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由于不符合会计准则收入确认条件的未完工开发产品收入要先行计算企业所得税，相应的，房地产企业年度纳税申报表的填列方式也有别于其他行业。特别是在企业所得税总体原则下，呈现出一定的地域特点。
一、未完工开发产品收入计入附表三的申报方式 以《辽宁省大连市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知》（大地税函[2009]77号）为例，该文规定：未完工开发产品计税毛利额计入应纳税所得额的计算如下： 企业销售未完工开发产品取得的收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。 开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，同时对其对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。计算公式为： 本期纳税调整增加额=∑[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率－（本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税）] 本期纳税调整减少额=∑[本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入额×预计计税毛利率－（本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的土地增值税）] 开发产品完工后，未完工开发产品收入结转完工开发产品收入时，纳税调整减少额应与纳税调整增加额相等。 年度汇算清缴申报时，“本期纳税调整增加额”计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3栏“调增金额”。 “本期纳税调整减少额”计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4栏“调减金额”。 “销售未完工开发产品取得的收入”计入年度纳税申报表附表八《广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表》第4行“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”。 《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》第3行“营业税金及附加”填报完工开发产品收入缴纳的“营业税、城市维护建设税、土地增值税和教育费附加”等相关税费。 二、未完工开发产品收入计入主表的申报方式 以《北京市国家税务局、北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知》（京国税发[2009]92号）为例，该文就纳税申报表填报口径有以下规定： （一）企业取得销售未完工开发产品收入年度汇算清缴申报时的处理 1．销售未完工开发产品收入额的填报 企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一（1）《收入明细表》第4行“销售货物”栏及附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。 2．预计毛利额的填报 企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏第3列“调增金额”。 3．销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税的填报 企业销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税如果会计处理时未计入营业税金及附加等科目核算，年度汇算清缴申报时填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。 （二）企业销售未完工开发产品完工年度结转销售收入汇算清缴申报时的处理 1．《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一（1）《收入明细表》第4行“销售货物”栏不包括已按照上列第一条第一项处理的销售未完工开发产品的收入额，年度汇算清缴申报时将其填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第3列“调增金额”。 2．实际毛利额与其对应的预计毛利额差额调整的填报 已按照上列第一条第二项处理的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4列“调减金额”。 3．销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税的填报处理 已按照上列第一条第三项处理的营业税金及附加、土地增值税，年度汇算清缴申报时填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第3列“调增金额”。 此种申报方式较大连地税的申报方式保持了主表、附表逻辑关系的一致性，便于直接确定广告和业务宣传费、业务招待费的基数，不足之处是与企业的利润表差异可谓天壤之别。 三、各地落实31号文件精神的政策规定有别 （一）广告和业务宣传费、业务招待费 《辽宁省大连市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知》（大地税函[2009]77号规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数。开发产品完工后，计算广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的基数时，应扣除未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入。 对2007年底前按《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定摊销业务招待费的企业，其尚未摊销的部分可继续向后结转，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 《北京市国家税务局、北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知》（京国税发[2009]92号）规定：房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告和业务宣传费、业务招待费的计算基数。 《浙江省宁波市地方税务局关于明确2009年度企业所得税汇算清缴若干问题的通知》（甬地税一[2010]10号）规定：根据《宁波市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税若干政策问题的通知》（甬地税一[2009]98号）规定，企业年度销售未完工产品的收入允许作为当年度税前扣除业务招待费、广告费和业务宣传费、境外佣金的计算依据；开发产品确认完工后，已在以前年度作为上述费用扣除计算依据的销售未完工产品收入部分不得重复计算扣除。业务招待费扣除限额，以企业所得税年报附表一第1行“销售（营业）收入合计”数据作为计算依据。 房地产开发企业在经营期内取得第一笔销售收入（包括销售未完工产品收入）年度前发生的业务招待费支出，可并入取得第一笔销售收入年度发生的业务招待费支出统一按税法规定计算扣除，不足扣除部分不得结转以后年度扣除。即按该文的理解，未完工开发产品收入应填入附表一。 《山东省青岛市地方税务局2009年度企业所得税业务问题解答》规定：根据国税发「2009」31号文件规定，房地产企业销售未完工开发产品取得的预售款，如果正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》，属于未完工开发产品销售收入，可以作为计提业务招待费等三费的基数。填表方法如下： 第一步：取得预售款时，当年度取得的预售收入按照规定的计税毛利率计算得到的预计利润填入附表三第52行第3列。会计确认的预售款作为计算基础计算出的当年可以扣除的业务招待费和广宣费填列在附表三第40行第4列并特别注明“预售款项计算扣除金额”。 第二步：预售款结转销售收入时，完工年度会计处理将预售款结转为销售收入，按照本期结转的已按税收规定征税的预售收入乘以适用的计税毛利率填到附表三第52行第4列。同时，应当将已结转的预售收入作为计算基础对应计算出的不得扣除的业务招待费和广宣费填列到附表三第40行第3列并特别注明“预售收入结转前期已经扣除金额”，避免将预售收入重复纳入基数造成重复扣除。 但是也有不允许扣除的地方规定，例如《辽宁省地方税务局企业所得税汇算清缴若干业务问题解答》则规定：按照企业所得税纳税申报表规定，房地产开发企业预售未完工开发产品取得的收入不作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用税前扣除的基数。 （二）公益性捐赠支出 公益性捐赠支出是目前政策不明确的方面，房地产企业汇算清缴应主动请示主管税务机关，根据企业所得税法规定，企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的公益事业的捐赠，在其年度利润总额12%以内的部分，准予扣除。 年度利润总额为按照会计制度口径计算的结果，在预售状态下，开发产品未完工前收取的大量收入由于不符合会计准则收入的确认条件不能确认损益，直接影响年度利润总额，从而将导致当年的公益性捐赠支出不能够在税前扣除。开发产品完工后会计核算结转收入，以前应扣未扣除部分根据政策规定也不能继续扣除，这是各地政策目前不明确的方面。 |
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