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有“退”有“进”，用活土地加减法
南京开发区 案例 2005年，南京经济技术开发区规划范围内13.37平方公里的土地基本开发建设完毕，这与正稳步向上的开发区发展势头形成了最主要的矛盾。开发区适时提出了有“退”有“进”的土地使用策略，通过“退”低矮厂房，“进”多层厂房；“退”闲置两年以上的土地，“进”一年内急需开工的土地；“退”房地产项目，“进”工业项目；“退”占地大产出小的项目，“进”占地小产出大的项目等有效措施，对区内土地做了一次加减法，在集约用地的同时，实现了经济指标的大幅度增长。2008年年初，国家商务部发布了全国54个国家级经济技术开发区2007年的统计数据，其中南京开发区平均每平方公里工业产值194亿元，平均每公顷工业用地投资强度900万美元。在国家对开发区的清理整顿工作中，南京开发区用地规范，集约程度高，第一批通过了土地审核。在占南京市0.5％的土地面积上，2007年开发区实现的工业产值占南京市四分之一、进出口总额占南京市三分之一。 案例背景 开发区于1992年建区，规划面积13.37平方公里，其中实际工业用地仅有8平方公里。为使有限的土地发挥出最大效益，引进高水准的投资项目，开发区于1992年设立之初即委托南京市规划设计院分别做了开发区的一、二、三期的控制性详规，为开发区土地资源的合理利用、分期开发以及功能定位等提供了科学的依据。经过十多年的发展，开发区已建成工业高度集中、产业高度集聚的现代化高科技产业园区，项目、产业已形成了良性循环、滚动扩张的态势，具备了承接和引进更多世界先进制造业的强势条件。2002年以后，随着南京瀚宇彩欣科技有限责任公司和乐金显示（南京）有限公司两个大规模TFT—LCD模组项目入区和夏普、LG的平板显示整机项目不断扩大，带动了大批上游材料企业、下游终端产品企业以及周边配套服务企业纷至沓来，开发区存量土地迅速被消化一空。为此，开发区于2005年制订了详细的扩区规划，并上报各有关部门恳请批准，但适逢国家对土地进行宏观调控，该计划不得不被搁置。因此，如何在原有的土地面积基础上破解发展需要与土地紧缺这一矛盾成为开发区迫在眉睫的工作。 案例分析 在近年来用地紧张逐步成为发展瓶颈的情况下，开发区通过一系列措施，对土地资源进行了有效整合，对土地利用方式进行了大胆探索，为经济发展提供了最大限度的保障。 一、“退一进三”。开发区制定了“退一进三”的空中发展规划，积极鼓励帮助企业规划建造多层厂房。开发区规定除特殊行业外，企业不得建造单层厂房，原有的单层厂房逐步退出；建造3层以上厂房的项目优先供地；投资较低可用标准厂房的项目，引导并提供园区标准厂房作为其生产场所。为此，开发区加快了多层标准厂房的建设工作，现已建成标准厂房19栋，总建筑面积14万平方米，安排了世亚电子、柳韩精密电子、国盛电子等十几家中小企业入驻，避免了中、小企业分别建造独立厂房带来的重复建设、资源不能共享等问题，为企业尽快投入生产创造了条件，同时又充分利用了公用配套设施，减少了土地资源的浪费。 二、“退二进一”。开发区对闲置土地和空闲土地进行了清理，对圈而不用两年以上的土地予以收回，重新配置给在一年内急需开工投产的项目。对部分项目的预留用地根据具体情况予以清理，收回近期没有投资计划的空闲土地，重新安排项目，从而挖潜盘活了存量土地。例如，对因缺乏后续资金而没有启动的三乐公司项目用地进行了清理，用退出的3.3公顷土地引进了三韩电子、智水电子两个项目；永丰化工厂项目由于不适应产业布局的需要，所占用的6.7公顷土地被收回后，调剂给华宏新材料项目；宝日钢丝原来预留了8公顷土地作为二期、三期发展用地，但由于进展较慢，调整了6.7公顷土地给年产300万台移动终端产品的高通手机项目和总投资1000万美元的阿特拉斯工程机械项目。通过土地清查和项目置换，不仅提高了投资强度，还促进了产业升级。 三、“退三进二”。开发区建立之时就已明确定位为纯工业区，一方面通过收购或工业项目置换等方法，将园区规划范围内原有的房地产等第三产业请出去，另一方面将科技含量高、低污染、低能耗、低投入、高产出、产品附加值高的工业项目引进来。同时，加强建设项目用地批后监管，严防用工业项目用地变相搞房地产开发。由于规划定位明确，区内实现了集中供热、管道供气、污水集中处理，区内没有一片住宅房地产，没有一户常住居民，避免了居住区与生产区的干扰。