6月初，公共租赁房实施意见步入征求意见阶段，这让沪上为住房忙碌奔波的中等收入群体看到了一线曙光。而谁在面临住房尴尬？有关部门调研显示，近期有居住困难的部分中等收入人群的总量在30万户之多。
买不起商品房，住不进廉租房、经适房，这一类人群多为中等收入群体，被称为城市中的住房“夹心层”。由于房价的快速上涨，结构性矛盾突出，不同收入群体的住房消费出现分化，高收入和低收入两端人群分别通过市场购房和政策保障两条渠道解决住房问题，而中等收入中的部分群体由于难以承受高企的房价，也不会被纳入廉租房、经适房的政策范围，其自住和改善需求被极大抑制，这一社会群体的住房矛盾凸显出来。
“夹心层”问题关乎城市末来
人才是一个城市经济社会发展和创造力迸发的源泉，事关城市综合竞争力和可持续发展的后劲。中等收入人群的安居问题，已经明显削弱了上海城市的综合竞争力和上海持续发展的后劲，矛盾突出，亟待重视并有效解决。
目前上海中等收入群体中安居有困难的大体有三类：一是至今仍租住老公房和居住售后公房期望改善的户籍家庭；二是这些家庭中新生代的成家置业者；三是新上海人群中各路人才的住房困难户。其中矛盾最为显现的要数大龄青年中的结婚用房和中青年人才的安居问题。
据上海零点调查公司取样调查显示：以三口之家年收入的支付能力来分析这部分群体，其家庭收入应在经济适用房准入条件之上，即年家庭总收入约为8万元以上，如按惯例将上限取为下限的2.5倍，则调研中所取的是家庭年总收入不超过20万元的部分中等收入群体（即住房有困难，但每月家庭总收入在1.6万元左右的家庭）。而以人均居住面积的实际状况来分析这部分群体，其住房面积应小于本市居民人均住房面积或住房改善可获优惠贷款条件的住房面积上限，即有安居困难的中等收入人群的人均住房面积应在建筑面积33.4平方米（即居住面积17.2平方米）以下。
调研结果显示：这部分人群安居问题突出，但总量可计。按各种方法推测：估计近期有居住困难的部分中等收入人群的总量在30万户之内。通过调研，从不同侧面反映安居对象的基本状况：从户籍家庭居住状况看，上海户籍家庭数为506.64万户。其中已拥有老公房租赁权的约86万户，廉租房的6.6万户，拥有售后公房的177.3万户，旧区改造、市政动迁120万户，加上2012年前落实经适房和配套商品房两个30万户之后，按户均一套的算术平均，上海户籍家庭拥有政策性、保障性住房的比例处于相当高的水平。
据统计，上海现有住房700多万套，对应上海户籍家庭为1.4比1。由此推断，上海户籍家庭的“住有所居”基本做到广覆盖。其中通过房改和大规模的旧区改造，以及市政动迁有效地消除和化解了大部分中等收入家庭的住房困难。现实中仍然存在的矛盾是住房供给与部分中等收入群体的安居需求之间，在供应品种、支付能力方面存在结构上的不平衡。
“新上海人群体”面临高房价“挤出效应”
需要关注的是，占家庭总数17.2%的老公房租售户，户均居住面积仅为42.65平方米；占35.4%的售后公房居民的套均面积仅为53.94平方米。上述两类群体占了上海户籍中52.6%的家庭，这是住房有待改善的潜在群体，其新生代一旦成家，具有住房的刚性需求。
另一个极需关注的是新上海人群体。从来沪居住证人群分析，目前上海实际在沪人才类居住证为25万人，加上每年新增约3万人，目前，可计为28万人。据了解，全市8个新兴产业园区具有租赁房120万平方米，以人均使用12平方米计算，估计可解决10万产业劳务人才的租房过渡。加上来沪人才中，相互婚配成家有一定比例，部分因收入和家境条件较好的，住房问题业已解决。所以，急切需要解决住房的外来人才估计在20万人以下。
而通过对网上和两个中等收入群体比较集中单位的近2000份调查问卷统计，有关的调研数据也客观反映了这一群体的住房状况和诉求：
其一，成家独立居住的不足一半。已婚比例达到了77%，但独立居住仅为46%，两者相差近31个百分点。其二，收入水平难以承受高房价。以上海2009年商品房套均177.5万元推算，即期房价是中等收入家庭年收入的8至20倍。2000份问卷统计显示，认为房价特高、太高、偏高的比例达98%；购房出资靠上两代长辈资助的占46%，靠双方父母资助的占28%，完全靠自己收入积累置业的仅为3%。在按揭购房人群中，81%的人按揭还款占到收入的1/3，14%的人占到收入的1/2，4.3%的人占到收入的3/4。中等收入家庭住房消费，一定程度上是透支了新老两代人的支付能力。其三，对纳入住房保障充满期待。66.27%的人希望被纳入经济适用房政策覆盖范围；85%的人希望政府提供公共租赁房；83%的人希望通过政府发放住房券等办法，买到优惠价住房。
