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在说到具体选房规律之前，先给大家说说怎么看户型图。这个和大家百度搜到的肯定不同哈。
户型这玩意，一看图纸 这里的图纸，其实包括很几个——规划图、单元平面图、户型平面图。规划图反映了小区的规划布局，这直接关系到所挑选户型的具体位置，涉及到环境、交通、服务设施、楼间距等多方面因素；住宅单元平面体现了一个住宅单元中几种不同户型的布局，它们之间的关系则影响到具体每个房间的采光、通风、私密性；户型平面描述了一套住宅的面积与房间布局，其尺寸、位置、形状、相互关系等基本参数体现了住宅的基本功能和经济性能。 遗憾的是，现在的售楼部，往往不会给消费者提供前面两种图的工程蓝图，而以广告作用的总平图或者是沙盘来代替，最直接的后果就是，我们会因此而不知楼间距的具体数据，不知其他楼栋是否遮挡景观等等。所以，这就需要向售楼人员询问清楚，并以写入合同来要求数据的准确性。 退一步而求之，我们可以选择看沙盘，通过将户型置入沙盘当中来看，这一步相当重要，也是很多80后购房者容易忽略的。这样，你就不难看出每个房间的具体位置，它的采光通风以及景观视野，它的朝向；也比较容易了解到，户型所在楼栋周边的噪音源、干扰源等等。 然后是户型平面图，户型图的作用大家最清楚，主要看空间布局是否合理，面积尺度是否合适等等，具体的看法将在后面叙述，这里需要强调的是，有尺寸的图纸最好。 80后首置户型概貌的要点就是：麻雀虽小，五脏俱全。既然要满足80后的居住需求，就要求户型本身要具备最基本的使用空间，但不是享受空间。80后的产品可以没有观景阳台、入户花园，可以没有衣帽间、双主卧，但是空间必须满足80后的基本六大生活需求——“起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作”。当然，六大需求并不一定要对应六大空间，需求可以在空间当中交替满足。
以此为标准，120m2拥有两个花园两个卫生间的大两房就不是典型的80后产品，因为它关注的是升级需求；同理，30m2的标间也不是80后产品，因为它容纳不了六大生活需求。 三看布局 户型的布局是户型优劣的关键点之一。实际上，我认真梳理了一下户型布局的要点，发现无非是处理好四大关系。处理好者，就是好户型；反之，不适用于80后。 餐厨卫关系 为了让空间动线明确，并减少走道空间以及管道热能的浪费，因此，建议80后户型选择餐厨卫在布局上紧邻的户型。请注意这个概念：布局紧邻，而非大门紧邻。 关于餐厨卫，最好的方案是——三者布局紧邻，餐与厨大门紧邻，但餐、厨二者与卫生间，大门最好不能相向、相邻，而是有一定的距离。为了让大家理解这个概念，可以参看以下户型图： A2在餐厨卫关系上明显没有没有A3处理好。A3餐厅与厨房相对，卫生间与二者都保持一定距离。
卫生间与其他房间关系 首置户型一般都只有一个卫生间，单卫的卫生间的位置，原则上应该是位于整个户型的核心。既要方便白天客厅活动人群的使用，又要方便夜晚卧室里的人群使用。因此，卫生间的开门，离卧室与客厅都必须是近的。但另一方面，卫生间的开门又不能正对卧室大门以及客厅，因为这样影响美观以及私密性，而且风水也不好。 卧室区与餐客区的关系 卧室区域，包括书房，其实对于空间的要求就是安静，称之为“静区”；而客厅、餐厅包括卫生间都是“动区”。这两个区在原则上是水火不容，因此，就算布局紧邻，但在动线上一定要有区隔。这种关系最好的处理方式是，动区与静区之间有一段走道相连，而不是大门紧邻。这一点，上图的A3户型也比A2处理好很多。 门与房间关系 首先，正门一定不是直接朝向任何房间，而是玄关，如上图的A3户型。我见过很多户型，正门直接朝向卧室门，或者毫无阻拦的朝向客厅，这个的缺点于生活就是没有私密性，没有转换空间，不利于布置鞋柜；于风水，则是房间无法聚气聚财。其次，所有的门与门之间都最好不是直接相对，这同样也是基于私密性的考虑。 四看尺寸
尺寸的重要性，应该是举手投足都能体会到的，但是，有不少不良开发商，为了达到销售，虽然户型图尺寸标的很清楚，但是在整个图上都将家具比例缩小，这样来营造空间够大的假象，欺骗消费者。水来土掩，对付这种欺骗，最好的方式，就是买房者心中清楚尺寸对于空间使用的概念。 针对80后的首置特性，我将市面上的首置产品分了三个种类，首置60m2左右两房、首置80m2左右两房、首置100m2左右三房（可能双卫）（因为50平米以内的标间着实不适宜居住，因此不在下文的考虑之中。）各位购房者，只需将各自所买产品对应下表，即可知道房间的使用率。 