从两起小区失窃案看物业管理单位的财产安全保障义务

                                    从两起小区失窃案看物业管理单位的财产安全保障义务

 

 

案例一、物管未尽安全保障义务，业主被盗物管承担20％损失

 

　　2004年12月22日晚，家住在中山市火炬开发区一住宅小区的张某，一回到家门口便发现情况不妙：只见自家钢制防盗门和木门的锁头被人撬坏，整个门都损毁变形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，张某遂报案。据统计，张某家中被盗现金8300元、电脑1台、数码摄像机1台、金饰1批、纪念币2套，共计损失价值59560元，该案至今未侦破。

 

　　业主向物业公司索赔

 

　　在张某看来，每月缴交物业管理费，把自家财产交给物业公司看管，如今小偷破门而入，物业公司竟毫无知觉，不管怎么说都存在管理上的疏忽，应赔偿自己的全部损失。事发后，张某找到物业公司协商赔偿事宜，但该公司不予理会。张某遂把物业公司告到中山市人民法院，要求该公司赔偿损失59560元。物业公司仍不愿承担业主分文损失。

 

　　据物业公司辩称，它的管理服务已达到国家ISO9001管理质量认证，认真落实了保安员职责制度、交接班制度，对车辆的进出做好登记制度，无奈小偷厉害，是小偷偷走业主的东西，业主应通过公安机关向小偷索赔。

 

　　物管：保安已恪尽职守

 

　　物业公司表示，业主所交纳的物业管理费不可能完全消除因犯罪行为可能引发的财产和人身安全的风险，该公司已尽到相应注意和防范的义务，对原告被盗案件的发生并无过错，故不应由被告承担赔偿责任。物业公司向法院提供了在失窃期间，其保安人员在小区门岗、小区内巡逻、执勤的记录等资料。

 

　　据查，2000年5月21日，张某入住中山市火炬开发区某住宅后，与物业公司签订了《住宅小区管理公约》，约定：物业公司按照有偿服务原则管理小区，张某按住房建筑面积0.5元/平方米/月的标准交纳综合管理服务费。协议签订后，张某依约按时缴交管理费。

 

一审：物业公司无需赔偿

 

　　一审法院认为，物业公司在履行物业管理服务合同时，制定了对出入小区的车辆及人员以登记等方式进行适当管理的制度，对小区内住户的财产尽到了合理、谨慎的注意义务。

 

　　张某并未就住宅内的物品与物业公司签订专门的保管合同，物业公司无从知晓张某私人物品的种类及价值，对此也就不负有法律上的责任。且目前张某住宅被盗案件尚未被侦破，其财物损失的数额无法确认。

 

　　一审法院驳回张某要求物业公司赔偿的请求。一审宣判后，张某不服，向中山市中级人民法院提起上诉称：物业公司承诺对小区内财产和人身实施全天候全方位的保护，作为业主，屋内财产在上班、上学后全部置于物业公司保护之下，在这种情况下失窃是物业公司严重违约和失职所致。

 

二审：物业公司应赔20％

 

　　中山市中院经审理后认为，物业公司在公约、小区管理规程等文件中均承诺对小区物业及居民人身、财产负有安全保障义务。从本案证据可知，失窃案件发生时，犯罪嫌疑人以暴力手段破坏张某住宅两重大门（其中一重是钢制防盗门），进入室内翻箱倒柜窃取财物后离去。

 

　　由此可见，物业公司对小区居民住宅的保安巡逻显然存在疏漏，对罪案未能及时发现、制止，对由此造成的损失负有一定过错，应承担相应的赔偿责任。

 

　　因案件发生在室内，发现入室盗窃有一定难度，而业主对其室内财产负有主要的安全保障责任，故法院判决物业公司承担20％的赔偿责任。又因上诉人张某向公安机关报案时出示了可信证据，而物业公司在两审诉讼中均未提交证据进行反驳，故本院认定张某的损失为59560元，即物业公司应承担损失赔偿额为11912元。

 

本站点评：物管未尽安全保障义务

 

　　该案的终审判决应当引起物业公司的重视，在日常管理中要尽到合理限度内的安全保障义务。

 

　　安全保障义务是指经营者或者其他社会活动组织者承担的对他人的人身、财产负有的合理限度内的安全保护义务。义务人未尽到合理限度内的安全保障义务，因而直接或者间接地造成他人人身或者财产权益损害，应当承担损害赔偿责任。

 

　　本案中，由于物业公司的工作疏漏，没有及时发现业主财产被盗，存在过错。因此，物业公司应当在合理限度内承担与其过错程度相当的补充赔偿责任。物业公司在承担相应的赔偿责任后，有权在公安机关抓获盗窃者以后进行追偿。

