房地产行业：政策调整延续 短期适度谨慎政策稳中有变。通读此次会议内容，最值得我们关注的字眼有两条：一是“一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视”；二是“加大差别化信贷政策执行力度”。前者是指出现象，后者是解决方案。如果说营业税政策调整完全在市场预期之内，信贷政策的普遍预期则是明年上半年不会明显收紧。因此，尽管此次会议再度强调了要保持政策的连续性和稳定性，但如此明确指出要抑制部分地区房价上涨过快、并提示了操作方向，还是多少有些超预期的。 密切关注执行情况。要判断上述政策对行业的具体影响，我们需要进一步跟踪政策执行的力度。去年10月提出的住房刺激政策，实质上是放松了对所有购房需求的信贷条件。而现在要求加大差别化信贷政策，理论上是保持对首次臵业和二次改善性住房的优惠政策不变，对于购臵多套住房的投资、投机行为提高按揭成数和贷款利率。我们判断，首付比例可能提高至3-4成，贷款利率在7折到1.1倍之间，但是具体实施情况还需要等待后续细则出台，或者观测银行在明年一月份的实施办法。如果银行严格执行差别对待，且差别幅度较大，将对行业有明显的负面影响，销量急剧下降、房价滞涨或难以避免。否则，行业仍将保持目前的惯性趋势，销量略有下降、房价稳中有升。 全年政策趋紧。从一年期的时间范围看，行业调控政策明年趋紧是必然的。09年无论是从市场整体信贷投放、还是住房按揭优惠条件、营业税和契税的减免，都是近年来最为宽松的。而今，宏观经济已逐步企稳，房地产市场强劲反弹，2010年新增贷款、利率水平、房地产信贷政策都将有所收紧。但是基于房地产信贷政策严格收紧、会对行业产生重大冲击，从而阻碍宏观经济巩固的判断，我们仍倾向于认为政府不会这样做。收紧将是适度的、渐进的过程。 |
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