应对装修

2010-05-06  hw_info
2005年到现在,通货膨胀太厉害,除了工资收入其他什么都涨了。房价已经攫取了我们手上绝大多数现金流量,装修更是小刀割肉刀刀痛,如何合理规划、有效运用现金预算,多快好省搞好装修工作,是我们必须严肃对待认真研究的问题。|装修点评网80018.cn(61922419)

 

通胀压力下,我们如何应对装修呢?
一、基本面分析。
  我们先讨论一下常规建材和人工费用的变化。目前的常规建材价格,相比2005年行情,上涨了15-20%左右,但相对这几年的全局通货膨胀幅度,这个上涨并不太离谱。但是目前的人工费用相比前几年,行情就不太一样了。按照工程市场人工价格,目前一个熟练木工的人工费用为120元/天,电工为120元/天,即使按照一个师傅带一个徒弟计算,两个人干活,一天最少工资也要180元/天。这个人工价格,相比2005年上涨了将近1倍。从实际装修支出的比例分析,人工与建材的比例已经呈现倒挂,即人工费用高于材料支出。此外,运输费用也在上涨,以前叫个货车送货差不多60-70元/趟,现在没有100块是下不来的,如果加上搬楼费用,物流运输成本基本上达到了购买货值的10%或者更高。
但装修毕竟是一个手工操作过程,装修工人的参与和运输环节必不可少,那么我们如何合理筹划装修呢?
原来我所倡导的清包装修,可能在目前的市场环境下并不能省很多钱,对于绝大多数对装修一知半解的网友来说,还要面临一个组织管理和衔接问题。预算开支总是有限的,我们要善于从系统分析的观点出发,科学规划装修支出,赢得装修胜利成果。|装修点评网80018.cn(61922419)

