一、购买尾房的利与弊
购买尾房的两点不利之处
1.价格上不一定有优势
通常一个项目从开盘到入住，其售价会逐步调高约5％—10％，因此，到尾房时价格正常来讲是高过其早期售价。
2.品质相应差
通常留下的尾房是朝向、楼层、位置、户型较差的住宅。
购买尾房的四点优势
1.价格、付款方式及谈判中有空间
由于不少尾房在销售时开发商的心气不同，还有不少开发商忙于收尾开展其他新项目，因此，在购买尾房时，买家可以在价格、付款方式上有一定的讨价还价的空间，在一定意义上讲往往有占优的感觉。
2.能更客观、冷静
一般项目在开盘时都能造成令人产生购买冲动的销售氛围，不少买家都是在这种被哄热的情况下一时冲动买房的。但随着时间的推移，特别是不少项目从开盘到入住要近一、二年时间，再加上市场中其他新项目的不断问市，当初的热情会在项目接近尾声中变得更客观、冷静。
3.风险低、买得更踏实
在尾房时期去挑房，会对项目的前期承诺、质量，特别是将来邻居的构成有更准确的认定，能看到的东西总比图画中看到的更真实，买房也买得更踏实。
4.“性价比”更合算
许多人遇到中意的楼盘就急冲冲地购买，最担心的是慢了一步看中的楼层、户型、朝向已售出，这时就要看你是如何看待一个楼盘的品质与售价比了，对于同一幢楼宇在房子的成本中其地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买家来说分担的是一样的，而所不同的只是体现在其朝向、景观、楼层中。
二、如何选购尾房中的“好”房子
尾房不等于不好的房子
尾房容易给人的感觉是卖不出去的差房子，而实际上留到最后的不一定就不好。尾房应分为两大类：
一、有问题、卖不出去的尾房，如：
朝向差；
楼层次；
景观不理想；
户型不合理等。
这类有问题的尾房在销售上是“困难户”，极有可能在销售过程中被剩余下来。
二、没有问题或没打算卖出去的尾房，如：
开发商留作自用；
开发商留作日后出租；
大买家有意向要购买而暂时保留的；
前期被人买走，后又提出退买的等。
这类尾房极有可能是一些比前期所购买的还要好的房子，例如开发商留作自用的一般都是好楼层、好朝向、好景观、好户型的房间。而前期已卖出去再被退回的也不一定就是不好。因为被退的原因很有可能是由于买家个人经济承担力的问题，或本来是已多买了二、三套，或是因为个人原因改买其他项目，因此，这些房子不属于有问题卖不出的、不好的房子。
巧妙看待尾房的购买空间
通常对开发商来说当整体销售超过60％就意味着该项目过了“生死线”，而当销售率超过80％时，超出部分就是项目赚钱的空间了。因此，面对这剩下的20％的尾房，需要开发商做出非常理智的决定。若开发商觉得这部分尾房是属于不好的尾房，又要同样销售出去，就应该在售价上做出相应的调低。但不少项目，对所谓“降价”之事所采取的态度通常是能不降而扛在那儿，而其结果是剩下一些价格又高、品质又差的房子，加上市场上新项目不断，自己的尾房又已过了先前的销售气氛，彻底失去了与市场竞争的能力，而成为真真正正的“尾房”。但若开发商觉得在消化尾房时反正自己的资金压力、风险已很少了，留在手上的又是好东西，开发商会在价格上相应提高售价。这种情况，若是在市场好的情况，是可以被买家接受的，也是对买卖双方都合理的。但若市场不好，就要看买家对该项目的认可程度了。另外，若市场不好时，开发商愿意根据市场需求在售价上做出相应的“牺牲”，对买家来说应当是一件划得来的事情，即以相当优惠的价格买到了尾房中的“好”房子。
三、选购尾房八项注意
1.量体裁衣，根据经济状况确定需求条件
购房者应从自身的实际情况出发，如果经济承受力较低，购房条件以满足最基本需求为宜。根据经济状况确定需求条件会避免一些因思想不明确而造成的购房波折，有利于更快、更贴切地选到好房！
2.综合考虑，社区状况也是评判标准之一
随着房地产市场的发展，社区属性在房子综合品质中所占的比例已是越来越大。尽管社区状况不一定在您的选房因素中占有多大比例，但把它作为综合考虑的因素之一还是很有必要的！特别是追求舒适性的客户，就应该更多考虑社区状况了。
3.旧貌换新颜，不要忽视尾房的改造特性
看过房的人都有这样的体会，样板房往往比实际交工的现房要漂亮许多，弥补了房子的很多缺陷，展现出很多意想不到的好效果。这主要得益于装修改造的功劳。其实房子在户型、朝向、设计方面的一些“毛病”，许多都可以通过装修改造“消化掉”，所以对于尾房选购中的这些问题，不要立即否定，更不要发愁，仔细想一想，是否可以通过装修改造来个“因地制宜”。
4.长短结合，兼顾尾盘的投资收益性
如果您买房仅仅是为了居住，也不妨考虑一下尾房的投资收益性，因为随着市场的不断发展，二、三级市场的逐渐完善，会有越来越多的房子用来交易流动，买房投资的观念会被更多人接受。如果在选购尾房的时候兼顾一下它的投资性，将来即使不住了，也可以有个好收益。
5.眼见为实，打消疑问和思想顾虑
尾房在很多人眼里，还是“剩房”、“问题房”的概念，即使遇到不错的房子，但考虑到尾房的原因，总觉得房子一定是有什么问题，才会成为尾房，因而顾虑重重，难以确定。其实这大可不必，造成尾盘的原因很多，不一定是别人挑剩的，而且尾盘当中确实有大家所公认的好房，这点毋庸置疑！所以您在买尾房的时候，要相信自己的眼睛，让事实说话，不必怀疑什么。只要是您亲眼所见，确实挑不出什么毛病，就可以大胆地“搞定”它。
