房地产开发企业纳税申报实务

2010-04-30  载淼儿

房地产企业纳税申报

房地产开发企业纳税申报实务


  现结合税收法规相关规定,将房地产开发企业纳税申报整理如下,供大家探讨和指正。
一、营业税金及附加的申报
“纳税人转让土地使用权或者销售不动产的,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”这是房地产开发企业营业税金及附加区别于其他企业的重要内容,根据规定,房地产开发企业在取得预售收入时,即需按规定缴纳营业税金及附加。现举例说明如下:
1、各月纳税申报:
1A公司为房地产开发企业,2008年度开发a商业住宅小区(非经济适用住房),20087月取得预售许可证并预售a商业住宅小区,7月取得预售收入500万元,同时当月销售完工开发产品b取得收入2500万元(无预售转收入情况)。适用税率分别为:营业税5%,城建税7%、教育费附加3%
则当月应税收入额为:500万元+2500万元=3000万元
当月应交的税金及附加为:应交营业税=3000×5%150万元
            应交城建税=150×7%10.5万元
            应交教育费附加=150×3%4.50万元
当月申报纳税合计金额为162.75万元。由于各地营业税申报表可能会有不同,因此按如下表样解释:
根据A公司20087月预售及收入情况,在营业税纳税申报表中填列如下(单位:万元):

税目


营业额


税率(%


本期税款计算


税款缴纳


应税收入


应税减除项目金额


应税营业额


免税收入


小计


本期应纳税额


免(减)税额


期初欠缴税额


前期多缴税额


本期已缴税额


本期应缴税额计算


小计


已缴本期应纳税额


本期已被扣缴税额


本期已缴欠缴税额


小计


本期期末应缴税额


本期期末应缴欠缴税额


1


2


3


4=2-3


5


6


7=8+9


8=4-5×7


9=5×7


10


11


12=13+14+15


13


14


15


16=17+18


17=8-13-11


18=10-11-15


b开发产品


2500



2500



5


125


125









125


125



a预售收入


500



500



5


25


25









25


25



总计


3000



3000



5


150


150









150


150




注:在填列营业税纳税申报表时,将各开发产品及预售收入分别填列,主要目的是为了开发产品项目预缴营业税汇总及相关信息的提供。
2:如例1,其他条件不变,但当月实现的收入中有500万元是7月以前取得的预售收入(即是从预收账款开发产品b中转入)。则当月应税收入合计为:2500500万元+500万元=2500万元,应交营业税为125万元,应交城建税为8.75万元,应交教育费附加为3.75万元。填列营业税申报表如下:

税目


营业额


税率(%


本期税款计算


税款缴纳


应税收入


应税减除项目金额


应税营业额


免税收入


小计


本期应纳税额


免(减)税额


期初欠缴税额


前期多缴税额


本期已缴税额


本期应缴税额计算


小计


已缴本期应纳税额


本期已被扣缴税额


本期已缴欠缴税额


小计


本期期末应缴税额


本期期末应缴欠缴税额


1


2


3


4=2-3


5


6


7=8+9


8=4-5×7


9=5×7


10


11


12=13+14+15


13


14


15


16=17+18


17=8-13-11


18=10-11-15


b开发产品


2500


500


2000



5


100


100









100


100



a预售收入


500



500



5


25


25









25


25



总计


3000


500


2500



5


125


125









125


125



2、年末复核:
由于在每月申报营业税时是按开发项目进行的,通过加总当年112月申报表,即可将各开发项目在当年申报纳税的“应税收入”、“应税减除项目金额”、“预售收入”金额汇总出来,并将各汇总情况与当年预收账款、主营业务收入、营业税金及附加等进行复核,及时发现差错。复核方法及有关计算公式如下:
A、(应税收入-应税减除项目+预售收入)×(15%7%3%)=营业税金及附加
B、应税收入=主营业务收入+预售收入
C、应税减除项目=当年“预收账款”各开发项目结转收入数或预收账款借方发生额
D、预售收入=当年“预收账款”贷方发生额
(前提:在企业预收账款核算预售房款时,发生退房时,需用贷方红字冲减)
会计师事务所对房地产开发企业审计时,对应交税费、营业税金及附加的测试基本上是按上述方法进行的。
二、企业所得税的申报
企业所得税一般是按月(季)预缴,年终汇算。因此,分述如下:
1、按季申报:
根据该季度实现的营业利润及预计毛利额(预售收入×预计利润率)合计数进行申报预交。
3A公司20081实现会计利润400万元(其中:营业收入4000万元,营业成本3600万元),1季度取得预售收入2000万元,由于预售房地产开发项目在省会城市,预计利润率为20%。该公司所得税适用税率为25%,无税收优惠,所得税按季预缴。
根据所述,A公司1季度应预交的所得税为:(4002000×20%)×25%200万元。
目前,预交所得税申报表一般格式如下,对房地产开发企业预售收入预计利润并无单独项目填列,但按国税函【2008】第299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》需预缴,对于预计利润额的填列,应与季度实现的会计利润合并填列在一栏反映。填列如下:

行次


      


本期金额


累计金额


1


一、据实预缴


2


营业收入

 4000


 4000


3


营业成本

 3600


 3600


4


利润总额(含预售收入预计利润400万元)

 800


 800


5


税率(25%)

25


25


6


应纳所得税额4×5行)

 200


 200


7


减免所得税额

 


 


8


实际已缴所得税额

——


 0


9


应补(退)的所得税额(6-7-8行)

——


 200


2、汇算清缴
4A公司2008年实现会计利润3500万元,各纳税调整事项影响调增应纳税所得额150万元(不含预售收入计算的预计利润),当年应纳税所得额为2650万元,已按季预交所得税1000万元。当年取得预售收入10000万元,当年预售收入转营业收入5000万元,预计利润率均为20%。其他条件不变。
根据上述资料:
A公司当年应纳税额所得额为=3650+10000×20%-5000×20%=4650万元
全年应交所得税=1162.5万元
汇算清缴应补交所得税=1162.5-1000162.5万元。
在填列所得税纳税申报表(A类)主表及明细表时,除附表三52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”与普通企业不同外,其余各表一样。现依据所述情况将该数填入:

 


行次




账载金额


税收金额


调增金额


调减金额


1


2


3


4



52

五、房地产企业预售收入计算的预计利润




2000


1000


注:表中调增金额=当年取得的预售收入10000×预计利润率20%2000万元
  表中调减金额=预售收入转为销售收入5000×预计利润率20%1000万元

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