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广东湛江房价两年翻一番 被指存四大怪现状

2009-12-25  月上嫦娥

广东湛江房价两年翻一番 被指存四大怪现状

http://www.sina.com.cn  2009年12月25日04:07  大洋网-广州日报 _新闻中心_新浪网
广东湛江房价两年翻一番被指存四大怪现状
湛江房价上涨引发关注。

  湛江,一座经济欠发达但悠然自得的海滨城市。多少年来,外面的世界纷纷扰扰,房价成倍地翻,湛江市民却“事不关己,高高挂起”,置身事外般地领着一两千元的月工资,攒钱买两三千元一平方米的房子,其乐融融。

  然而,去年至今,湛江市民再也坐不住了,工资不涨,房价却蹭蹭地涨,“两年翻一番”让他们“闻房色变”。统计数据表明,湛江已经成为国内房价上扬最活跃的城市之一,大有“领涨全国”的势头。在这疯狂的背后,是一个个令人费解的怪现状。

  文/图 本报记者 张强 关家玉

  杭州和温州,中国高房价和房地产投资(投机)的代表性城市,若是在从前,远居华南一隅的湛江无论如何也不会跟这两个浙江城市产生什么共同点。但在今年前三季度的房地产数据中,湛江却在杭州与温州之间插了一脚:今年前三季度,全国房价环比涨幅最大的3个城市分别是:温州、湛江、杭州。如今,湛江市民都喜欢苦涩地自嘲:“我们没什么能在全国排上号,但我们的房价领涨全国。”

  怪现状一:

  价格两年翻一番

  巫先生是湛江某国有银行的负责人。一方面,因为业务关系,他亲眼目睹了“湛江房地产泡沫从小变大的全过程”;另一方面,他也是潜在的购房者,他很想改善自己目前的住房条件,但“现在的房价,完全承受不起”。其实,巫先生的要求并不高,他并不奢望观海路旁的海景房,只要户型实用,他就能接受。

  上周末,他来到吉祥小区看房,吉祥小区的定位偏低,售楼部甚至像个工地,没有任何装修。在售的房子面积均在130平方米以上,售价4500元/平方米左右;而在去年,价格仅为3100元/平方米左右。巫先生盘算了起来:假设买一套130平方米的房子,去年买,需要40万元左右,现在买,需要58万余元,差价18万元,涨幅达45%!

  再看看中高端楼盘。2007年的房价高峰期时,湛江某开发商曾向银行贷款,以该公司开发的某高端海景住宅作抵押。在评估环节,巫先生把这个高端楼盘的成本和利润看得一清二楚。土地成本与建筑成本之和约为2500元/平方米,估计市场价为4000元/平方米。而目前,这家开发商志得意满,给楼盘标价8000元~10000元/平方米。这个价格,大概是两年前售价的两倍,是成本的4倍。

  怪现状二:

  没有小于90平方米的新房

  如果仅仅是价格贵,巫先生仍然有可能咬咬牙买套实用的小户型。但问题在于,在如今的湛江,你几乎找不到90平方米、甚至120平方米以下的新房。

  位于观海北路的丽湾名邸,是目前湛江定位最高的小区之一,明年4月开盘,但售楼小姐告诉以购房者身份前去采访的记者:目前已有数千人登记了购房意向。记者看到,登记本已被填得密密麻麻。该小区的最小户型为170平方米,最大户型为335平方米,“价格还没定,但肯定比君临海岸贵”——君临海岸是湛江目前在售楼盘中价位最高的。

  最小户型170平方米?国家不是规定同一个小区,90平方米以下面积户型的面积至少要占70%的吗?售楼小姐微笑着向记者介绍:“一共5栋楼,前排2栋是330多平方米的户型,办1张房产证就够;后排3栋是290平方米和170平方米的户型;290平方米的,一套房办3张房产证;170平方米的,办2张。国家90平方米以下占70%的规定必须要应对,我们只能用这个办法了。”

  售楼小姐建议记者“有能力的话最好一次性付清”,“否则银行贷款很麻烦”:“你如果买290平方米的房,得办3张房产证。如果按揭,得按照3套独立的房分别办。第2套首付四成,利率上调10%;第3套首付五成,利率上调15%。不划算!银行批不批也成问题。”

  售楼小姐看到记者一脸困惑,解释说:“你可以去别的楼盘看看,很多都是这样的。”记者之后走访了君临海岸等楼盘,“1房2证”、“1房3证”的确是普遍现象。

  怪现状三:

  新房要交过手费和手续费

  在湛江的几个热门楼盘,有钱也未必能轻易地买到房。用巫先生的话说:“光有钱还不行,得先让那些神秘人士宰上一刀,才能买到自己中意的房子。”

  巫先生所说的“神秘人士”,是一群神龙见首不见尾的“炒号分子”。他们通过特殊关系,以每套5万元左右的定金从开发商手头大批量地“订房”——只是订,并不过户。且不论开发商有无捂盘行为,湛江的新售楼盘总能在开盘之日被人们抢购一空,与这些“炒号分子”在开盘前的提前运作有关。