6.横竖对比，了解尾盘的市场价值
比新楼盘便宜是很多人购买尾房的动机。是真便宜，还是销售上的策略？消费者还是要相信自己的调查。分两方面分析，和尾房的过去价格比，是不是真的便宜，和周边的新盘或者尾盘比，又怎么样？如果还没有周边的新盘便宜，或者便宜不多（当然房子的其它条件要差不多），那不如买新盘。通过横竖对比，有助于消费者了解尾房的真实情况，不至于被开发商的不实行为所蒙蔽，同时也有利于了解尾房的市场价值，看看自己的选择是不是真的物有所值！
7.因人而异，关键看是否适合自己
经常听人说：“这房不好，不方正，到处都是斜角。”您可能也会这么认为，可是仔细看看后你会发现，这些角并不影响房屋的使用功能，完全可以利用起来，客厅的角可以放那盆很漂亮的巴西木，卧室的角作个酒柜，这时你会发现，角对你确实不是什么太大的问题。别人不喜欢的，不一定您就不喜欢，关键在于是否真正适合自己！
8.化解不利——不满因素的解决之道
没有十全十美的房子，买房只能满足主要方面的需求。对于不利的因素，只要能找到较好的化解之道，就为购房提供了更多的选择和更有力的条件。买房不仅仅是和开发商单纯的买卖关系，而是自己生活方式的一个改变和调整，应该调动更多因素，积极参与
四、正确看待尾房
尾房是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房的一种。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
一般情况下，当商品住宅的销售量达到８０％以后，就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。尾房的出现主要是两个方面的原因：一是它们之中有一些客观上确实存在诸如朝向差、楼层次、景观不理想、户型不合理等问题；二是其他主观原因，比如因开发商留作自用、开发商留作日后出租、大买家有意向要购买而暂时未打算卖出去的、前期被人买走后又提出退买的等。这类尾房极有可能是一些比前期所售出的单位还要好的房子。
由此可见，＂尾房＂不一定就是＂劣质品＂，更不能把它简单地与＂烂尾房＂一样地理解和看待。同时，正是因为尾房与前期已售出的商品房在区位、环境、配套、质量方面具有同样的基础条件和别无二致的市场评价，如果能够以相对较低的价格购置下来，无论自住还是投资都不失为一种明智而实惠的选择。
五、如何购买尾房
第一，最重要的一点就是认真区分“尾房”、“烂尾房”和一般空置房。
所谓“烂尾房”，是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。而一般意义上的尾房，大多已进入现房阶段，项目的主体已经基本完成，此时购房者应该可以仔细、客观判断开发商实力、项目价值、未来居住环境及状况的，从而可以有效避免购到“烂尾房”。
空置房中还有因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置。人们在购买时只要照例查验开发商是否持有卖房所须的证件是否真实有效，就可避免意外的损失。
第二，比较物业的品质优劣，对物业管理、维护和修缮状况等考察也很重要。
长期而艰苦的实践证明，减少尾房最有效的办法就是追求住宅规划设计的“均好性”，开发商对环境设计、户型设计、材料结构、小区设施配套、物业管理等套餐式设计的重视以及使项目中全部单位的综合质量达到均衡的追求越来越显现成效。
与此同时，“尾房”就该“低价房”、“降价房”的观念也越来越显得偏激，不够全面客观。因此现阶段，即使在挑选尾房的过程中，也要认真比较，择优购买，切不可只图价格上的优惠而放过真正的实惠。
在验收住宅时应仔细检查住宅设备、设施，正常了才可签字认可。避免购买建造质量差或缺乏具有竞争力的卖点，过于落后的物业。而且尾房在售出时，项目整体可能已经售出多时，相差政策规定的保修期所剩无几，购房者也万不可掉以轻心，应该与开发商方面签署相关文件以防保修期内不保修，或出问题后卖方和物管单位可能拒绝承担责任。更不能购买超过保修期的房产。
第三，希望从尾房上受益或者赢利，最好能请教专业人士，得到切实可信的指点与支持。
就目前情况而言，尾房的销售与非尾房并没有特别的差异，主要包括现场销售、展会推广两种形式。如果你早就对某个或某几个项目一直有所垂青，只是出于不同的原因迟迟没有行动，那么你可以通过实地考察的方式来选择它们的尾房；如果你没有特别明确的目标，只是想在置业时获得尾房在价格等方面的相对优惠，“实地考察”的计划就显得不现实也不划算。这种情况下参加房展会，不失为良策，开发商会在房展会上推出尾房，只要多走几个楼盘就有可能发现自己的所爱。
但是，毋庸讳言，尾房之所以吸引置业者的目光，最根本最主要的原因在于它有“价格优势”。但真正值得投资的项目却寥寥无几。
如果项目本身在某一方面或几方面有明显缺陷；或者项目的物业管理等方面出现了问题未得到妥善解决，以至影响市场评价；再或者尾房的价格虽然比热销期时低，但已接近市场对项目价值的预期值上限，这样的尾房就没有什么值得侧目的实惠可言了。
