沈北新区成立三周年专题
商业地产现状与趋势
本谱名谓：云卷云舒
本谱要义简述
(此谱纵横捭阖,气势非凡.突出车马炮并兵卒进攻作用的同时，并强调各有各的战术要义要点,讲究整体作战的团队意识,输赢之间,彰显操盘者的大智慧，长于运用此谱获胜者，多为不计一棋一子得失而志在进退有据，以获取终盘之胜为终极目标者居多)
如果说别墅中商品住宅中的高端，将其喻为房地产棋局之中的“士相”则毫不为过。那么，普通商品住宅则可类比此中的“兵卒”，而商业地产及其他综合配套如教育、医疗、交通等则可喻为在棋盘之上可纵横驰骋的“车马炮”。
沈北新区的商业地产发展现状可谓多姿多彩，产品形态极为丰富。这当然离不开沈北新区建设“东北第一生态宜居之城”的长远发展目标。
沈北新区有商业地产大致有四种类型：总部经济与酒店、购物中心与超市、旅游地产与休闲地产、餐饮服务与娱乐地产。
本刊根据手头现有的资料，对2008年以来沈北新区在商业地产项目招商的成果及开竣工的情况作以粗略统计：
2008年11月28日，马来西亚成功集团与沈北新区政府签约,投资10亿元,在该区建设商业广场及高档地产项目。此次签约项目建成后,将是一处融餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的大型商业广场,同时配套高档住宅。
2009年2月27日，沈北新区与印尼芝布特拉集团正式签署项目投资协议，总投资额高达30亿美元、总占地面积约4700亩的芝布特拉大型综合地产项目，即将在沈北新区拔地而起。该综合地产项目除温泉酒店外，还包括大型购物中心、体育公园、影剧院、高档住宅等。胡海滨介绍，该项目一期工程占地240亩，将于年内开工建设，整个项目将用5年左右的时间开发完毕并投入使用；
2009年4月13日，,沈北新区大项目引进又添大手笔,总投资额23亿元的荣盛商业地产项目正式签约沈北新区。据悉,该项目将于今年下半年开工。
2009年5月25日，由深圳华强集团投资建设的国内最大中国版“迪士尼”在沈北新区道义先导区举行隆重的开工庆典。这将意味着，沈北新区的旅游产业资源不仅得到极大的提升，产业结构也发生了质的优化。为旅游地产的发展，创造了全新的大环境。
2009年6月25日，沈北新区在上海举行了大型经贸洽谈会，主要推介了现代服务业、光电通信产业等四大主导产业，现场有上海欧比西晟峰软件有限公司、大华集团等4家公司与沈北新区签约，总投资额达113.5亿元。其中，上海星王投资有限公司投资20亿元、广东利海集团投资40亿元，开发项目均为大型商业地产开发项目；
一、相当一部分签约项目是在全球金融风暴在肆虐之时签订的，因此有媒体将此称之为“逆市背景，彰显投资商对于沈北新区的特殊信心”；
二、 投资呈国际资本化，沈北新区的“投资洼地”效应日益强劲；
三、 开发项目大型化，产品规划风格多元化；
四、 高端商业地产在沈北新区初显“井喷”之式；
五、 商业业态分布均衡，商业功能领域得到全面拓展。
另据本刊粗略统计，沈北新区商品住宅楼盘的底商（以商铺为主）总面积至少有27000平方米左右，这些商铺为商品住宅社区的居民提供了极为丰富的家庭生活服务业态，并为沈北新区的百姓提供了创业、就业的广阔平台。
在沈北新区，金融服务业的网点布局业已形成网状体系，中国人民银行、工商银行、建设银行、招商分行等均在沈北新区设有支行等机构，为区域内的企业及个人的金融服务需求营造出一个日趋完整的市场氛围。
