我国城市房地产租价比跟踪分析－ ――以北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛为例

租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。我们以全国城市地价动态监测系统为基础，持续跟踪北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛等典型城市各类物业租价比的变化趋势，得到以下结论：     一、近五年来，由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨，住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势。租售价格变化未能保持相应速度，在一定程度上反映了租售市场存在失衡，不利于房地产市场持续健康发展。（见表1、表2） 表1     近五年样本城市居住物业租价比         （％）    2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 北京 6.42 6.11 4.83 4.59 3.81 深圳 6.35 6.02 4.34 4.17 3.62 上海 6.80 6.92 5.50 4.71 3.75 杭州 5.74 5.96 5.28 5.57 3.84 天津 5.87 5.94 5.11 4.58 3.97 青岛 6.15 6.31 5.30 4.13 3.37 表2     近五年样本城市商业物业租价比         （％）    2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 北京 8．73 9．02 9. 11 8. 93 8. 41 深圳 8．96 9．13 9. 19 6. 36 5. 12 上海 8．87 9．24 9．32 7. 59 7. 01 杭州 7．95 8．06 7．67 6. 53 6. 29 天津 7．39 7．78 7．42 8. 05 7. 91 青岛 8．50 8．78 8．27 6. 17 5. 73     二、工业厂房租价比呈上升态势，整体偏高，普遍高于住宅，甚至高于商业物业租价比，该现象打破了不动产投资的基本规律，存在明显不合理成分。工业用地出让价格有进一步提高的空间，工业用地的真实价值有待逐步得到体现。（见表3） 表3      近五年样本城市工业厂房租价比       三、六个样本城市的地区生产总值近三年均稳步提升，住宅租价比却普遍呈逐步下降趋势，表明房地产价格增长过快，宏观调控仍需深入，进一步控制房价过快上涨仍是主要任务。 表4  2007-2009年六城市GDP总量与住宅租价比     城市GDP总量（亿元） 住宅租价比（%） 　 2007年 2008年 2009年 2007年 2008年 2009年 北京 9353 10488 11866 4.83 4.59 3.81 深圳 6765 7807 8201 4.34 4.17 3.62 上海 12189 13698 14901 5.50 4.71 3.75 杭州 4100 4781 5097 5.28 5.57 3.84 天津 5050 6354 7500 5.11 4.58 3.97 青岛 3787 4436 4890 5.30 4.13 3.37     四、 2009年六个样本城市的住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率，表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的，明显偏离理性投资者的正常投资回报率。        表5 住宅租价比与个人住房贷款利率对照表       （％）     2007年 2008年 2009年 5年以上个人住房贷款利率 7.83 5.94 4.16 北京市住宅租价比 4.83 4.59 3.81 深圳市住宅租价比 4.34 4.17 3.62 上海市住宅租价比 5.50 4.71 3.75 杭州市住宅租价比 5.28 5.57 3.84 天津市住宅租价比 5.11 4.58 3.97 青岛市住宅租价比 5.30 4.13 3.37     为有效改善上述各类物业租售市场发展现状，促进房地产租售市场匹配、平衡发展，我们提出以下建议：     （一）以规划为龙头、以计划为指引、以执行为保障，有效调控房地产市场。特别要强化调控措施的落实和执行，促进地方政府切实贯彻中央精神，提高博弈成本，把“抑制房价过快增长”落到实处；同时加大力度促进房地产租赁市场的规范和完善，缩短房地产租赁市场与销售市场发展的差距，双管齐下共同维护房地产市场的稳定发展共同维护房地产市场的平稳健康发展。     （二）严格执行和完善工业用地出让最低价标准政策，逐步建立和完善反映市场供求关系的工业用地地价管理体系，有效解决地价政策与产业政策的协调配合促使工业用地真实价值的体现。