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卖方：张先生 买方：赵先生 中介公司：北京A中介公司 房屋状况： 1.房屋坐落于北京市朝阳区×号×单元×室 2.房龄：4年 3.在×银行有贷款 4.房子已出租 一、发布房源 1.发布房源的途径： A、通过中介发布 北京市住房和城乡建设委员会2009年11月份的部分中介公司统计数据如下：
从以上数据可以看出，现在绝大部分二手房是通过中介的来完成交易的，原因大概有以下几点： 一是因为中介掌握着绝大部分房源信息，甚至是垄断房源，让买房需求者不得不通过中介找到适合自己的房源。 二是对于要贷款的买方来讲，大的中介公司和很多银行都有合作关系，这给买方贷款提供了很好的贷款平台，而一般的买房者很难找到贷款的途径。 三、对于卖方的房子有抵押，买方还需要贷款的复杂情况下，让熟悉办理程序的中介来完成，的确为买卖双方节省了很多时间。 四、买卖双方的不信任，现在房屋交易的数额动辄上百万，甚至几百万，这对于陌生的买卖双方来讲风险都很大，需要找第三方来做个见证。 B、通过网络发布 现在很多卖方通过网络发布房屋出售信息，比如通过安居客 搜房网等有名的网站发布房源信息，这样的方式有利用迅速的卖出房子，但有很大的弊端，主要是中介的干扰，有的业主甚至卖完房子后手机号就换了。 以上两种方式比较，我建议第一种方式更好，在房屋所在地选择自己信赖的中介公司，将自己的要求告诉中介公司，比如说要求买方是全款还是商贷、首付多少万、每个环节办理的时间等等，这样有针对性的卖房，能为卖方节省很多时间和精力。对卖方来讲通过中介减少自己的风险，现在二手房交易都是买方交中介费、过户费、评估费，卖方得到的是净价。 2.发布房源需要提供的信息资料 作为卖方如果通过中介卖房需要事先向中介说明房屋的状况，比如朝向、格局、装修、是否已经抵押、是否出租、房屋产权证、买房发票、契税发票等，这样尽了自己的告知义务，为将来卖房减少很多麻烦。 3.中介介入时需要提前约定的事项 作为卖方，如果通过中介卖房，需要提前向中介告知自己的具体要求，比如要求全款、首付多少万、办理的时间多久等等需要加以约定，不然来自中介和买方的麻烦很多。
4．作为卖方千万别和中介签订独家委托书，签订后是非常被动的，就不能通过别的中介公司卖了，谁不想自己的房子哪家出价高卖给哪家呢？ 二、看房 1．中介经纪人看房 看房是卖房的步骤，包括中介看房和买方看房，这里面很很多需要主要的问题，中介在了解房屋权属状况后还需要仔细察看房屋的具体格局、朝向、装修情况（简装还是精装或毛坯）、固定设施等，中介先期察看后将这些信息登记在公司内网中，这样同一中介公司的经纪人都能看到这个信息，这时一定要注意让录入信息的经纪人注明自己的具体要求，比如说要求买方是全款不能贷款更不能是公积金贷款，这样备注后减少很多经纪人的干扰，只接待付全款的客户。经纪人看房时可能会让你你在《看房确认书》等资料上签字，这是作为卖方千万不能签字，因为有的看房确认书上有很多不公平条款，有的《看房确认书》甚至规定了只能让他们中介公司卖，如果房主委托其他中介卖就算违约等一系列不公平条款，作为卖方完全有权不签署任何看房确认书等文件，哪怕是不委托他们卖也不能签署，签署后出现问题麻烦很大。 2．买方看房 一般买房者会事先看房，具体是看房屋的格局、朝向、装修情况等，也有没看房直接签合同的，世界上还真有这样的买方，我就遇到过一例，这个例子我会在下文中详细讲解，因为案例很典型，最直接的原因是没事先看房子，导致一系列的问题产生，最后不能过户，发生纠纷上了法庭。买方看房时中介一般都会让买方签署《看房确认书》，一般买方觉得中介辛辛苦苦带自己看房，就没好意思拒绝，对于买方来讲，一旦你签署《看房确认书》后就不能放中介的鸽子跳单私下交易或者委托别的中介公司买已经签署了《看房确认书》的房子，否则的话中介公司告你违约，而且违约金只会比他们的中介费多，对于这样的案例分情况来讲，一般判买方违约，但有的判中介败诉，例如有一案例，因为当时中介隐瞒或没告诉买方房子被抵押的事情，而且别的中介公司报价也比第一家中介公司要低10万 ，后来这个案例中介败诉，所以不同的情况判决是不一样的，最好在你签署《看房确认书》时要仔细看具体的条款，对于显示公平的《看房确认书》千万不能签署，哪怕是不买这房，因为您签署后这房子必须在这家中介买，否则违约，承担违约责任，将来万一遇到别的中介也有这个房源而且报价要低十万二十万的呢？当然除非你不把十万二十万当钱看。我有个好办法，就是看房之前您可事先告诉中介，说是就看看而已，不签署任何文件，等签合同时再一起签订，中介经纪人这时肯定会说，这是我们公司的程序，肯定要签《看房确认书》的，不然不好交差，这时您就说那我不看房了，经纪人听后肯定向你妥协，因为经纪人的竞争非常激烈，每个月都有业绩考核，所以不会轻易错过您这个潜在的客户的，我并不是偏向买卖双方，而是觉得有的中介的《看房确认书》是在是显示公平，如果别的中介公司能提供低一点的报价时作为消费者买方当然有权选择对自己有利的价格，不然不就是强迫交易了吗？