回到本章开头，“车马炮”已经各到其位，并正在形成各司其职之势，为“士相”与“兵卒”在棋局之上夺取攻守之全胜的“一统大业”埋下了非常具有戏剧性的伏笔。
沈北商品住宅现状初探
短短几年，沈北新区的房价从1800元/平方米上涨到3300元/平方米，如今更出现突破6000元/平方米的楼盘，这些数据从一个侧面反映了沈北新区的变化，更确切地说是反映了沈北新区地产产品价值的升级潜力。
宏观来看，沈北新区地产大致分为有三个重点板块：道义板块、蒲河板块和棋盘山板块。由于各板块所处地理位置和自然环境不同，因而产品定位、使用功能及消费群体也不同。
道义板块楼市文化气氛浓郁
广义的道义板块包括：虎石台、三台子以及造化镇地区。
由于政府对沈北大学城建设不遗余力地推进，再辅以开发企业的兴致勃勃，道义地区规划建设的各项基础工程都在紧锣密鼓地推进。预计不过2～3年时间，道义地区的经济、信息、文化、医疗、交通等各方面都将实现质的飞跃。
典型的先例城市如北京、上海、武汉，其大学城板块的住房价格，通常要比其他同品质楼盘高上20%左右，区内的楼盘开发往往供不应求，升值空间很大。沈阳的沈北大学城，这种空间也已日渐明显。
目前，道义板块在建、在售楼盘越40余家，其中市民耳熟能详的有：沈阳·恒大城、加华小镇、城建美庭、龙腾碧玉湾、瀚博·西耶纳、中央大学城、步阳·江南甲第、太湖国际花园、环北家园、银亿·万万城、梅江世纪城、碧桂园·太阳城、新街坊、鑫宁家园等。
道义地区所开发的产品以高层、小高层、多层的混合型社区居多，户型区间大多在40～130平方米之间，从一居到三居室不等，商品房均价在3356～3590元/平方米之内，非常适合当地消费人群的需要。
福瑞佳购物广场以及积家购物广场的陆续进入，地铁2号线的直通、规划建设中的盛京大型医院、迪士尼乐园的建设，都令道义的魅力大增，因此也吸引了不少投资客的注意。
蒲河新城板块名家汇聚
由于是沈北新城的中心区域，也是新区政府所在地，该区域一些新建楼盘相对道义而言，明显高出一个档次。以产品形态来看，蒲河板块尽管也是以多层、小高层居多，但高层却极少出现，双拼洋房别墅、叠拼别墅却着实不少，而且开发企业也多数是著名企业。目前蒲河在建、在售的楼盘有：安邦·大溪地、皇第龙邸、泰盈·七里香堤、泰盈·九如溪谷、中体奥林匹克花园·花园一号、碧桂园、香蓝蒲河、天恒·森林里、水墨丹青·鹇宫、水木康桥（二期）、风度泊林二期、泉涌新镇二期、新水湾河畔花园等。
目前，该区域商品房平均价格大致在4000元/平方米左右。
棋盘山板块宛如世外桃源
棋盘山有着优美的自然风光、良好的生态环境和适宜居住的生活氛围，凡是来到这里的人，无不陶醉在她宜人的风光中：美丽的秀湖，大片的森林资源，像一块宝石镶嵌在沈阳东部；鸟岛上大雁、孔雀的栖息，油松、落叶松、白蜡、红瑞木等几十种灌木植物的落地生根，使得棋盘山板块里的湿地生态景观保存完整，由此带动了整个板块的升值。依山傍水，正是渴望回归自然的人们的向往，棋盘山理所当然地成为以别墅为主导的高端豪宅区。
目前该区域已建成的项目有万科·兰乔圣菲、唯美十方、桑堤亚纳、方迪山庄、沈阳奥林匹克花园等。此外，碧桂园的“打造五星级的家”、中旅·国际小镇开创的棋盘山城市第一居所、保利十二橡树庄园、首创·琥珀湾……各路地产企业在提升住宅品牌、营造高端生活氛围互相博弈的同时，共同促进着棋盘山板块居住生活的成熟与完善，成就了沈阳东部这样一处高端别墅区域。
