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房地产开发项目成本费用的构成与估算方法

 漂流瓶的传说 2010-06-03
 
 
 1、土地费用。

      是指为取得项目用地使用权而发生的费用。目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式。

    土地费用包括:

  (1)土地使用权出让金、征地费;

    土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价,根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。

      征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费(青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费)、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、根底占用税和拆迁费等

  (2)城市建设配套费;

    城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。

  (3)拆迁安置补偿费。

    拆迁安置补偿费实际包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人依据有关规定给予安置所需的费用。被拆吃房屋的使用人因拆迁而迁出时,作为拆迁人的开发建设单位应付给搬迁补助费或临时安置补助费。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人,按照有关规定给予补偿所需的费用。拆迁补偿的方式,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权的调换。

    2、前期工程费。

      包括:开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费。 项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用,主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量,参照有关计算标准估算。       

    3、房屋开发费。

    包括:

    (1)建安工程费;

      建安工程费用是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等)和室内装饰家具费等。

      (2)公共配套设施建设费;

        指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

    (3)基础设施建设费。

        指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程,其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用,以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。

        4、管理费。

      是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用,包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。 

    5、销售费用。

        是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费,销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等

    6、财务费用。

      是指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用

    7、其他费用。

      主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编织费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。

    8、不可预见费。

      不可预见费根据项目的复杂程度和签署各项费用估算的准确程度,以上述各项费用的3%~7%估算。

      9、税费。

      开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些打中型城市,这部分税费在开发建设项目投资中占有限大比重。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

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