特别是那种隐瞒房子抵押出租的情况，这对于买方来讲是有很大的风险，一旦发生纠纷上了法庭，我保证无论对买方还是卖方三年之内没好日子，对于买方交了几十万房子还不是自己的，对于卖方房子被买方查封后也不能再卖，这个不动产就白白的失去价值浪费了。 三、交定金 1．交定金和签合同会出现以下几种情况 A、看房当天交定金签《定金协议》并签订存量房买卖合同。 B、看房当天只签《定金协议》，过几天再签存量房买卖合同 C、看房当天签《定金协议》但是没带钱让买方向卖方打欠条，过几天再签存量房买卖合同。不明白的人会问，那么着急干嘛啊 ，没带钱第二天给再签合同啊，可是有的买方非常看好这房子，担心被别人抢走了，交了定金如果卖方违约的话就双倍返还定金，特别在房源紧缺时很有必要的。 D、卖方不在现场让中介收定金，如卖方在外地发的传真件委托中介收定金的情况。 2.交定金的注意事项 作为买方交定金之前必须要充分了解房源的状况，交完定金后悔就来不及了，往往有的中介经纪人催促买方交定金，这时您千万不能被经纪人的花言巧语迷惑了，一旦买方交完定金和中介费后，出现任何问题经纪人是不会管的，经纪人唯一的目的是想尽千方百计让您交定金和中介费，在您交完定金和中介费后，经纪人对客户立马就是另外一种态度。 对于买方交定金之前必须要了解的情况如下：A、房屋权属的性质，是商品房还是经济适用房或成本价房等。B、房屋是否被抵押，还有多少贷款，是哪个银行，银行是否允许提前还款。C、房屋是否出租，租期截止时间，租户是否优先购买，租户是否知道房东要出售房屋等。D、卖方是否同意买方贷款，是否同意公积金贷款，首付多少等。E、最重要的是在买方全款买房时卖方是否同意按作税价格进行网签，卖方协助买方按作税价格网签是中介领域甚至政府部门都知道的公开秘密，对于现在的高房价能省就省。 只有将以上的事项都问清楚后才能交定金，对于买方看中了非常喜欢的房子，如果担心卖方违约，可以多支付点定金，五万或者十万，以此来增加卖方的违约成本，定金一定要直接交到业主手里，让业主打收条并按手印，如果房屋有共有人，一定要共有人签字按印。有的中介经纪人拿出业主的委托书，即使这样也不能将定金交给中介，届时业主不承认会造成很大的麻烦。 四、签合同阶段 目前北京地区如果通过中介完成交易，在签合同阶段有如下合同需要签订，《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》。 如果是全款就没有《过户、按揭代理合同》； 如果是双方当事人不是通过中介认识的，现在只是通过中介代办手续，那么就没有《居间成交确认书》； 如果不通过中介而是买卖双方自行买卖，则只签订《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）、《补充协议》。 现在就以上合同分开解析其用途及如何签订： 《居间成交确认书》有三点很重要： 一是税费的承担，目前一般是买方承担卖方及自己的所有税费，卖方所得为净价，税费的如何承担和净价款数额是在交完定金之前都应经过双方确认无误的。 二是一定要看清楚房屋价款的支付方式是全款还是商业贷款或公积金贷款，很多经纪人为了促交，原本卖方要求的是全款，而买方又没钱的情况下，写成商业贷款，如果你没发现那后果不堪设想，如果你发现了，中介经纪人就会说，现在商业贷款十五天就能下来，现在我告诉各位买卖双方，银行贷款有很多不确定的因素，万一没按时或者不能贷款呢？这对买卖双方是极大的损害。永远记住一句话，尽量在交完中介费之前看清所有的陷阱，一旦交完中介费，任凭买卖双方怎么发生矛盾，即使上法庭，首先中介费是不退的，而且中介觉得是买卖双方的责任，而自己没责任。 三是中介费，现在房价如此高，中介费按双方实际成交价格的相应比例计算，具体来讲以北京市为例有如下费用： A、信息费，成交价的百分之二点五，中介收取 B、代书费，成交价的百分之零点五，中介收取 C、评估费，1500元，中介替银行收取，是银行委托评估公司的费用。 D、按揭、过户费，3000元，中介收取，办按揭就是买方需要向银行贷款所需要办理的手续，过户费是在办理产权过户时中介去排队，准备资料，然后协助买卖双方去办理过户手续。如果房屋处在抵押状态的话还需要让卖方用买方的首付款去解押，解押后房子才能办理过户的。 以上的评估费是必须交的，按揭过户费视情况而定，如果房子卖方有抵押，买方还需贷款的话这个费用一般需要收取，如果卖方房子没抵押，而买方又是全款不需要贷款的话，这个费用就没有，代书费是违规的收费，任何中介公司对代书费的解释都是含糊其辞的，也没有个统一的解释，北京市规定中介的最高收费是房屋成交价的百分之二点五，所以很多买方事先不知道这个费用，中介开始是不会告诉买方的，等你签完合同后再告诉你有这个费用，当时买方又必须面对，这是中介运用的先斩后奏的计策，一般最后妥协的方法是在信息费上打折扣，但是代书费是必须交的，信息费打几折就看买方对中介的了解程度了，一般能打八点五折，如果事先在看房或交定金之前给中介讲清楚不交代书费，或者在信息费上打折就好办了，不然签了合同后很难打折的，小的中介公司可以打折，因为小中介运作成本低，大的中介公司运作成本高，打九五折就不错了，如果事先控制得好就避免了这些纠纷。 |
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