此外，开发区利用区内的边角地块，建设了生活服务配套综合楼、员工公寓、公交场站等，既不占用宝贵的工业用地的份额，又满足了区内企业的生活服务配套需求。 四、“退小进大”。开发区在招商引资时对项目设立了较高的进区门槛，除了技术、环保方面的指标，对项目的投资强度、容积率等也作出严格要求。例如规定电子设备制造业要求投资达到3060万元/公顷，容积率大于0.8，2007年3月以后引进的新项目更调高为6750万元/公顷，容积率大于1.1。对于一些低于该指标的项目，采取措施促使其增加投资和建筑面积，如长江电子项目占地2.7公顷，原项目总投资2850万元，2006年在开发区的促进下增加投资4980万元；电子网板项目占地7.3公顷，原总投资9800万元，2006年通过引进外资，增加投资2.2亿元。此外，开发区在土地资源紧缺的条件下，积极推行“无地招商”的运作模式。例如，引进世界500强美国亚什兰公司收购了区内民营企业可立尔水处理工厂；将规模较小的罗友机电项目调到区外，将其所租用的厂房调剂给美国艾欧史密斯与西班牙法格合资生产壁挂式取暖炉项目；通过协调将民营企业明夷注塑项目1.9公顷土地及厂房转让给投资1000万美元的比利时邦奇汽车变速箱项目。同时，开发区积极为企业创造良好的投资经营环境，鼓励企业在不新增土地的情况下，加快增资上马二期、三期等后续项目，大大提高土地单位面积的投资强度和产出水平。目前，区内企业40%以上增过资，规模以上企业增资均在2次以上。比如乐金显示（南京）有限公司，自2003年5月批量生产以来，每年都增资扩大产能，投资总额已从最早的7700万美元增加到目前的9.08亿美元。 案例启示 土地是开发区最根本最宝贵的资源，而随着土地资源的日益紧张，土地的缺乏又成为制约开发区发展的瓶颈。只有集约用地，才能在保护土地资源的同时实现经济的快速增长。 一、开发区要用科学发展的理念管理区内的土地，制定科学合理的工业布局，严格按照规划用途使用土地，不能因为短期的利益破坏了长期发展的大局。 二、开发区要摒弃用地粗放、实力不强的企业，留住真正有实力、用地集约、科技含量高、市场份额大的企业，使有限的土地创造出最大的效益。 三、在土地紧缺的形势下，要充分挖掘内部潜力，积极探索新的土地运作机制，以退为进，借土地调控实现区域内的产业集群与产业升级，实现真正意义上的集约发展。
信用担保化解中小企业融资难 烟台开发区 案例烟台 经济技术开发区管委会2000年12月牵头成立了烟台银桥信用担保有限公司,主要目的是加快区域投融资环境改善，促进以高新技术和留学生创业企业为主的中小民营企业发展。截止2007年底，烟台银桥信用担保有限公司已为全区216户中小企业办理融资担保866 笔，担保总额15．7亿元；为320户工程施工企业办理工程担保641笔，累计担保总金额达17．9亿元；加上其它各类担保，累计担保总金额达40．7亿元，为推动区内中小民营企业的发展注入了强劲动力。 案例背景 优化开发区的发展环境，是激发民营经济活力最直接、最有力的举措，而在所有环境要素中，良好的资金支持首当其冲。2000年，烟台开发区管委会通过对52家中小高科技企业的详细调查，发现20％的企业产品和管理好，技术创新能力强，急需资金上规模；另有20％的企业经营状况尚可，如果保证正常融资，也能良好运转。但融资说起来容易做起来难，金融业的主体是国家商业银行，中小企业发展前景再好，但如果没有足够的固定资产作抵押，银行也不能发放贷款；加上部分企业的诚信缺失,以及内部财务管理存在的的问题,融资问题一直严重困扰着中小企业，一大批市场前景良好的企业因资金问题坐失发展良机。为保证中小企业健康快速地发展，烟台开发区制定出台了《关于推进民营经济跨越发展的实施意见》，从市场准入、资金支持、从业人员保障、科技政策、财税政策等六个方面制定了30条具体扶持措施，成为全区民营经济特别是中小企业发展的一个纲领性文件，该意见明确规定，区级财政每年列支400万元专项资金，用于扶持民营经济。但是，政府有限的扶持资金并不能从根本上解决中小企业的融资问题，只有让有足够偿付能力的第三者作保，才是能解开民企的“融资死结”。在此情况下，根据国家经贸委《关于建立中小企业信用担保体系试点的指导意见》精神，烟台开发区管委出资700万元，吸收辖区内部分企业资金800万元，组建了烟台市首家信用担保机构－－烟台银桥信用担保有限公司。 