二、策略分析
上文谈到的人工和建材支出倒挂现象,既是我们目前面临的最大困难,也是我们破解装修预算迷局的重大突破口。
1、建材价格。相比人工费用的增长,这两年建材价格的上涨幅度并不大,那为什么会出现这样的情况呢?瓷砖、地板等主材目前还有小幅度回落。原因有二,一是市场竞争压低价格,二是集约生产降低成本。所以在高通胀之下,我们还能比较从容的讨价还价,选择性价比较高的产品。但光有这点还有不够。
2、交易环节。交易环节越多,费用支出越多。减少交易环节就等于减少费用支出。
以买瓷砖为例,瓷砖从供应商仓库里提出来,要经历运输、搬楼过程才能到达你家,如果这三个过程是分别独立的交易环节,即使你每个环节都取得最低价格,但总支出并不减少。可能你在瓷砖商那里砍下的折扣最后都被运输和搬楼费用所蚕食,而且一旦出现质量问题也不好交涉,最好的办法是让供应商提供所有服务,如果你已经谈到底价,那你就再加个50块钱,就可以完成需要另外支出200块才能完成的任务。
再举一个例子:吊顶隔墙。室内空间改造经常需要进行吊顶、隔墙,主要材料轻钢龙骨和石膏板(顺便说一下吊顶隔墙,吊顶隔墙一定要用轻钢龙骨,不能用木条,木条含水份,江南地区湿度大,一年四季湿度变化也大,木材纤维受湿度影响发生变形是正常现象,木龙骨吊顶发生变形不可避免,最好的办法是用轻钢龙骨,其实两者的原料价格几乎一样。)如果采取单独买材料运回家,再叫工人制作安装的话,相当不划算,损耗浪费比较严重,而且这些东西都要大车运输,运费也贵。更要命的是,很多家装木工,可能根本就不会做轻钢龙骨,因为他们从来都没干过工程装修。吊顶隔墙的最好办法是包工包料,一般60-70块钱/M2就可以了,复杂的造型根据实际情况结算。这些工作可以叫卖轻钢龙骨石膏板的供应商负责完成,先付定金,然后安装,完成后付余款,按照实际面积结算就可以,比自己买材料找木工做省钱省事,而且你根本就不要考虑什么运输和损耗问题。
3、成品到底贵不贵?
很多朋友一直都在疑惑,橱柜、衣柜、门这些东西,到底叫工人做,还是买成品?成品的好象都太贵了?那么成品到底贵不贵呢?
我们就以“门”来作案例说明:
一个常规门套的制作,材料的开支一般150元,木工人工150元,油漆100元,人工100元,再加上成品夹板门(或模压门)200元/扇。最直接成本就要700元,再加上10%运输费用、15%左右的材料损耗,一扇门的综合成本基本要接近830元。当然最后还有加上门锁、合叶、门吸之类,没有1000块钱是下不来的。但是,即使是这样一扇门,也仅仅是一扇很普通的夹板门(模压门),材料方面只能折中而已,还不能用得太好。此外,你还必须接受手工制作的的精度误差和效果折扣,以及没有保修的烦恼。
那么一扇成品门到底多少钱呢?按常规情况,目前市场上的贴面成品门,连门带套的进货价格基本上在500-600左右,零售价格一般在1100-1200左右,实际成交价格在900-1000左右,基本上门锁、合叶、门吸都在内了。这个价格应该不算贵,因为还要包括运输、安装的成本费用,商家的利润在200元/扇左右,当然利润中还包括了商家今后要承担的售后服务责任和义务。
在目前人工费用上涨的前提下,自购材料,现场手工制作已经不太划算了。我们刚才已经探讨了运输费用问题,其实还有一个损耗问题也不能回避。木工制作的材料利用率一般60-70%,还有30-40%是作为垃圾扔掉的,当然这些东西也是你花钱购买运回来的。在装修预算计划的时候,我们经常会问装修师傅,做个门要多少钱?木工师傅会狡黠地回答你,不贵,只要500、600块,其实他回答你的只是一个门套的价钱,不要指望他会跟你说实话,跟你说了实话,一扇门要1000块,他还混个屁?通常情况下,装修工人会让你感觉,手工做的要比买成品便宜一半价格,这也可能是你下定决心要手工制作一切家具的原动力。
分析成本,一定要计算综合实现成本。好比,上海的可口可乐比苏州便宜1毛钱/瓶,但你绝对不会冲到上海去买瓶可乐,即使你就是做饮料生意的,你也不会因为1毛钱的差价去进一卡车回来。
综合以上分析,个人认为,尽可能多地购买成品是明智之举,好处有三,一是把一些隐性的,不可预知的,但又不可避免发生的支出费用明晰化、具体化。二是节约时间和精力成本。三是提高整体装修质量,有售后有质保,“有人负责”这点最重要。
三、方法和步骤
1、确定方案。
严格意义上讲,家庭装修的设计成份并不复杂,因为现在的房子都是工业化批量生产的标准产品,先天就缺乏个性化的基础和条件。无论两居还是三居,结构功能都差不多。所谓的方案,既可以理解为设计方案,更应该理解为施工方案。“术业有专攻”,这个单我们必须要买,但相比装修公司而言,我更建议与独立装修设计师合作。装修公司的设计师一个月底薪只有600,他的绝大部分收入都来自建材销售提成返点,而在利益驱动下的设计方案,实用性要打很大的折扣。独立设计师受这方面的干扰比较少,所以相对更能为客户考虑。目前网上有很多优秀的独立设计师,象大旗、晴朗、千斌他们这些设计师都经历了2-3年的沉浮积淀,实战经验非常丰富。如果你是一个装修菜鸟,也准备清包施工,那最好找一个设计师来帮助你。当然,这个帮助是需要支出成本的,但看问题要辨证,虽说设计费25-30元/M2,一套房子弄下来也要3、4千设计费,但这个钱还是一定要花。一是设计师比你专业,他们付出劳动,你为社会分工买单,合情合理。二是设计方案好可以直接为你带来经济效益,现在一个平方房价就要7-8千,设计师帮你避免一个M2的空间浪费,你的投资就回来了,而且你所得到的还不止这些。三是有据可查。你找施工队装修房子,不能光凭想象施工,你不专业说不清楚,工人没啥文化理解不了,最后弄了个四不象,究竟是谁的责任?设计施工方案,就是你和装修队交易沟通的依据和桥梁,也是工程验收的依据。当然设计方案也不是尽善尽美的,出现问题可以调整修改,但有方案总比没方案好,总比空口无凭好。
2、预案采购
有了设计施工方案,你就可以开始询盘了。但这时还只是预案而已,可以分四个方面同时进行。
一是必须手工完成的部分
这些部分包括:水电、瓷砖、吊顶隔墙、油漆涂料主材及辅料
二是可以购买成品安装的部分
这些部分包括 地板、门(含门套)、橱柜、衣柜、墙纸
三是需要在装修过程中购置的部分
这些部分包括 卫浴洁具 厨房电器 水槽
四是需要在装修后期购买的部分
这些部分包括  灯具(开关面板)、冰洗家电、家具。
从买房到拿房有将近一年的时间,这段时间别浪费了,就把上面这四项准备工作做好,你就知道自己可能支出的预算有多少了。
3、施工方式
交房后,我们就可以开始进入实战阶段了。与设计师充分沟通,确定好最终施工方案,这样工程量也计算出来了,然后就可以约谈施工队,关于施工队的选择方法这里不赘述,主要谈如何选择施工方式问题。
施工方式目前有三种,清包、半包、全包。
从目前的市场行情看,纯粹全部清包形式,实行起来有些困难,而且工人积极性也不高,通常会出现拖延工期情况,因为这种形式工人提供纯劳务,他必须要保证自己的生活支出,经常同时会接很多家的活,一般都是开头干得快,之后慢慢拖。当然原因也不能全部怪工人,作为业主的统筹管理也有断档的情况。
半包,是指业主购买主材,装修队负责劳务和辅料,这种方式下,装修工人的利润来源多了一点回扣,所以还比较起劲。符合这个操作模式的项目有:瓷砖、油漆涂料。
全包,指装修队包工包料。这种方式下,装修工人的利润最高,工作干劲最高,也最好杀价。
全包方式比较适合一些业主不太精通、容易超支的项目,如水电,在这里要特别说一下水电的问题,这个东西是隐蔽工程,非常重要也非常容易超支,这个项目可以采取指定材料品牌规格,闭口价全包施工的形式。一般人工和材料支出基本上在0.8:1左右,这样的好处很多,一是浪费少,一卷电线用一半剩一半也是钱,全包的好处在于这些鸡毛蒜皮的事都不要管了,只要最后验收即可。至于材料是工人去买的,还是从其他人家“顺”过来的你都不要管,只要符合要求就可以。这种形式,也比较好砍价。如120平米水电全包,差不多5500以下可以全部搞定了,说不定5000都肯干,呵呵。
综合以上,我们在自己组织装修的时候可以采取半包+全包,少量清包的形式进行,选择原则是节省时间精力、便于验收监督,付款方式上要采取按进度付款,预留质保金。
4、快速施工
古话说“兵贵神速”,一般的家庭装修,如果没什么意外情况2个月之内搞定应该没啥问题。
家庭装修有两忌,一忌“改”、二忌“拖”,但这两点往往是孪生兄弟。如何做到既好又快?
方法有二,一是事前计划周详严密(要求业主思路清晰、设计师专业老道),二是减少手工劳动。装修是手工活,但装修工人不是“艺术家”,他在你家留下的“个人痕迹”越少越好。
这点大家必须有清醒认识。现在的木工都是洋钉木匠,职业技能蜕化相当严重,如果你找的工头是木工出身,那就要提高警惕。减少手工劳动的最有效途径是减少木工的工程量,能够买现成的坚决买现成的,木工揽活策略一般是:按照实际价格的70%报价,而你到市场的初步询价一般比最后实际成交价格高20%,这样市场询价和木工报价之间的差距就在50%,这50%的差距就是低价诱惑,很多网友最后结算发现木工做的衣柜比买的成品还要贵。|装修点评网80018.cn(61922419)

