费(交给中介的钱)全包价,行就行不行拉倒。这个全包价不包括各种税费,因为那是交给国家的,基本上是确定的钱数。根据我在版上的观察,房价的2%全包,基本上就算可以,我砍得更狠。
4、房子总价高的话,做低价避税还是能省不少钱的,1%个税1%契税也不少了。注意,要避税的话,只能选择商贷,据说公积金避不了多少。现在商贷利率七折之后也不高,虽然说有利率涨的风险,赶紧还完贷就是了。
5、如果买的房子还带租约,就跟房主协商好。之前我们想买了房就装修,但是房主违租约的钱得我们承担,小一万块钱呐,我们只好先把租约接下来,先租着吧,反正也不着急住,等明年开春再装修。我们的房主很爽快,一直强调,过完户尾款到之后,去租房中介那改租约,之后的租金都归我们。

三、评估,首付
签完合同交完中介费,就等着评估房子了。中介找的评估公司,评估过程我们完全没参与,交了四百评估费。最后评估价是成交价的83%,据说算是正常的。首付中介让我们直接转帐,我们不同意,约好去深发展做资金监管。结果到了深发展知春路支行之后发现托管不是到了就能办,得申请了等待批准要好几天,顿时晕了,因为约的当天下午做面签,而面签需要房主签一个首付款确认函,不做完监管房主是不会给我们签的。为了不耽误时间,只好妥协,先给房主转一半首付,留一半首付过户当天转,给房主写了欠条。

Tips:
1、如果首付吃紧,最好提前跟中介说说,让他们把评估价做高点,因为商贷的话银行是根据评估价来确定贷款数额的。
2、首付如何支付的问题!这事我做了不少功课。签合同的时候中介说现在一般直接转帐不走监管,说走监管就不能避税,当时我们糊里糊涂就答应了,签了自行划转协议。第二天来版上问问,发现一致推荐走资金监管,而且完全可以不通过中介。这个业务主要是深发展有,免费,于是我打电话到深发展知春路支行,被告之可以做监管。当时没问是不是去那儿就当场可完成,sigh,导致最后没有做成监管。具体来说是这样:深发展只有东直门支行是当时去当时办监管(有固定窗口办理),而其它支行必须先申请,等行长批复,然后做资金冻结,这需要好几天的时间。所以,如果选择深发展做资金监管,就去东直门支行吧,快,而且那边办这个业务熟练。我们最后选择直接转帐交一半首付,过户当天又交了另一半首付。

四、面签贷款
转帐完一半首付,给房主写了另一半首付的欠条,马上去中介公司做商贷的面签。由于房主的爱人不能到场,只有选择中信银行贷款了(别的银行面签都需要房主夫妻同时到)。面签过程很简单,填单子,交材料,照办就行。这期间需要房主签首付确认函。
面签完,中信银行的人说一般三个工作日批贷。

Tips:
1、还贷方式的选择,中信银行只有等额本金和等额本息。等额本金是每月还款额递减,等额本息是每月还款额固定。我们选的等额本金。
2、贷款额不超过评估价的八成,每月还款额不超过收入证明的一半。由于收入证明没法多开,只好把贷款年限加长,以后再提前还款。

五、过户
上周五下午做的面签,这周二就批贷了,周三中介拿到批贷函,这周五过户。
8:05,赶到海淀区地税局,到的时候已经排了长长的队了,估计前面有三十人以上,幸好过户专员已经排在前面,快到八点半的时候开始发号,我们的号还算靠前的。
8:30,地税开门上班,进去领个税单,大厅里人真是多。拿到个税单之后,GG和中介去北京银行交税,我上二楼拿契税的号,发现二楼人很少,都在等着交完个税再拿号。
9:30,GG交完个税回来,复印个税发票,上二楼领契税单,GG和房主飞奔去银行做另一部分首付款的转帐,我飞奔去北京银行拿号准备交税,幸运房主大叔有北京银行的VIP卡,节省了时间。
10:30,交完契税,中介mm打电话催我们快去建委,因为建委11点就停止发上午的号,我们赶紧飞奔回去,拿到号,安心等待过户。轮到我们的时候,拿出材料给建委的人,在一些材料上双方签字,还仔细审核了身份证和本人长得像不像,开票去过户大厅中间的窗口交印花税等85元,然后去大厅右边的窗口打印房本,房本出来后,激动了看了两眼,虽然没有我的名字~贴上印花税邮票,拿房本和契税票去复印一份,然后把房本和契税票交给了过户专员拿去做抵押。
12:30,出建委大门,至此,顺利过户,心里放下一块大石头,就等着下周贷款到房主帐上之后去做物业水电燃气的交接,以及房子租约的交接。

Tips:
1、贷款面签之后两三个工作日就可以去问问有没有批贷,批完贷也多给过户专员打电话催催过户的事,如果着急办过户的话。
2、地税局在双榆树北路,当代商城往北50米左右的路口往东走约500米,路北的三层小楼。建委在地税局往南的一条小巷子里。这两地方人都很多,很好找。
3、过户当天早点去排号,或者让过户专员早点给你们排号,建委11点就停止发号,而且必须见到完整的材料(包括上午交完税的税票)才发号,中午休息,下午据说1点发号,晚了的话得等到下午才能过户了。不但自己要早去,房主也得八点半到,因为个税单要见到房本以及双方身份证才给发。
4、附近的银行:建行在新中关附近的中关村大厦那儿;北京银行在海淀剧院的东边;深发展在北京银行的东边;工行在更东边一些,路南;我们两次交税都在北京银行,人不算多,取个人业务的号,前面大概六七人,如果有VIP卡更好了。刚才在二手房版看到有人建议去建行交税,人少。
5、复印:交完个税要复印,地税局附近就有复印店,一元一张。过完户要复印房本和契税票,建委院里就有个复印店,但中午去的时候竟然关门休息了,只好去建委大门对面的复印店。这两个店都是一元一张。
6、找钱:印花税等一共85元,我们给张一百的,交完之后急着去打印房本,幸亏中介及时提醒说没找钱,还告诉我们,里面的人经常“忘了”找钱,而买房的人着急走也经常忘了没找钱……
7、本想过完户再交第二部分首付,结果早上房主就坚持让我们打完首付再过户,只好妥协了,转首付也耽误了十多分钟,幸好过户非常顺利。为了节省上午的宝贵时间,最好之前就搞定首付的事,或者之前就协商好过完户再去交首付,而不是在上午时间紧张的时候还腾出时间交首付。


致谢
感谢我的准公公婆婆,愿意资助我们买房~
感谢我的GG,买房过程中辛苦了~(GG是空渣,我是死多头,汗)
感谢房版很多回复我咨询帖的人,以及被我站内骚扰过的人~
感谢中介mm,我的看房买房过程比较顺利~

后记
之所以想买房,因为我坚持认为精心布置的房子是生活质量的保证。可能我们在房价的高点买的,可能下半年房价真的会跌,但是现在尘埃落定,再也不用奔波看房了,再也不用琢磨怎么砍价了,再也不用纠结于买哪个小区了,安定下来。签完合同之后每次路过知春路,心里都感叹,北京的万家灯火中,终于也有了我们的一盏。我终于在25岁之前,有了个小房子安身,可以新手布置自己的小家,可以在小厨房中精进厨艺,可以与心爱的人,享受家庭的欢乐。

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我不知道未来这条路会将我引向何处,我也不清楚如何去预测,只是希望一直能保持对生活的热情,以及对未来理想的执着。

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