房产开发企业以土地换房屋的会计处理
案例1：[案情说明] 2002年8月22日，湖北滨江同仁医院同莱克斯（武昌）房地产开发有限公司合作建房。合作协议规定，湖北滨江同仁医院出地，莱克斯（武昌）房地产开发有限公司出资800万，楼房建成后交由莱克斯（武昌）房地产开发有限公司使用10年，10年期满，楼房使用权归湖北滨江同仁医院。莱克斯（武昌）房地产开发有限公司在使用期限内，每年定期向湖北滨江同仁医院交纳5万元。但湖北滨江同仁医院仅将每年收取的5万元列入经营收入申报纳税，而未将莱克斯（武昌）房地产开发有限公司出资额800万元列入经营收入，申报缴纳营业税。 [分析指导] [国税函发（1995）156号]文件对合作建房征收营业税的问题作了明确规定：合作建房中以出租土地使用权，是指一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，甲方是以出租土地使用权代价换取建筑物，发生了出租土地使用权的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。因此，湖北滨江同仁医院以租土地使用权为代价换取房屋所有权，应按“服务业——租赁业”缴纳营业税，除将每年收取的5万元列入营业收入外，还应将出资额800万元按租赁期10年分摊列入，每年作为经营收入。另外，由于楼房建成后，产权实际归属湖北滨江同仁医院，投资额应视同湖北滨江同仁医院房产价值征房产税。 案例2：[案情说明] 2002年1月8日苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司与邓州高级职业学校合作建房，邓州高级职业学校出地10000平方米，2002年9月2日建成的房屋面积为200 000平方米，按照协议规定，双方按5：5的比例分配房屋，邓州高级职业学校得到房屋100 000平方米。 [分析指导] 对于苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司来说，即意味着以100 000平方米的房屋换取了10 000平方米的土地使用权，发生了销售100 000平方米房屋的业务，应当对销售的这100 000平方米房屋按照“销售不动产”税目征收营业税。由于没有发生实际的价款结算，因而需要核定这100 000平方米房屋的营业额。按照税法规定，房地产开发企业应当按下列顺序核定房屋的营业额： （1）按企业当月销售的同类不动产平均价格核定。 （2）按企业最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。 按下列公式核定计税价格： 计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司销售的同类房屋的平均销售价格为每平方米4 200元，则销售该100 000平方米房屋的营业额为42 000万元； 若苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司9月没有销售同类房屋，则前一段时间销售过同类房屋，其平均销售价格为每平方米4 100元，则销售该100 000平方米房屋的营业额为41 000万元；若最近时期苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司也没有销售过同类房屋，则应核定计税价格。假如建造200 000平方米房屋的工程成本为4 800万元，则这100 000平方米房屋的工程成本为2 400万元。假定当地税务机关核定成本利润率为30％，那么销售这100 000平方米房屋的计税价格为：计税价格＝2400×（1＋30％）÷（1－5％）＝3284.21万元苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司2002年9月应交营业税的数额为：应交营业税＝420 000 000×5％＝21 000 000元 |
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