沈北不再招小型房地产项目
沈北新区的综合配套与公共设施
条条大道通沈北
沈阳至铁岭城际铁路连通了沈阳市和铁岭市，能够缩短两市的时空距离，对加速两市同城化进程和促进沈阳经济区一体化发展，具有十分重要的意义。此外，沈铁线经过的两市新城区，目前尚有大片土地有待开发，沈铁线的建设可以加快新城区的开发进程，完善基础设施建设，提高土地价值，引导两市新城区的发展。
综合配套全部到位且技术先进
旅游：拥有怪坡、七星山、石佛寺水库、森林公园等多处国家级自然人文景观，且毗邻世博园和棋盘山旅游风景区，是一座天然生态园林。区内山水相映，林木相间，拥有沈城最佳的空气洁净度和水土环保指数。
生活垃圾100%无害处理
“屋内现代化，屋外脏乱差。”曾经，这句顺口溜是沈北新区环境的一个真实写照，而今在沈北新区，无论是城区还是乡村，生活垃圾无害化处理率达到100%。目前沈阳的郊区县（市）中，沈北是率先实现这一目标的区域。
沈北新区成立以前，沈北的圾垃不是随便往哪一扔，就是干脆堆在哪个河沟边。每逢大风天气，塑料袋刮得满天飞，既不卫生，又影响观瞻，谁看了不舒服。当时沈北新区的许多乡镇，生活垃圾的处理一直是个难题。2006年沈北新区成立后，改善环境、清除积存垃圾成为一项工作重点。区政府多次开会研究论证决定在财政资金严重紧缺的情况下筹措资金500万元，分别在清水台镇和兴隆台镇建设了两处垃圾转运站。同时还在北部14个村镇建设了14个垃圾收集点和1682个垃圾箱（不含村内原有的卫生设施）。2007年，清水台、兴隆台两座垃圾转运站开始动工，2008年春天正式投入使用。
沈北新区的两座垃圾转运站各占地5亩，建筑面积200平方米。其中清水台镇垃圾处理转运站建设在清水台镇后腰村，占地3300平方米，辐射范围为马刚乡、清水台镇、清水台街道（22个行政村和清水台社区），计划双机运行日处理垃圾120吨，现根据实际需要（每天实际需处理垃圾为40吨）单机运行日处理垃圾60吨；兴隆台镇垃圾处理转运站建设在兴隆台镇兴隆台村，占地3306平方米，辐射范围为石佛乡、兴隆台镇、尹家乡（29个行政村），计划双机运行日处理垃圾120吨，现根据实际需要（每天实际需处理垃圾为40吨）单机运行日处理垃圾60吨。每座垃圾转运站配备工作人员11人，配备垃圾车两台，两座垃圾转运站每天共处理垃圾80吨。
自2008年春天正式投入使用以来，清水台、兴隆台两座垃圾转运站共处理垃圾29200吨。14个垃圾收集点和1682个垃圾箱作为两座垃圾转运站的配套设施，也同样发挥着巨大的作用。两座垃圾转运站辐射区域范围内的垃圾运输初步实行区、乡镇、村三级管理运输制，即村民将自己的垃圾放入附近垃圾箱，村里派专人将垃圾箱中的垃圾运送至垃圾收集点，乡镇负责将垃圾从垃圾收集点运送至垃圾转运站，区环卫处负责将压缩处理过的垃圾从垃圾转运站送至指定垃圾场，实现了生活垃圾100%无害化处理。
商业、企事业单位与房地产开发并行
沈北新区作为沈阳城市发展四大空间战略的向北门户，是承接沈阳中心城区产业转移和功能辐射的重要载体，是沈阳向北拓展的重要发展空间，是环渤海经济圈及辽宁中部城市群的重要节点和对外窗口。
