“二房东”违约 银行应否从出租物业中迁出

汤华

案情介绍 　　 　　原  告（出租人）：  甲公司 　　被  告（承租人）：  乙公司 　　第三人（次承租人）：丙银行 　　原告甲公司诉称 　　 　　2006年6月，我方与乙公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同中约定：我公司将坐落于本市繁华地段的某房产出租给乙公司，租赁期间为10年。 　　2007年7月，乙公司与丙银行签订了《房屋转租合同》，合同中约定：乙公司将承租的房屋中1楼A座转租给丙，租赁期间亦为10年。该租赁合同的签订同时得到了我公司的书面同意。后在合同履行期间，乙公司在正常经营、收取第三人租金情况下未按时支付租金，甲公司多次催讨未果，故诉至法院。 　　现请求法院支持我方的如下诉讼请求：解除我公司与乙公司签订的《房屋租赁合同》；请求判令乙公司迁出租赁房屋；请求判令次第三人迁出租赁房屋。 　　被告乙公司辩称 　　 　　我方拖欠租金有一定客观原因，并非恶意。 　　第三人丙银行辩称 　　 　　我银行与乙公司签订的转租合同事先取得了原告的同意，是合法有效的合同，因而我方不同意迁出承租房屋，要求法院判令继续履行原租赁合同。 　　法院审理及判决 　　 　　法院经审理认为，由于乙公司违约在先，因而构成合同解除条件。至于乙公司与丙银行的转租合同，法院认为尽管转租行为得到了甲公司的同意，但甲公司并非转租合同的当事人，因而不能强迫其继续履行转租合同，故甲公司要求银行迁出的主张，能够成立。 　　案例评析 　　 　　转租是指承租人将租赁物转让给第三人使用收益，承租人与第三人形成新的租赁关系，但承租人与出租人的租赁关系仍然存在的一种交易形式。在上述案件中，存在两个法律关系，一是出租人和承租人的原始租赁关系，即“大房东”（房主）和承租人建立的法律关系；二是承租人和次承租人的转租法律关系，即“二房东”（转租人）和实际承租人建立的法律关系。承租人是否有对租赁物的转租的权利，各国规定不尽一致，根据我国《合同法》第224条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 　　而本案的焦点在于原始租赁合同依法或依合同约定解除后，转租合同是否能够继续履行？上述司法实践也明确，租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此而处于履行不能的状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同。因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致，否则，次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求，次承租人只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。 　　那么，次承租人能够采取何种司法救济措施呢？第一，行使代偿请求权。根据规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第二，诉请承租人承担违约责任及赔偿装潢等损失。若能证明出租人存有过错，建议将出租人一并列为被告。 　　案例启示 　　 　　首先，银行在承租相关物业时，应关注转租人即“二房东”的诚信。银行在网点选址时，经办人可能更多地考虑房屋所在地段、预期收益等因素，而对出租人的诚信情况疏于调查。但这一点其实非常重要，特别是在转租情况下，如果转租人不履行租金支付义务，房主可以提前解除合同、收回房屋，此时转租人和银行的转租合同将履行不能，银行将面临损失，所以，在转租合同中，应对转租人的诚信和其经营、财力状况给予关注，督促其按约向房主支付租金。 　　其次，应全面审查房主和转租人的原始租赁合同内容。一是审查转租合同的租赁期限与原始租赁合同的租赁期限是否匹配。相关法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。二是审查租赁房屋是否有权利瑕疵及其他权利存在。相关法律规定，“租赁在前，抵押在后”的，则出租人处分房屋时，承租人的权利不受影响，即符合“买卖不破租赁”的说法；但若“抵押在前，租赁在后”的，当出租人处分房屋时，承租人的租赁权将不受保护。同时应注意的是，承租人拖欠租金的、承租人在承租房屋内擅自搭建的、预租的商品房都是属于不得转租的情形。三是审查出租双方权利义务是否对等，是否有出租方滥用权力、可随意收回房屋的条款。四是审查转租人以往的履约情况，是否存在拖欠租金及其他不履行其他合同义务的纪录。 　　第三,次承租人应就装饰装修取得出租人同意。法律规定，承租人经出租人同意装饰装修的，因出租人违约导致合同解除时，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院应予支持。因此银行在网点装修前，应注意保存出租方同意装修的书面根据材料，以便日后索赔。 　　第四，应注意完善转租合同条款。为了更好地维护银行的权益，增加对转租人、出租人的法律约束，可在转租合同中约定采取有利于银行的租金支付方式，取消交易惯例中的押金条款，尽量采用“先用后付”的支付方式，如果必须采取“先付后用”的，则应尽可能减少预付金额。此外，还可增加转租人承诺条款，可要求转租人承诺按约向出租方履行支付租金等义务，若因其违约导致出租人解除租赁合同的，其应赔偿次承租人所受损失。必要时，还可在转租合同中约定由转租人向银行缴纳履约保证金或履约保函，保证租赁合同得以正常履行。http://www./n1519887/n1520299/index.html(案例)