由此可见，上海高房价的“挤出效应”日趋明显。部分青年人才因住房问题而人心不定，因房思迁，有的打算放弃在上海创业，有些已经准备离开上海。据调研和问卷统计显示，新上海人群中有14%因房价或房租过高而打算离开上海，问题是严峻的。
七项举措解难题
如何为中等收入群体解决阶段性的住房难题，专家学者建议对推进中等收入群体安居难题提出总体思路，即实行“政府主导、各方参与；完善政策、整合资源；组建公司、专业经租；多管齐下、多元筹资；因房而异、分层推进；规范合同，法制保证；加强宣传、引导消费”等措施。
按规划、分需求，建立动态数据。为准确掌握中等收入人群中部分群体的住房保障需求，有关政府部门要对部分中等收入常住人口的收入、工作状况、居住状况作摸底统计和分析，建立常住人口和居住状况动态数据库，分清急需安置和自住改善等不同住房需求，建立动态数据库，为制定专项规划及相应政策提供依据。
挖掘房源，满足公租需求。引导和鼓励国有企业、民营企业、互助组织、公益基金等机构，以保本微利为原则，参与到公共住房建设中来。试行在大型商业住宅开发项目中配建、插建一定比例公共租赁房或用合同方式与开发商约定先租后售条款。
“死守”保障性住房建设比例。加快推动农村集体建设用地流转试点政策。鼓励企事业单位、各类园区和农村集体经济组织，根据规划布局要求，建设一批用于各类人才居住的租赁房。公共住房的规划建设、建造标准和供应方式应有别于商品房。既定的建筑技术控制指标应作适当调整，在房型面积、容积率、绿化率、车位配置、采光日照等方面降低技术参数标准。盘活直管公房资源，梯度置换，快速增加公租房源。积极推动公积金管理中心与市住房保障房屋管理局联手，安排市直管公房老租户中有条件的家庭有偿退租，去购买经济适用房或限价房，鼓励需改善居住的家庭以旧住房折价换经济适用房，腾出的直管公房的房源用于公共租赁房。同时，政府可建立信息服务平台，整合廉租房、经适房和即将推出的公租房资源,有条件、按程序互济转换房源，平衡调剂余缺，使有限资源得到最佳配置。
用专项资金扶植公租房发展。在取得国家有关部门的支持下，对住宅投资和消费的金融创新进行试点，并发行公共住房建设中长期债券，用以对公共住房建设发放长期低利率的贷款支持。同时，成立住宅储蓄银行，以公积金运作为支撑业务，结合公积金管理与银行管理的优势，充分吸纳保险资金、公有住房出售净归集资金、大量新房维修基金等长期资金的增值收益资金，组建地方政策性的“住宅储蓄银行”，投资公共住房建设。
修缮合同文本，规避交易矛盾。在国家《住房保障法》短期内尚难出台，地方规章和政策缺乏法律效力的情况下，中等收入群体公共住房的申请、准入、分配、转让、退出及舞弊处罚等环节可能会出现一些纠纷矛盾。为此建议，通过购买专业法律服务，尽快完善有关示范性合同文本框架、内容设计，并注重与现有政策的对接，将政策融于合同之中。
推限价房，解决租期后难题。对于即将推出的公租房，许多准受益者担心，租房过渡期后仍不具备购买商品房能力，下一步该住哪里。为解决这一部分群体的安居难题，市政协人资环建委建议借鉴北京、广东等省市的经验，出台限价商品房供应政策。而限价商品房的建设供应实行“四定两竞”规则。即实行定地价、定建房标准、定税费率、定5%开发商利润，竞房价、竞建设方案，让建好的“限价商品房”，让部分中等收入群体买得起。限价商品房的房源，可单独开发，可在普通商品房地块中插建，也可以考虑将经济适用房多余房源转为限价商品房。
政府还可采用购房贴息、税前还贷、逐步提高公积金缴交水平和贷款额度等办法，增加对部分住房困难的中等收入群体的住房补贴，增强其住房消费能力。另外，可探索采取降低首付、延长按揭年限、实行弹性还款、先少后多等方式，解决这一人群中暂时支付能力不足的困难。
转变观念，梯次改善住房条件。宣传住有所居的理念，逐步转变租不如买的偏向。对中等收入群体中的未安居人群，特别是年轻的置业需求者，传播梯次改善的理念，使他们坚持在有支付能力基础上改善居住条件的原则，努力消除住房消费盲目从众和无端恐慌心