沈北新区东接煤都抚顺，北邻工业新城铁岭，南距沈阳市中心仅20公里，距东北最大的航空港桃仙国际机场40公里。长大、沈山铁路和沈大、沈哈、沈阳环城等多条高速及沈哈、沈承、沈明、沈平等四条过境省级公路，再加上布局合理的“三纵三横”路网以及与京哈铁路相连的4条铁路专用线，结成纵横交错、四通八达的陆路交通网络，为新区经济的全面发展，提供了广阔的发展空间和巨大的发展潜力。
沈北新区政治、经济、文化中心，建行、农行、商行、工行等银行、金融服务体系完备；教育、文化、医疗、娱乐设施齐全。新区旅游观光带风光绮丽，名胜古迹众多，民族风情浓郁，独具特色的人文旅游资源丰富。超市、连锁店、物业管理、证券交易、信息、保险、劳务、中介服务等新兴产业项目方兴未艾，已形成产业发展与中心城市建设的良性互动。
大酒店大商场扎堆沈北
好玩的，好吃的，好逛的，好住的，这些目标在沈北新区已经或很快都能实现。3月23日，沈北新区现代服务业规划出炉，规划中首次提出“一区一廊一园两带”，通过发展商业商贸、总部经济、现代物流、旅游观光业等，将沈北新区打造成沈阳最优的生态居住区。
一区：沈北生态绿岛商务区，位于203国道与蒲河交会处的蒲河南岸，由蒲河及其支流水系环绕而成，规划面积10平方公里。
一廊：沈阳北部金廊，以道义大街为轴心，规划长度7.3公里，两侧宽度各500米。
一园：现代物流产业园，由两部分组成，一是沈北物流园，位于203国道两侧，规划面积10平方公里。另一个是辉山农产品物流园，位于辉山经济区102国道与蒲河大道的交会处，规划面积5平方公里。
两带：生态居住带和旅游观光带。生态居住带西起辽宁大学，东至棋盘山脚下，横亘东西，沿蒲河两岸贯穿蒲河新城中心区建设33公里生态居住带，建设现代居住中心。旅游观光带东起辉山，包含森林公园、怪坡风景区、石佛寺水库、七星山，西至道义，全程百公里长，呈半圆状环绕新区北部。
沈北新区现代服务业中，诸多已经引进或将要引进的大项目夺人眼球。目前新区内在建的五星级酒店已有4座，四星级酒店今年将再引进4个以上。随之配套的大型超市、商业广场也将于今年大举兴建。辉山人和街、虎石台建设一路、道义大街、新城子银河街四条商业大街将成为沈北新区特色商业街区。
今年盛京银行、光大银行、大地保险等区域性总部基地都有望落户沈北新区。网通总部大楼也将在蒲河岛开建。
投资20亿元的深圳农产品交易中心是东北最大的农产品交易集散地，集仓储加工、交易、展览、配送于一体，将极大丰富沈城市民餐桌。
在旅游业方面，沈北新区还将建设一座类似韩国乐天、深圳欢乐谷的室内大型游乐项目，让人们一年四季都可以玩。
亿元商业地产项目签约沈北
中国最大的五金企业——中国步阳集团在沈被新区投资兴建的步阳五金商业广场，项目总投资13亿元人民币，占地500亩，建筑面积60万平方米。主要建设五金物流中心、展示中心和交易中心。项目建成后，年销售额将达到10亿元。
对于一个亟待发展的地区来说，抓住了历史赋予的机遇，就获得了通往未来快速发展之门的钥匙。沈北新区房地产的开发，诚可谓抓住了机遇，尽享“天时、地利、人和”。“大沈北”战略的推进，像一个强力的磁铁，使长期以来相对偏远的虎石台、道义地区经济发展找到了新的成长契机，沈北新区正在走出过去的稚嫩，成为一片充满商机的热土……
沈北房地产发展前景展望
有了梧桐树，凤凰自然来。沈北新区日益成熟的环境和配套，强有力地吸引了本地以及全国知名开发商的纷纷进驻。碧桂园、深圳华强、龙湖、怡海纷纷选址沈北新区，此外，沈北新区接连不断推出的房地产新政也为区域房地产项目的热销起到了推动作用，一个日益成熟的新区，正怀着凌云壮志跃跃欲试，随时起飞。