  巫先生去年曾到湛江某楼盘买房,他自以为“赶得早,买得到”,谁知,售楼小姐告诉他:“先生,房子是有,但是已经有人订了。订了房的人交代我们,如果每平方米贴600元,他就愿意把房子转给你。”

  巫先生进一步了解到,除了被“炒号分子”宰一刀之外,他还得给开发商交1万元。按照售楼小姐的说法,房子虽然还没过户到“炒号分子”的名下,但是“开发商内部变更资料也很麻烦的,得交1万元手续费”。600元/平方米的“过手费”和1万元的“手续费”都不会计入合同总价。巫先生考虑再三:“这跟二手房有什么区别?”心中不平,最终罢了。

  怪现状四:

  几无外地开发商

  巫先生去年遇到的“炒房分子”,是“某个跟房地产行业密切相关的国家机关的公务员”;也有市民反映开发商利用这一招自我炒作。

  湛江的房地产业,兴起不久,市场上并不存在实力雄厚的开发商,用当地老百姓的话说:“连开夜总会的都搞起了房地产”。群龙无首,湛江目前的住宅开发市场几乎全被本地“土老板”垄断,外人可知的外来开发商,只有广州某水运系统的国企——房地产开发并不是它的本业。

  缺乏外来劲敌,使得湛江的房地产市场竞争不足。

  记者采访了一名不愿透露姓名的政府工作人员,他告诉记者:目前外地开发商很难进湛江,因为对外地开发商设置的门槛太高了,“否则你很难解释为什么碧桂园在肇庆下面的县级市-高要开发了大型楼盘,却没进作为地级市的湛江”。这位政府工作人员认为,一旦那些有着辉煌成果和良好口碑的外地大型房地产开发企业打入湛江,湛江的本地开发商可能将迅速失去生存空间。

  年收入1.3万元

  湛江市民“闻房色变”

  若把湛江的房价搬到一线城市或许算不上太贵,湛江市民之所以抱怨“房价贵”,是基于当地的收入水平。据记者了解,在湛江,普通公务员的月均收入约为2000元;巫先生在银行职务较高,月均工资、公积金、奖金等福利的总和约为6000元,这在当地算是高级别的工资;普通打工者,月均收入约为1000元。而根据官方统计的数据,湛江市居民人均年收入约为13000元。也就是说,普通公务员不吃不喝,3个月的收入才能买1平方米的房子;普通市民不吃不喝,1年的收入能购买2平方米多的房子。即便是巫先生这样的高收入者,如今也是“闻房色变”。

  巫先生给记者算了一笔账:在丽湾名邸买一套最小面积(170平方米)的房子,总价至少在136万元以上,加上税收、装修,总支出少说也要150万元。他不可能一次性付清,需要贷款100万元;1房需2证,贷款利息高……最后算下来,哪怕忽略物业管理费不计,他不吃不喝也买不起这套房子。

  目前看来,湛江房价的涨势丝毫没有刹车的意思。不久前,湛江旧啤酒厂地块拍卖,成交的楼面地价高达4000元/平方米,让人唏嘘不已。而该地块在很多湛江市民看来,算不上太好。

  应对房价飙涨

  政府明年重启经适房

  湛江的房价为何这么高?湛江楼市上为何找不到90平方米以下的房源?带着这两个问题,记者采访了湛江市规划局办公室李主任。李主任认为,湛江房价近期的疯涨,与此前的基础价较低有关。另外,宝钢钢铁和中科炼化等几个大项目落户湛江,民众预测将有大批高收入人士前往湛江工作和生活,因此纷纷投资房地产,以期升值倒卖。

  李主任向记者解释:“1房2证、1房3证的问题,与规划局无关。开发商交给规划局的,是2套、3套房子的户型结构图;建成验收时,我们看到的也是2套、3套房。至于通过验收后,业主愿意把2、3套房打通成1套,我们有什么办法?当然,如果业主违法改变建筑结构,行政执法部门有权查处。”

  然而,记者看到的景象与李主任的描述有出入。在几个楼盘,售楼小姐均明确地告诉记者,1房2证、1房3证的房屋无法拆分成2、3套;从建筑图纸看,其水电管道、户型结构也均是按1套设计的。这样的房子,又该如何通过规划局的验收呢?李主任的解释是:“开发商可能先按2套、3套建好,通过验收后再把几堵墙打掉。打一堵墙也费不了多少钱,几百元就够了。”但是,这些房子的大门位置却是无法通过打墙轻易改变的。

  湛江市建设局住宅与房地产开发科郭科长告诉记者,根据计划,明年将开发1000多套60平方米以下的经济适用房。调查表明,湛江目前有3000多户居民符合申购经济适用房的条件。他认为:“要想保障普通市民的住房需求,根本上还得靠政府加大政策性住房的投入。政府保障到位了,炒房者的心自然就凉了。”

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