向来对房地产投资很谨慎的我，在第一次到银滩时就竟然签下了买单，就连我自己也在反思是不是犯了很多到银滩买房被忽悠的人一样的错误？但我的投资直觉和经验告诉我，没错。最近几日，有些朋友知道我又在银滩买了海景房，大为惊讶，为什么会到那鬼不生蛋的偏远地方去买房？但我告之他们一些所知道掌握的情况和房价后，就没人持怀疑心态了，但是就和以前我选择投资港股一样，明明知道我可能是对的，可就是因为种种其实并不重要的原因，没有人去行动。
在银滩买房并不是我的初衷，其实我没去过之前，根本就不看好银滩。这次也是因为朋友一直想买海景房，因为错过了很多机会，因为银滩房价还不高，想去看一看，我则是爱人要去烟台授课，就规划了一次胶东半岛自驾游线路：蓬莱--烟台--威海--成山头--荣成--石岛--银滩。说真的，根据我事先的资料和分析，我更看好石岛的一处楼盘，可一路考察过来，我的结论改变了，原先最不看好的银滩被优先选中，而石岛则被淘汰。
我对银滩的不好印象起源于在南京菜市场中经常见到的那种宣传单，说什么首付2-3万元，就可以拥有一间海边度假房，“圆你一个梦想”。再看那纸上印的那像兵营、安居屋一样的排排整齐划一的简陋住屋，就先倒了胃口。过去因为房价低，还有点吸引力，后来再看宣传单，这些专门卖给不明就理外地人、距离大海沙滩至少有2公里远或者偏远地带的所谓精装修房还要3200-3600元一平米，没了一点兴趣。
直到真正来到银滩，尤其是来到大拇指广场以西的银滩精华地段，看到真实的银滩二手房价和洁白似银流金的各类广阔沙滩，以及成熟的景区城市配套轮廓时，不由地有了看看房子的冲动。有人说，到银滩买房，冲动是最大的魔鬼，可不尽然，我看了，却从中发现了潜在的金矿。那个很有赚钱头脑的中介说我有福气和好运气，这倒说的一点不假：第一次看房就被带到了最终选中的胜利国际花园，以后再看了多达七、八个小区，二十多套房，一一排除，还是最终满意落户这儿；第一次因为时间紧多出了点价的那套房，却由于房主违约不卖宁愿赔给我钱，后来却遇见另一套的青岛房主，低了一万买到了比原先位置更好、面积和花园更大、更满意的房子；我要买的房子楼上有个南京籍太原人常住邻居，为我最终选定房子提供了最佳参考依据。
从蓬莱、烟台、威海一路看过来，对我分别在12年、4年后的重访感受思考中思维得到理念的升华。1997年，我是出差去大连第一次经过这两个城市的，有了初步认识；2005年，那一次我是专程考察两市的两家在港上市民企公司，直感曾给了我巨大的机遇；我考察过并最看好的那家医疗器械公司四年涨了20多倍。那时也看好威海的房产，可惜没什么闲钱，因为上班，也没机会再深入考察一次。这一次，我自由地一个月去了三次银滩！蓬莱的旅游业非常发达，但大量人造旅游景点的建设使得它成为了一个可以让大量游客一日游的热闹景区小城市，没有任何安逸可言，成了景点复制的天堂；烟台不用说，是我这次去最感兴趣的地方，它的后发优势和历史渊源，改变了我对它原先的印象（在前篇文章中有叙述），年轻人要奋斗工作并享受海滨城市环境是可以的，但现有房价6000元已在其中；威海虽好，但以我的投资眼光来看，已经价值不大，很成熟并且路人皆知的投资，不会是最好的选择，与我四年前看到的威海已经没有更好的吸引人目光的地方。威海就像很多一线城市一样，很好的基础设施建设已经包含在高达8000元的房价之中，新投资或脚手架已经看不到什么了，偏远的地方零星的建设再无集聚资本的魅力；中国最东端的成山头是个极好的观海和自然景色极其优美的地方，但偏僻的交通和被封闭保护的风景区限制了占有资源的房产发展，只是一个值得一去的旅游胜地；荣成市区是个靠海稍近的并且经济很强的县级市，人口不多，我们晚上想找个像样的旅店都不太容易，可见人流物流比较封闭；当然也不适于投资；石岛是中国北方最大的渔港，很繁忙热闹，物流人流总给人以很乱的感觉，再一了解，原来它只是直辖威海管辖四个镇的一个特别区，经济实力有限，属于自给自足的地方，难怪通往北方最大的渔港的狭小街道都无法修缮改造，外围的景点沙滩也差强人意，只有那个楼盘很好，但总体环境的劣化削弱了它的投资潜力，加上地处一角，交通非常不便利，使之只能成为周边城市人们适宜的可选地。
视角再回到乳山银滩，从人口流动角度考虑，大多数人都认为银滩的房子建得太多太滥。由于冬季寒冷，交通不便，所以居住率很低，夏季约有三分之一的入住率，十一月以后至次年三月连十分之一都不到，影响到城市供暖和公用设施的投入积极性。我却从中辩证看到其中的巨大机会：那么多而且环境生态极好的房屋能够卖出并有持续需求说明这儿是一处让许多内陆人圆大海梦的绝佳之地；人们掏了钱可以等上三年五年，却不可能十年八年永远不去居住，即使是三、四十岁的人买了十年也会老的，即使卖掉也会有更喜欢这儿的更有主见的人掏钱接盘，会更加速银滩居民的优化；有房的主儿哪怕每年只在夏天只去一趟，那十多万套住房带来的滚滚客源洪流也使这儿的市场令人垂涎；可惜现在乳山市决策人还眼界很窄，并没有看到这儿的巨大商机，还在与银滩业主博弈先有鸡还是先有蛋的“游戏”。