 

案例二、停车场内业主车辆被盗，物业公司判赔25％损失

 

　　原 告：周  某，住深圳市南山区南苑新村东区

　　被 告：深圳市某房地产开发有限公司南苑新村停车场

　　被 告：深圳市某物业管理有限公司

　　被 告：深圳市某房地产开发有限公司

 

【案情】

 

　　原告以1620元（人民币，下同）的价格为其所有的车牌号为粤·BF5827的丰田LAND CRUISE的吉普车向某物业公司、被告南苑新村停车场购买了编号为200554的车辆准停证，该车辆准停证的有效期为2005年1月至12月。

　　被告南苑新村停车场入口处通告上及该车辆准停证背面均记载：“根据《深圳市住宅区物业管理条例实施细则》有关规定，本车场只提供车位有偿使用，不承担车辆、财产的保管和保险责任，车辆如有损坏、丢失本公司恕不赔偿。”而该车辆凭车辆准停证出入南苑新村停车场。

　　2005年5月7日，原告的司机将原告的车辆停放在被告南苑新村停车场，并将车辆准停证带走，后该车被盗，被告南苑新村停车场在未察看原告准停证的情况下将车辆放行出该停车场。原告后报警。该车辆为原告1999年3月份购买，购入价格为人民币658000元。法院委托深圳市某资产评估有限公司对该车辆价值进行了评估，该公司对该车辆的评估价值为20万元。

　　被告南苑新村停车场为被告某房地产开发公司下属的无独立法人资格的分支机构。

　　原告为粤·BF5827车辆购买了第三者责任险，没有购买盗抢险，车辆除自身防盗设施外没有安装其他防盗设施。

 

【争议】

 

　　原告认为：由于被告的管理、检查疏忽的原因导致原告的车辆被盗，使原告遭受重大经济损失。为此，三被告应向原告承担赔偿责任。请求判令：1、被告连带赔偿原告车辆被盗损失65.8万元；2、被告承担本案诉讼费用。

　　被告辩称：原告与三被告之间不存在保管合同关系；三被告在此次事件中也无过错；原告丢失的车辆经评估实际价值只有20万元；被告已根据《物业管理条例》的规定积极配合了公安机关的调查工作；原告对自己的车辆没有装备必要的防盗设施，是车辆被盗的直接原因。因此，原告的诉讼请求没有法律依据。

 

【判决】

 

　　法院认为：原告已向被告购买车辆准停证，被告南苑新村停车场为原告提供车辆停放服务，双方已构成了车辆停放管理关系。现被告在仅凭车辆准停征出入停车场，无其他停放凭证的情况下，不查实车辆驾驶人有无携带车辆准停证即对车辆放行，属于管理不善，对原告车辆的丢失的后果存在过错，但原告未为其车辆安装防盗设施亦对发生车辆被盗的后果存在一定过错，因此，本原酌情判令被告南苑新村停车场承担相应赔偿责任。由于南苑新村为被告某房地产开发公司开办的分支机构，因此，被告某房地产开发公司应对被告南苑新村停车场的债务承担补充清偿责任。在庭审中，被告对原告主张的被告南苑新村停车场实际由被告某物业管理公司经营管理的事实无异议，因此，被告某物业管理公司应对被告南苑新村停车场的债务承担连带责任。法院遂判决：

　　南苑新村停车场赔偿周某人民币5万元；

　　被告某房地产公司对南苑新村停车场的本案债务不足部分承担连带责任；

　　被告某物业管理公司对南苑新村的本案债务承担连带赔偿责任。

　　案件受理费11590元，评估费1500元，其中995元由被告南苑新村停车场负担，12095元由原告负担。

 

【点评】

 

　　物业管理企业在停车场的醒目位置设立了相关免责的提示，是否就可以达到免责的目的？从本案来看，这种免责声明并未被法院采纳。法院在判决本案时没有按照《深圳市住宅区物业管理条例》及其实施细则的规定将双方之间的关系认定为保管合同关系或者车位有偿使用关系，而是将双方的关系认定为车辆停放管理关系，并且认定物业管理企业存在管理不善，也就是存在安全保障义务上的瑕疵，判决被告赔偿原告损失的25％即5万元，法院运用自由裁量权充分体现了《民法通则》的公平原则。

　　有鉴于此，物业公司除了在类似案件中需尽力申辩自己的理由外，还应加强管理，细化管理规程，避免管理上的疏忽大意、管理不善或者存在安全保障义务上的瑕疵，防止造成人身、财产损失而导致自己承担法律责任。