建议大家采取以下方式操作:
拆旧 墙体结构改造→水电施工(清包或者全包)①→瓷砖铺贴(半包)→吊顶、隔墙(半包或全包)②→墙面涂料(半包或全包)→地板安装(成品 全包)→墙纸铺贴(成品 全包)→成品门安装(成品 全包)→成品橱柜、衣柜移门安装(成品 全包)→灯具、洁具安装(水电施工部分包含)→扫尾 保洁|装修点评网80018.cn(61922419)

① 厨房水电布线方案
② 入墙衣柜设计方案
三、心理调适
  1、发现和解决。
  在2-3个月的装修过程中保持良好的心态至关重要,这样那样的问题总归会出现的,如何处理问题、解决问题也是一种心智的历练。要想减少不确定因素出现,最好的办法是及早发现问题,如果装修队没有按照图纸施工,或者没有按照施工规范操作,要坚决制止并要求停工,切不能放任自流。装修工人工作的唯一标准是“怎么省力怎么做”,在缺乏监督的环境下,这种情况特别突出。在返工和修改之前,一定要明晰责任,确定相应增加的材料和人工损耗由谁买单,如何结算。其次要预先评估整改效果,先听装修队谈谈他们准备怎么弄,可以达到的效果是怎么样的,和原设计方案目标是否接近,避免“美女改张飞、张飞改大树”越改越差。
  2、花钱在明处。
  装修要花很多钱,这是没办法的事情,购买产品也好,服务也好,花钱一定要在明处。首先要明确测算某一项目的真实开支是多少,除了正常购买外,其他的支出如运输费用、安装费用如何支出结算,正常的损耗幅度是多少。其次,要明确权利义务,如果工人陪你去买材料,这些材料你就不必支付运输费用了,因为回扣已经让他拿了,那就让他负责运输和搬楼的费用,你要明确跟工人说:好事不能沾两头,有收获就要有付出,他拿的回扣就是你发的奖金。
  3、妥协和克制
  装修过程是不断妥协的过程,最主要的是和自己的欲望妥协,和自己的钱包妥协。买任何大件物品前都要三思,提前做好准备,不要冲动购物。目前还没什么东西紧缺到,不马上付钱就买不到的情况。特别是参加一些所谓的团购会,个人情绪容易受周围环境的影响,其实会场里一群人都和你一样是装修菜鸟,却都争先恐后去下定购买,周围的人购买不是你购买的理由。一个显而易见的常识是,任何参加团购的产品都至少还有5-8%的折让幅度,这个幅度也是团购组织者收取的佣金。任何购买行动,都要在单独、个别情况下进行。就象拆迁补偿谈判,一起签掉的肯定是最不优惠的,一对一进行的,最后签约捞的好处肯定比一窝蜂的多。

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