决定房价的原因很多，但最为直接的、起决定作用的，只有一个：供求关系。今年以来这波大行情，刚需、改善需求、投资投机需求，依次进场，但不管何种需求，如果是供应量远远大于需求量，是不可能迅速推高房价的。本轮房价激涨，严重的供不应求，起到了决定性的作用。
今年以来，商品住宅市场成交量持续快速扩大，而供应量却由于去年部分开发商减少开工量而导致紧张，从而形成供不应求的市场格局，在这一条件下，房价出现偏快上涨的情况。
近十年全国新建商品住宅供求关系演变
数据来源： 根据国家统计局数据整理
上图反映的是，近十年来全国商品住宅市场的供求关系演变。从近些年情况分析，2004年之前，全国商品住宅房竣工面积持续多年大于销售面积，2005年开始，全国商品住宅房竣工面积持续小于销售面积，即使是在市场不景气的2008年亦如此。
正由于此，近四年全国商品住宅价格持续上涨，2008年市场有所回调，但70个大中城市房屋价格依然上涨了6.5%。今年1-7月，商品住宅销售面积为3.85亿平方米，而竣工面积只有2.09亿平方米，供求更加失衡。房价不涨才怪呢。
接下来，再分析一下主要城市的商品住宅的供求关系。从区域市场分析，今年以来，全国主要城市的新建商品住宅都呈供不应求的状态。以7月份为例，除了深圳、济南、西安外，全国主要城市新建商品住宅成交量皆大于供应量。除了合肥、济南、厦门外，绝大部分城市的商品住宅可售量继续减少。
全国主要城市7月份新建商品住宅供求情况对比
|
区域
|
城市
|
成交量
|
同比增幅
|
供应量
|
同比增幅
|
存量
|
环比增幅
|
|
华东
|
上海
|
194
|
177.14%
|
126.8
|
0.56%
|
515.65
|
-7.24%
|
|
南京
|
98.46
|
183.76%
|
46.372
|
-35.09%
|
243.70
|
-17.60%
|
|
杭州
|
48.60
|
171.50%
|
22.7
|
-21.74%
|
95.50
|
-16.40%
|
|
合肥
|
109.50
|
61.50%
|
96.04
|
90.56
|
459.8
|
6.11%
|
|
苏州
|
81.35
|
125.10%
|
44.79
|
-48.61%
|
231.89
|
-43.67%
|
|
宁波
|
54.91
|
294.19%
|
8.06
|
-64.56%
|
/
|
/
|
|
无锡
|
58.13
|
163.15%
|
27.24
|
-5.42%
|
386.97
|
-7.39%
|
|
常州
|
58.13
|
81.37%
|
27.41
|
12.01%
|
749.00
|
-3.97%
|
|
华北
|
北京
|
205.45
|
168.03%
|
63.13
|
-58.97%
|
1111.55
|
-11.35%
|
|
沈阳
|
116.19
|
27.16%
|
64.9
|
-57.11%
|
/
|
/
|
|
天津
|
134.4
|
231.97%
|
59.82
|
29.59%
|
/
|
/
|
|
济南
|
23.2
|
/
|
31.46
|
/
|
356.42
|
6.22%
|
|
青岛（四区）
|
19.96
|
218.34%
|
7.06
|
-37.36%
|
/
|
/
|
|
大连
|
88.15
|
189.21%
|
21.96
|
-66.07%
|
294.78
|
-23.00%
|
|
长春
|
57
|
-4.60%
|
11.2
|
-73.05
|
387.00
|
-8.73%
|
|
太原
|
22.3
|
-62.68%
|
17.06
|
-58.95
|
/
|
/
|
|
华南
|
深圳
|
51.43
|
110%
|
60.87
|
-18%
|
287.84
|
-3.36%
|
|
广州
|
47.53
|
-21.52%
|
29.55
|
-67.48%
|
107.28
|
-5.87%
|
|
厦门
|
35.72
|
324.73%
|
16.27
|
160.87%
|
240.64
|
3.72%
|
|
海口
|
23.11
|
32.81
|
5.7
|
-81.35%
|
462.59
|
-3.62%
|
|
中西部
|
武汉
|
106
|
125.72%
|
41
|
-70.03%
|
701.00
|
-8.49%
|
|
西安
|
96.6
|
56.89%
|
101.37
|
/
|
/
|
/
|
|
长沙
|
115.76
|
172.38%
|
41.66
|
-11.34%
|
177.93
|
-29.40%
|
|
郑州
|
92.83
|
79.90%
|
8.82
|
-88.72%
|
401.39
|
-17.31%
|
|
重庆
|
204.35
|
67.16%
|
140.84
|
-1.03%
|
1161.84
|
-6.98%
|
|
成都
|
107.86
|
169.18%
|
39.19
|
9.48%
|
483.55
|
-10.87%
|
|
南昌
|
24.37
|
59.70%
|
18.63
|
-25.15%
|
103.63
|
-5.25%
|
备注：数据资来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（各地交易中心发布的数据，除杭州、常州、济南、青岛、长春、广州、南宁、郑州、成都、重庆、西安等城市为市区成交数据外，其他城市均为全市数据。此外，重庆为商品房数据。）
值得关注的是，商品住宅的供求关系是动态变化的。近两个月，随着部分城市成交量有所下滑，供求不应的紧张度有所下降。比如，8月份上海新建商品住宅供略大于求，较上半年大大缓解，接下来还会变成供大于求，届时价格也会慢慢涨不动。我始终认为：决定我国住宅市场走势的两大因素中，需求的重要性明显大于供给。这点，大家不妨细想一下。以后有空再细述吧。
|
