“居者有其屋”的一项理性选择

“居者有其屋”的一项理性选择--中国共产党新闻

解决住房问题一直是政府和社会各界关注的热点和焦点，对于老百姓来说，到底是租房好还是买房好呢？对于政府来说，如何更好地解决住房难问题呢？ 　　一、超过自身实力，一味追求“买房”，不是理性选择 　　中国人对房子长期有一种非买不能住的观念。这种传统观念应当转变。由于房地产是特殊商品，而且价值量巨大，所以几乎世界各国的房地产价格都远高于其他商品价格。而且，一辈子努力换来一套房子在欧美国家大城市里并不鲜见，特别是在日本、韩国等人多地少的国家，大城市核心区的房子几乎处于“天价”状态，基本都是租的多，买的少。那里的年轻人如果谁能毕业后就立刻拥有一套自己的房子，绝对可以称得上是爆炸性新闻。而在我们国家，由于国情、文化等原因，父母双方、甚至全家几代人凑钱为孩子买房子的现象屡见不鲜，这就使得即使房价很高，其成交量也居高不下，许多刚刚踏出校园的年轻人一步入社会，就依托家庭买了房子，住进了安乐窝，所以，在我们国家，人人都想拥有一套属于自己的住房的观念根深蒂固，而这也就直接导致了现在的住房需求持续旺盛的局面。 　　所以，应当从多方面来理解“居者有其屋”的含义，它应当不仅包括买房子来住，也包括租房来住，而且租房是高房价下对解决住房问题的合理补充。从这个角度看，如果单纯依托买房解决“居者有其屋”的问题，恐怕尚需时日。 　　二、在一些发达国家和地区，居民住房也不是完全靠买房，而更多是靠租房 　　数据显示，在国外，城市居民住房自有率最高的是美国，为68%，英国为56%，欧洲其他国家一般为30%—50%，而根据我国建设部公布的数据显示，城市居民住房自有率接近82%，这个比率已经处于世界前三位之列。也就是说，就算美国，也不是人人都能拥有一套住房，大量的居民处于租房状态，当然不否认这与消费观念有关系，但也折射出了世界第一大国房地产市场的基本状态。 　　从世界范围来看，住房问题是所有国家都面临的较为复杂的社会问题，也是在经济社会发展中很难平衡的一种社会商品问题。几乎所有的国家都既强调房屋的商品性，又强调它的社会保障性，只是一个所占比例的问题。依据新加坡、香港等住房问题解决得比较好的国家或地区的经验，其公共性租赁住房一般要占到社会总住房量的70%，剩下的30%用于商品性住房，即可以自由买卖，当然价格也高得离谱。而我们国家正好相反。现在85%左右是商品性住房，剩下的很小一块才是夹在保障性住房中的公共租赁住房，所以，住房结构很不合理。 　　有人认为，租房不幸福，其实这主要看个人追求什么样的价值观，假如为了住房需求，满足生活之用，你到底是追求什么？是对住房带来的甜蜜温馨家庭生活追求？还是对住房资产增值的精神享受，还是在满足住房目的同时，也同样希望资产增值上的心理满足。人们之所以更多的选择买房，而不愿租房，其关键是将住房作为投资品，目的在于赚钱，假如仅仅是将房子作为一种投资或者投机，那么，其行为已经不是住房问题了，而是经营行为了，而这就取决于其自身实力和收入水平。 　　三、大力发展房屋租赁市场，完善房屋租赁体系 　　住房问题归根结底是供求不平衡的问题。我们国家现在的城市化进程速度很快，平均每年上涨一个百分点。这一个百分点就意味着将有1300万人涌入城市，但每年我们的房屋供给却比较有限。目前，国家现在针对房地产的宏观调控政策主要是从调控需求入手，通过调节税率，各项信贷政策等抑制需求，从而达到供求平衡的效果。但这种调控只能对投机性住房需求有抑制作用，对于自住性住房需求，即使首付比例再高也控制不住。所以调控政策对自住性住房需求效力并不明显，而市场上有这样需求的买房者数量还占多数，所以虽然各种调控政策几乎都尝试了，但还是对解决住房问题来说杯水车薪：房价依旧高位运行，广大“夹心层”买房仍然压力巨大……诸如此类的问题充分表明，依靠限制需求来调控房地产市场还远远不够，解决住房难问题还需要综合考虑其它措施，特别是要大力发展租赁市场。 目前，对于大力发展我国的房地产租赁市场，包括两个层面的问题，一是探索并尝试公房租赁业务，二是加强对保障性住房租赁覆盖面和规范化管理。 　　首先，政府应该提供多种住房选择，即既可以拿大钱买房，也可以用小钱租房，而且租的房子不是别人的，是政府专门针对买不起房子的，如年轻人、中低收入群体等建设的公共租赁房（简称公租房）。目前，世界上许多国家为解决住房问题都大力营建公租房，并且以低于市场价格的形式向低收入阶层出租。实行公屋租赁政策最典型的国家和地区是新加坡与香港。在我国香港地区，也有近一半的中低收入的市民（约占香港总人口的50%）居住在政府为其提供的“公屋”（租屋）和“居屋”（五折优惠购买）里。所谓“公屋”，即政府出大部分的钱为没有能力购置住房的香港居民提供的“福利”房屋，这种“公屋”，造价低廉，经济实用，很适合中低收入的家庭居住。其运作的关键环节是确定承租公屋或购买“居屋”的人的资格。 　　可见，实行公屋租赁政策，既可以有效地解决“夹心层”和中、低收入民众的住房问题，又可以缓解商品房交易市场中供求不平衡的矛盾，完全可以为我国房地产市场所借鉴使用。 　　第二是对于保障性住房租赁覆盖面和规范化管理的问题。这涉及到三方面内容，一是建设问题，二是分配问题，三是只租不售问题。建设问题主要是谁来投资，谁来建设的事情，依照保障性住房的社会属性，属于公民住房权保障范围内，因此应当由政府出资修建。但由于保障性住房建设所需的土地是划拨方式供地，因此地方政府收不到巨额的土地出让金，拨地缺乏主动性。而且，保障性住房由于价格便宜，地方政府也不能获得相应税收，因此投资热情也很低。所以，要真正让保障性住房惠及中、低收入人群，还要在分配资格、分配方式上多想办法，多出措施。再次是只租不售问题。如果保障性住房出售，那就意味着是非公平公正的市场做法。因为它将给社会民众一种感觉，就是我可以不努力工作，可以不为生活奔忙，反正我穷到最后政府会给我一套有产权的房子，5年之后将其卖出就能大赚一笔，这比工作赚钱更快。因此，之前国内许多专家学者也都提出了有产权的保障性住房伤及社会公平的问题。 　　因此，综上所述，解决我国目前的住房难问题，关键在于大力发展租赁市场，要发展适合不同层次的租赁需求的租房体系，做到人人可租，时间长短可租，只有这样，才能更好地解决住房难题。（作者为北京师范大学经济与资源管理研究院教授）