国泰君安：世茂股份给予“谨慎增持”评级...

国泰君安：世茂股份给予“谨慎增持”评级

www.eastmoney.com   2009-09-30 13:09     中国证券网

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　　公司是国内A 股市场具有规模的商业地产开发和经营企业。目前在开发和运营项目14 个，总规划建筑面积624 万平米，项目平均楼面价1204 元/平米，计划到2012 年土地储备达到1000 万平米。

　　项目区域和类型分布。项目分布于长三角、环渤海区域的一二三线城市，其中南京占26%，上海占6.6%，北京占4.8%。按类型分住宅19.5%，酒店式公寓18.8%，商业32%，酒店6.2%，办公楼11.3%。30-40%的商业面积自持，预计到2010 年持有物业面积将超过50 万平米。

　　历年经营及财务情况。多年毛利率在40%以上;目前每股净资产5.2 元，净现金流为正，公司希望保持负债率水平在50%以下。

　　开竣工情况。每年新开工面积50-80 万平米，施工面积保持在150 万平米。09-11 年预计开工面积将分别为27 万平米，90 万平米和52 万平米;竣工面积将分别为33 万平米，62 万平米和84 万平米。

　　销售计划。09 年计划销售20 万平米，销售额30 亿;10 年计划销售约48万平米，销售额约60 亿;11 年计划销售70-80 万平米，销售额约100 亿。

　　未来资金支出。公司预计每年的现金支出约20-40 亿元，青岛和南京项目有近30 亿未付地价款，青岛约6 亿(10 年支付)，南京项目23 亿(09 年支付14 亿，10 年支付9 亿)。

　　拟定增不超过1.5 亿股融资不超过20 亿元。用于青岛、北京、常熟和苏州等地199 万平米总建面项目投资，总投资133 亿，预计可实现销售168 亿。

　　从结算情况看，10 年业绩将有较大幅度增长。09 年结算沈阳、芜湖、常熟、南京等地销售的尾盘;2010-2011 年将结算沈阳、绍兴、北京、常熟、南京、芜湖、苏州等地的项目。

　　预计09-11 年公司将分别结算收入15 亿、51 亿和69 亿元;EPS 分别为0.26元、0.75 元和1.02 元。RNAV 23 元，综合估值目标价19 元，谨慎增持。

　　风险提示：公司商业地产处于培育期和二线城市，销售和出租有不确定性。