2005年我在江苏连云港海边投资，那时当地房价约1000元每平米，当我以每平2850元买下连云港仅有的国展中心海滨大道靠海仅50米三十层的的商住楼时，“核电”疑虑不绝于耳，破旧且远离中心城区的环境让很多人望而却步。而我坚信身处经济发达大省、交通区位环境旅游资源如此优越的首批沿海十四个开放城市倒数第二的连云港后发优势极大，果不其然，先是省里派来擅长规划开发的王建华（江宁十年区委书记）；紧接着温总理元旦视察，站在长三角与环渤海湾经济区与广大落后的中西部衔接纽带的后发战略高地角度，终于在2009年成为江苏沿海经济带大开发的龙头。当我每三个月去时看着这个前景无限的东方大港一步步崛起昂首的身姿，日新月异高楼林立的景象，心中不免涌起无限自豪，当然我周边新的高层办公房价已达一万到一万四，我所在那四座30层高楼也因为紧靠其边并是海景绝版办公地也已到7000元。这一切都是因为人流和资源配置的因素使供需发生了改变。
物流是银滩又一个潜在的巨大市场。有人戏称：由于少人居住，绝大多数空关房都没有装修，行业内人士称其十年也装修不完，更不论还有数不尽的期房还在交付之中，望眼欲穿的业主们盼望海边新家的意念似乎永远没有尽头。与连云港不同，银滩这儿有很多应运而生的家具、建材零散市场，独特需求使得品种类别千差万别，但大多是外来的居住户看到了商机，选择原籍的品牌在银滩低廉的租屋中以网络形式搞起了销售，除了装修工人，设计和装修公司都是各地外来人口抢占的商机，当地可能连税收都得不到。就说交通吧，来自全国各地的业主及亲属人口流动是一个巨大的现金流、利润、就业、服务业来源，可是乳山市除了与威海、烟台交通稍便利外，长途车始发点竟不设在顺路的银滩，其实连云港市区与滨海连云区相隔29公里，有很多车也是从连云区始发经新浦到南京，每天多达八班。而银滩与乳山相隔只有12公里，却连个正规汽车站都没有，更不用说始发了(像天津、廊坊、太原等几乎每天在各小区停靠始发的班车都是自发而固定的，这在现今大发展的中国确实不多见，可见乳山市决策者眼光的短浅），靠业主们在网上传播出行信息。精明的各地商人们却在适应市场需求组织各种班车（带客或带货)抢占客源，也就是利润。由于服务业的落后，外来业主成了在银滩经商的主力，各地土产特产小吃菜点（以东北为主逐渐向天津、北京扩散)在银滩很普遍，利用当地廉价绿色的资源经营的有声有色；就连二手房中介市场，也因为政府的缺位，使得许多外来业主看到了其中巨大的商机，聪明人从中一年赚个10万20万的并不鲜见，大庆一区二手房一条街的火爆就充分说明了需求的旺盛。
最后提到的是信息流。由于银滩的房产销售是面向全国的广大内陆大城市，独特的环境生态气候资源优势与低廉的房价，吸引了来自北京、天津、哈尔滨、太原、廊坊、上海、南京、苏锡常、徐州、浙江甚至福建的全国投资者。汇集在这儿的信息流是不言而喻的，各地的中老年退休或尚未退休的人们连带他们的子孙，其中许多是来自北京的中央部委退休工作人员或专家，同是山东的日照就很高明，很多年前就在海边专门以低价为北京的教授专家们建了海边教授村，获得了巨大的信息和技术以及项目回报，而乳山市的决策人并没有对送上门的财神们有过眷顾和关怀，即使是其他众多的普通买房人也大都是各地经商、置业、教育很有经验的成功人士，可乳山市似乎只看中那些卖地所得和房产建设交易税收，这一点也不奇怪，当一切都成为经济发展前景障碍之时，所有一切都会因之改变。套用经济学旧话“生产关系一旦成为束缚生产力发展的桎铐时”即使包括人事也会因之而变，更不用说威海市的发展更需要新的引擎和增长点了。连云港的发展经历就充分说明了这一点。随着银滩房产和外来人口的日益庞大，冲破牢笼的信息洪水一定会带来银滩的巨变，我坚信三至五年并不太遥远。
确定大前提以后就是像在板块中挑选优质股票一样选择具体房产了，每个人都会有自己的意向和目的。与选股一样，挑选时不应简单挑选你自己所喜欢的“大美人”，而是应该结合自己的实际需要挑选“大众的情人”。只有将来别人也喜欢你所喜欢的，才会有人出较大价钱接手你手中的好东西，如果有钱人看不上你的爱物，那流通性就会大打折扣；其次要选择的是优质独特资源最少并且奇缺的，即使有钱也无法复制，却又是大众都羡慕和期望获得拥有的，特别的“供需”关系会使价格发生扭曲。这就是我所说的现在银滩买房人很多都被忽悠到可以大量复制的地段，出相对高价而后发现出手很难，成为“散户”，而许多绝版地段的低价好房源却少人问津的原因。这里最重要的成功因素完全可以说就在于像发现上市好公司一样，必须要有付出，实地全面考察是必不可少的一环。
一个投资战役的成功取决于缜密的思维过程，以及多方面地比较衡量，经验也不可缺少，但只有自己去不断实践，才会有沉淀积累，写出来让大家看看，做些评点总比保守地蒙在葫芦里好吧。
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