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住宅的一般问题——选购要点(下)

2010-09-10  灌花酿酒
 

九、如何检查二手房的质量

购房者在选购二手房时,要对二手房质量的下述方面进行仔细审查:

检查房屋有无裂缝

首先仔细察看二手房屋的地面和顶上有无裂缝,没有裂缝最好,如有裂缝,要看是什么样的裂缝。一般来说.与房间横梁平行的裂缝,虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。

其次,看房屋的外墙墙体是否有裂缝,若有裂缝也属于严重的质量问题。

第三,看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在危险隐患。对这类存在严重隐患的房屋,购买者一定不能报侥幸心理。

检查房屋有无倾斜

虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器,但购房者用目测的方法从四周不同角度、远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳拴上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。

检查房屋有无渗漏

选择顶楼的购买者,应仔细观察顶层是否有裂缝。同时,还要仔细观察墙角是否有发黄的痕迹和墙面石灰较大面积的变色、起泡、脱皮、掉灰,这些都是渗漏的迹象。再者,还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口有否渗漏情况。

选择底楼的购房者还得注意察看房屋的地面渗水情况,要仔细检查房屋墙脚是否有变色、起泡的痕迹。若有,这表明该房地面严重潮湿,必须改造。再观察地面水泥的颜色是否比层外地面的颜色过重,有无阴冷的感觉,通风条件如何。也可用硬物敲击地面,检查其是否坚实。房屋顶层和卫生间管道出入口的渗漏,以及底楼地面的潮湿是目前较为普遍的质量问题,虽不危及安全,但十分恼人,不得不查。

检查墙面有无石灰“爆点”

这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致,可用铁器敲打“爆点”。若发现面积比较大的疏松、脱落,也属质量问题,将会给您的居住和装修带来极大的麻烦,不可忽视。

另外,还不妨在卫生间和阳台等处作一个排水试验,即在此处浇上一些水,看其是否能畅通无阻地排向出水口。否则,将给您的居住带来不便或增大您的装修改造费用。

十、如何考查房间的空间组合

  室内空间的质量还在于室内空间的序列、室内空间的层次,这些都体现在室内空间的组合上。购房者应如何来挑选二手房房间的空间组合呢?

  一般来说,各使用空间应存在对比和变化,不同功能的房间,其空间大小、形状一定存在差异,在设计中如若精心安排,可使空间对比效果强烈,取得良好的空间效果。如在大空间周围设置一些小空间,可使人觉得小空间更小,大空间更大。若在建筑内有较长的流线,最好能形成空间序列。空间序列是指在建筑内按一定的流线组织空间的起、承、开、合等转折变化。一幢建筑内有许多流线,但主流线上的空间变化是最重要的,购房者选择时,也应针对主流线的变化选择。

  对于居住性二手房的室内空间组合,首先应实用。居住性二手房中空间组合一般以客厅、饭厅为中心枢纽展开,一般不应设置专门的缓冲空间来过渡和衔接。如出现一些小过道,最好能连接较多的方向和人口。住宅的空间变化应体现在门厅与客厅、客厅与卧室、客厅与饭厅之间,尤其以人口、门厅、客厅、饭厅这几者的关系为重要。门厅应小巧、简洁,客厅要独立完整,最好有一个完整的角,有一完整墙面(墙面上无门、窗),同时,客厅要能快速、简捷地将人流分开,从客厅到各房间绕行距离要短。饭厅要与客厅联系紧密,饭厅也可承担部分疏散任务。

十一、考查二手房的几项常用指标

  单个房间的物理性能包括房间内的温度、湿度、光线的明暗和强弱,房间内的色彩和色调,空间的形状,空间的大小。

  对于居住性二手房,除了客厅以外,其空间的形状以规整为宜,消费者要避免选择异形房间做卧室。

  卧室中要布置床,床为规则的矩形,若房间为异形,易形成角落空间,不好再布置其他家具,造成空间的利用程度低。异形房间较多的住宅,其施工的标准化、规模化程度低,造价一般高于规则形套房,高造价必是高售价。

  客厅的形状可为异形,但是空间不能过于狭长,以呈方形为宜。各使用空间大小要有良好比例,建议购房者不要选择那种片面追求客厅大、卧室小的设计。主卧室的建筑面积应有12平方米以上为宜,非开放性家庭客厅面积也不宜超过20平方米,厨房、卫生间的空间大小要满足基本的操作要求。总面积大,而出现瓶颈制约空间的住宅套房不宜选用。

  购房者应察看室内形状、灯头位置是否恰当,数量是否满足基本要求;察看室内粉刷是否细致,用手摸墙,看是否易掉粉。如果地面处理过,应查看地面色调与墙面是否协调,图案是否符合自己的心愿。