近日，沈北新区为新区高端项目区域——制定了新的规划，详细内容如下：
“一区四带”产业空间布局
按照生态保护优先的原则，对区域内的北部森林公园景区进行重点保护。在此基础上，对六大文化产业集群进行空间布局。基本构想是沿湖、沿河、沿路、沿村，形成“一区四带”的产业空间布局。
一区：即“秀湖文化核心区”。以影视城为龙头，有效地整合秀湖周边地区的经济社会资源，打造环秀湖的文化产业核心区。
四带：一是沈棋旅游观光带，二是棋高生态科技带，三是蒲河影视文化带，四是浑河生态休闲带，形成棋盘山产业发展格局。
沈棋旅游观光带：连接森林公园景区、秀湖景区和世博园景区主要旅游景点，形成20公里的旅游观光、休闲度假产业带。
棋高生态科技带：以棋高路为依托，连接沈北大道和绿谷科技小镇，发展以生物技术为重点的生态科技产业带。
蒲河影视文化带：环绕秀湖，穿越影视谷，形成影视传媒、卡通娱乐产业和现代艺术产业带。
浑河生态休闲带：以浑河为依托，连接沈阳、抚顺两市，形成10公里的休闲商业、景观地产和民俗文化产业带。
目前，市中心区有5条主要干道——道义大街、梅江北街、鸭绿江北街、虎石台大街和辉山大街通达沈北新区。7月24日，沈阳——铁岭城际铁路建设启动，沈北新区与沈阳市区无缝对接。“5﹢1”的交通格局让沈北新区与沈阳市中心城区零距离。与此同时，新北站已初步选址在沈北新区道义先导区。
此外，沈北新区境内还有沈环、沈彰、沈康三大高速公路。半小时车程可达桃仙机场、1小时车程内可达周边七个城市，沈北已成为沈阳乃至东北地区重要的交通节点。这一切无疑实现了“交通圈”拓展“经济圈”、放大“发展圈”的效果：沈北新区与沈阳城区时空距离的缩短、出行的快捷便利，将带动大企业、大集团在沈北设立分公司、研发中心、销售中心，或者在沈北上项目、建基地，与沈北企业加强合作，这都将有利推动沈北房地产市场的上档升级和快速发展。
增值潜力无法估量
房产作为不动产，其周边环境是带来升值潜力必不可少的条件。与其他区域相比，沈北最大的优势就是自然环境优越，保证了区域地产的升值。其次，房产周边的基本配套设施和政府综合城区规划以及便捷的交通、学校，都将为楼盘升值起到推动作用，而沈北基础道路及生活配套设施的逐渐成熟及所处大学城的地理位置，使得区域房产具有无可比拟的优势。而房价的变化最能反映区域房地产业的变化发展，从三年前的2000多元/平方米，到现在区域均价4000元/平方米左右，数字的上升不仅仅表示房价的上涨，更是地产开发的进步与逐步成熟。
沈北新区的快速发展，房地产事业的突飞猛进，大品牌开发商的相继挺进，都在彰显着沈北新区这个板块的投资价值。目前进驻沈北新区的开发企业，都是一些大品牌，这就决定了沈北未来生活的高端属性，也决定了其潜在价值无法估量。
60年大庆前夕，国家环境保护部自然生态司副司长朱广庆一行8人对沈北新区创建国家生态区进行了全面怕技术核查，考查级遍访沈北新区，对的环境、生态、了生进行了认真细致的调研之后，对沈北新区在建设优秀生态环境方面所取得的成就给予高度评价。
朱广庆认为：沈北新区在建设生态区方面所取得的成就，一是百姓得实惠；二是具有现实典型的示范意义。沈北新区建设“东北第一生态新城”目标正在成为现实。
这充分表明，沈北商品住宅的生态价值将进一步得到市民群众更加深刻的认同，这才是其发展前景无法估量的潜台词。
