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刘健本报记者金镒
案一：房子保修，多长时间都保啥
何女士告诉记者，她打算在江北购买一套新商品房，前几天要签合同时，开发商列出一个“特别约定”，房屋在交付使用后一年内，如果有因为建筑施工引起的质量问题，可享受免费维修服务。何女士记得，朋友曾告诉她房屋保修还包括管道、暖气片等，可眼前这份合同书上却没有这些内容。
法：国务院于2000年颁布实施了《建筑工程质量管理条例》。该条例第40条对建设工程的最低保修期限作出了规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；(四)电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”
另外，建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》中，还详细规定了房屋各个部位、部件的保修期，主要包括：墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月。
提醒：法律规定的时间年限是最低限度，消费者可以根据自己的情况，向开发商要求加长某些部位的保修时间。比如，对于楼房顶层住户来说，房屋经受的风吹日晒雨淋等可能要相对多一些，这些住户就可以要求开发商加长房顶防渗漏的保修期；如果住户出高价购买到房屋，可以对所购买的商品房提出更高的保修年限要求。
消费者要根据房屋功能和价位的不同，尽可能在合同附件中多约定一些其他内容，比如，供热、供水设施，防盗门、电器产品、管道的维修，管道方面还可以再详细一些，写清楚包括上下水、煤气等的管道。总之，保修内容越详细，一旦出现问题，才能更好地维护消费者的权益。
案二：保修期从啥时候开始算
石先生买了套新房子，半年前入住，最近突然发现墙壁渗水。石先生认为是预埋的水管爆裂，但找开发商维修时，开发商告诉他，他买的楼盘竣工已有两年，房子已经过了保修期，他们不再负责。石先生十分气愤，这房子自己才住了不到半年，怎么就过了保修期？
法：《建筑工程质量管理条例》其中第40条规定，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”但是在实际情况中不少房子竣工验收合格是一个时间，销售到住户手中的时间往往要晚一些。对于很多住户来说，房子到自己手中时，规定的保修期限很可能已经过了大半。
一些开发商为了少承担责任，对住户承诺的房屋住宅保修期限，大多是以自己和建筑工程承包单位所定的期限为基础，扣除了房子验收合格到销售给住户的这段时间。这样一来，开发商对房屋的保修期限就比国家规定的期限短了很多，这对住户来说是很不公平的。
提醒：《建筑工程质量管理条例》中规定的保修年限计算方法，是针对建筑工程承包单位和开发商之间的保修年限。住户购买的是开发商的房子，和施工单位没有直接关系。国家建设部发布的于2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第33条规定，“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。”因此，房屋的保修期，要从开发商销售到住户手里开始计算。
案三：开发商不见了，保修该找谁
秦先生两年前购买了一套商品房，前不久他发现家里的卫生间下水有问题，一直渗水。国家规定卫生间防渗漏的保修期是5年，他的房屋质量问题尚在保修年限内。但此时，秦先生发现开发商已经注销，建筑施工单位也不知去向。秦先生很苦恼，“我该怎么办？”
法：一些住户在购房后的几年内，房屋出现质量问题，虽然还在保修期限之内，但由于开发商不知所踪，或者已改行开发其他项目，以各种理由推脱、逃避保修责任。
提醒：住户房屋的保修和施工单位关系不大，主要的保修责任在建设单位，即房地产开发商。在施工单位、开发商都注销的情况下，相关方面将成立清算组，对该房地产开发公司进行清算。如果该公司剩下的资本不能抵偿债务，住户将不能申请保修。反之，住户可以向清算组提出保留部分余额作为保修费用的申请。但是，一般要在保修期限完结后，住户才能得到自己申请的那部分保修费用。总之，只要房地产开发公司存在，即使该公司已与其他企业合并，或者已改作其他项目的开发，住户都可以要求其或合并后公司承担房屋保修责任。
特别提示:
保修期过了仍可处理，保留证据是关键
很多购房合同都有一个免责条款，规定因不可抗力、因使用不当或者第三方原因造成的质量缺陷，不在保修范围之内。这一条需要注意，对于“不可抗力”法律有明确规定，但因使用不当或者第三方原因可有各种不同的解释。因此，订立详细的合同很关键，而房屋一旦出现问题，正确处理更为关键，其中抓紧时间、盯紧开发商是首要两条。
房屋出现质量缺陷，首先应该确定属于何种问题，是否在保修期限之内。若在保修期限之内，应马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要求赔偿。维修完后，一定要认真验收。
对超过保修期的房屋质量问题，购房者要区分清楚情况以便进行处理。如果是因为开发商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追诉。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以找开发商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务，这种情况下可能需要支付一定费用。
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