基本尺寸如下：注：超过此尺寸则佳，低于此尺寸则劣 首置60m2左右两房 起居空间：厨房，不低于5m2；卫生间，不低于3.6m2；客厅，开间3.6米； 主卧：10m2；次卧：8m2 首置80m2左右两房 起居空间：厨房，不低于5m2；卫生间，不低于3.6m2；客厅，开间3.8米； 主卧：12m2；次卧：9m2 首置100m2左右三房（可能双卫） 起居空间：厨房，不低于5m2；卫生间，不低于3.6m2；客厅，开间3.8米； 主卧：14m2（可带主卫）；次卧：9m2；书房：6m2（三房） 第1章：量体裁衣是关键，理性对待承受力 几乎所有的80后，都想要一辆甲壳虫、MINI、或者TT；但成都满大街跑的奥拓、QQ，50%以上都是经济还不够强悍的80后开的。 梦想与现实，说的同样是房子。 我们都想住数一数二的好房子，最好的社区，最好的观景楼栋以及最好采光、通风的单元以及户型。如果你有两三百万，那恭喜你，你的梦想等于现实。但如果你只有十来万，月入不过三五千，那你还要买这样的房子，我只能很遗憾的说，你这是白日做梦。 因为在成都这样的房子，起码120万。首付三成的话，你需要首付36万，享受75折利率后，二十年每月需月供5200元左右。而通常，房贷按揭只能占到整个家庭月入的1/4到1/5的样子，也就是说，这样的房子，应该是月入稳定2万以上，并拥有36万存款的家庭才敢想的。这样的家庭，在80后里，并不常见。 什么是量体裁衣？就是量力而行。这个道理很多80后都懂，但他们中极少数知道如何量力，所以你常常看见一些80后的小家庭在买了房子以后，几乎取消掉所有的社交娱乐活动，他们节假日争取加班翻倍领工资，就算是放假也不旅行，极少在外面吃饭。人生被压缩成这般模样，活下去还有多少意思？ 所以，我在这里，要给大家说说如何量力而行。 如果你的家庭月入8000左右，工作三年左右。理性的量力方式是这样的——收入的1/4维系家庭日常开支，1/4纳入存款，1/4支付房贷，还有1/4用于非日常性消费。因此，你可以用于按揭房贷的也就2000元左右，用首置按揭8成来反推的话，你应该购买总价40万左右的房子，因为按照3万的年存款速度来推算，你可以支付9万左右的首付。 如果不啃老、不多金，成都大多数的80后家庭，理性计算的结果是，只能买40万以内的房子。不过可惜的是，在成都市区里，这样的房子几乎没有，如果有，也只是不实用的套一或者标间。所以，接下来，我要告诉80后的，是到哪里，怎样买到40万的好房子。 第2章：地段价值看前途，买准潜力赢红利。 40万，在三环内均价7000元/m2以上的成都，只能买到60m2左右的房子，而60m2，就算最神通广大的开发商，顶多也只能做一个一房半的户型，没法真正满足首置需求。那么，以40万总价为预算，80后想买到不离开城市的房子，只有以下一种方法。 买价格洼地，但价值潜力十足的房子。 价格洼地，相信大多数80后都理解。在成都，这样的区域很多，典型者如航空港、光华大道、南天府以及双流区、新都区等等，均价都在5000元/m2以内，40万在这样的区域，足以买个标准套二或者小三房。但是，并非这样的区域都值得80后下手——大多数这样的区域都有一个通病：没有城市公共交通系统以及没有城市配套，而这一点，对于80后这样的“城市症候群”而言，几乎是致命的。 如果说60后70后已经是绩优股或者垃圾股的话，那么80后，全部都是潜力股。80后要买的房子，也应该是潜力股——短期内可能还不够好，但假以时日，其发展必定如日中天。 这一点，三年前3000元左右的南部副中心格外能说明问题，单价破万的南部副中心，目前已从潜力股跃升为绩优股。想必早三年误打误撞买到此处好房的，现在已经乐开了花。 买三年前南部副中心这样的地段，并非如很多砖家说的那样需要好专业，实际上，如果80后掌握到以下规律，一样买到这样的潜力好房。 判断是否潜力地段，先看有无规划支撑。这个规划，要比成都全域规划的范围要小一些，毕竟全域规划把很多曾经游离在成都外的卫星镇都收归市区，它们之中，大多目前还只算是郊县。此处所谓的规划，不仅仅是规划局的一纸宏观蓝图，而是一整个系列的市政规划，交通规划等等。目前成都此类地段，仅有高新西区、北新干线延线、南延线华阳段等为数不多的几个区域。 再看有无产业支撑。比起规划，产业支撑直接决定发展的后续力量，毕竟规划只是行政手段，而产业才是区域主动发展的经济基础。举例而言，南部副中心发展得好，政府外迁以及规划都是外部力量，其内部力量还在于其产业园、孵化园里的世界500强，不仅企业给区域创造了利润、税收，从业员工还给周边带来了若干消费以及就业机会；再比如北新干线的大丰，北部商贸城带过去商贸及物流，一年之内将房价拉高两千。 看有无城市公共交通体系。没有公共交通体系的区域，晚上七点以后要回家就只能打的了，比如现在的空港、华阳等。城市交通体系不是县城大巴，而是与城市里公交作息时间一样的交通体系，除了城市大巴之外，目前还新增了一种选择，地铁。对于成都而言，能够纳入到大家视野的，应该是地铁1号线、2号线以及1号线延线，因为3号线、4号线目前而言，还仅仅是不定式的规划，具体从哪儿过，还是未知数。 如果80后把握以上三点，几乎就能判断，什么是可以下手的真正潜力地段。 |
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