烟台银桥信用担保有限公司针对有发展潜力的中小企业，特别是高新技术、留学生创业企业灵活设置了“专用设备抵押”、“专利质押”、“原材料质押”、“产成品质押”等一系列操作性较强的反担保措施，一大批中小企业由此打通了融资的绿色通道。经过两次增资后，烟台银桥信用担保有限公司注册资金由最初的1500万元增加到现在的1亿元，总资产达到1．82亿元。 案例分析 烟台银桥信用担保有限公司在学习吸收商业化担保公司运作经验的同时，探索新措施，逐步形成了一套较为规范的运作模式。 一、适度放宽担保条件对于政府工程项目中标企业，凡严格按照有关规定履行工程责任的，烟台银桥信用担保有限公司在受理其融资担保申请时，适当放宽条件；对以往信用良好，短期资金紧张的企业，在银行批贷时遇到临时性阻梗，采取委托贷款、服务性代偿等方式，满足企业融资需求；对于个人企业贷款担保申请，凡不属购买住宅、汽车消费类型贷款的，在反担保措施充分的前提下，均予以受理；对于老客户还款后继续申请担保的，在规范反担保措施和严格考察后，不再通过评审会评审，从快从速办理，以提高工作效率。通过灵活的方式，烟台银桥担保公司受保客户已经涵盖了全区各类中小民营企业。 二、丰富反担保措施民营经济多种多样，除少数具备独立融资能力外，多数中小民营企业资产或过于分散、尚未形成规模或过于集中、单一，贷款申请不是难以通过就是因银行折扣过大而得不到足够资金支持。因此，烟台银桥信用担保有限公司在受理民营企业担保申请时，在防范风险、规范运作前提下，重点在企业多项资源整合和拆分上寻求突破：一是把企业分散的资产整合、打包，进行整体抵押运作；二是对企业单一、大块的资产进行拆分，据实设定抵押物品、质押物品；三是适度扩大抵、质押物范围，如产成品、原材料等等。 三、收费适当优惠由于没有成熟经验可借鉴，烟台银桥信用担保有限公司一直使用相对单一的收费标准。这种单一费率有利于公司成立初期的规范化管理，但随着业务不断开展，缺乏活力的弊端也渐渐显露出来。因此，烟台银桥信用担保有限公司调整收费机制，在基础费率基础上，对以下几类企业，给予适当的收费优惠：一是技术先进且拥有自主知识产权的高新技术产业；二是国家、省级名牌企业；三是为区内特色产业集群配套的优质企业；四是承建政府工程项目且与烟台银桥信用担保有限公司有工程担保和融资担保业务往来的企业；五是与烟台银桥信用担保有限公司多年往来且信誉良好的企业。收费标准的多样化，大大减轻了受保企业的负担。 四、为受保企业提供综合服务烟台银桥信用担保有限公司在缓解中小企业融资难问题的同时，利用公司内部法律、管理、财务等专业人才优势，为受保企业提供免费服务：一是为企业提供合同审查等法律咨询服务；二是为企业提供财务管理、建账立账、依法纳税、资金流动等财务相关咨询服务；三是提供企业经营管理咨询服务；四是为企业提供其他服务，如行政审批手续办理、承兑汇票贴现等。 五、多种措施化解担保风险担保公司经营的是信用，承担的是风险，如何防范、化解风险是信用担保机构的命脉所在。开展担保业务以来，烟台银桥信用担保有限公司采取了多种措施化解风险。一是严格业务审批制度。每一笔业务都要严格按照程序进行，前期考察、上会讨论、AB角制度等始终严格执行。二是做好保后跟踪。企业生产经营情况多变，因此，烟台银桥信用担保有限公司对受保企业定期回访，了解企业情况，一方面为企业排忧解难，另一方面及时规避风险。三是按照有关规定足额计提各类准备金。截至2007年底，烟台银桥信用担保有限公司已累计计提各类准备金2398万元，具备了较强的抗风险能力。 案例启示 一、银行“难贷款”、企业“贷款难”现象，其核心在于“担保难”。有了具有政府背景的担保公司的担保，银行的风险降低了，对中小企业发放信贷的热情自然就提高了。 二、烟台银桥信用担保有限公司的做法，既能体现政府宏观政策导向，又按照市场规律运作，在企业和银行之间搭起了一道融资桥梁，为开发区扶持中小企业提供了全新的融资思路。 三、信用担保机构的担保，不但是解决中小企业“融资难”的有效途径，也是地方政府调整产业结构、促进产业升级的重要工具，有利于提升整个区域的竞争力。 四、烟台银桥信用担保有限公司属于政策性担保机构，其目的不在于获利，而在于改善中小企业融资环境，因此，政府的大力支持不可或缺。 |
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