十二、二手房的平面布局最重要

  平面组合是房屋建筑的基本,在很大程度上决定着房屋的适用性效果。在挑选二手房时,一定要仔细考察、反复推敲拟购二手房的建筑平面,注意建筑的平面组合效果。

  注意房间的功能分区是否明确

  一般而言,房屋的公共空间(如客厅)与私密空间(如卧室)既要保持良好的联系又不互相干扰。因此,可看客厅内门开得是否过多,客厅门多者不宜;可看客厅与外空间隔效果如何,客厅的声响以不影响卧室休息为宜;另外,在只有一个卫生间的情况下,卫生间应既要与客厅联系方便,又要接近卧室,其门开启位置要隐蔽。服务空间(如厨房、卫生间)与被服务空间(如卧室)在使用上要联系方便,同时要避免服务空间对被服务空间的影响和干扰。从入口到厨房的距离应短、直接,与卧室的分区应明确。如进门要绕一个大圈才到厨房,厨房的废弃物要在房屋内许多部分经过,不但有碍观瞻,而且这些东西容易使其他地方受到污染。

  检查平面组合“水分”是否过大,走道是否过多,是否必要

  一般而言,房间越大,自然对交通联系空间的面积要求越大。在一些大面积房间中出现走道也是理所当然。但是,由于过去不少房屋设计技巧不高,在房屋面积不大的情况下,内部也出现了走道,而且这些走道一般不采光、不通风。这种走道,对面积只有几十平方米的住宅利用率不高,也不可能带来多大空间效果,在选择二手房时要尽量避免这种房屋。购房者在对二手房使用空间审视时,一定要坚持这一原则:空间的灵活性要大,适应性要强。具体的选择方法是:角落、过道、走廊空间以少为宜,空间的采光面以多为宜,房间的进深以小为宜,房间的开间以大为宜,房间中的门以少而集中为宜。

  分析整个建筑的平面组合

  了解一下拟购二手房所在的整个大楼是如何组织空间的,是一梯四户、一梯三户还是一梯二户。每层楼户数过多,那么每户的来光面积和采光方向要受到局限,在通风、采光、防夕晒方面均要受到影响;同时,一梯四户对楼梯的使用频率较高,造成楼梯对各用户的干扰也较大,对用户的好处就是各户分担的楼道面积较小。购房者在选二手房时,同样的套型、同样的面积,如果每平方米和售价相差不大,平面中楼梯服务户数较少的应优先。购房者再要检查的就是户与户之间的“独立性”强不强?比如,有些住宅外墙凸凹过多,虽然争取到了采光面,但易造成户与户之间窗户过近,而且“面对面”,这样,房间的私密性降低,房间的质量也大打折扣。还有,户与户之间是否可以“攀越”。如果两户人的外窗离得过近,一户可以轻而易举攀越到另一户,房屋的安全性也随之下降。

十三、如何检验底层或顶层的二手房

  由于二手房多为旧房,其房屋建筑在使用过程中会或多或少地暴露出一些问题,特别是一些特殊的楼层更是如此。因此,购房者在选择二手房时,应明确自己的购房目的和使用状况,分析各楼层的优劣,选择最适宜自己的楼层。在选择一些特殊楼层(如底层、顶层)时,更要注意仔细分析和考察。虽然说现在有“顶天立地”的说法,底层可利用周边空地种草养花,临街面还能穿墙作店,顶层也可搞“屋顶花园”,但由于二手房中老式建筑居多,建筑水平有所局限,不仅“顶天立地”会受到一定限制,而且还可能隐藏着不少其他楼层不一定具有的问题。

如何选择底层

  底层如果没有架空半层,室内地面只比地面高6090厘米的话,购房者一定要仔细检查其防潮设计和措施。在南方潮湿多雨地区,底层的防潮措施如果不过关,当天降大雨之时,地面、墙壁会特别潮湿。因此,在挑选二手房底楼时,应该在天连续下雨的情况下去观察房屋的潮湿程度。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此,在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理、底层的排水系统是否独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水,自成系统,那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面;如果底层的管道与上面各层是相连的,那么就要看其管道是否在一楼变粗、变大。另外,底层最容易接受地面环境的影响。如果地面植物繁茂、景色优美,底层的住户当然是近水楼台先得月。但如果底层四周下水管道处理不当、化粪池处理不当,往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。因此,购房者在看完底层的室内时,千万不要忘记看看室外,看阴、阳沟是否通畅,化粪池口是否离自己住宅较远,地面排水系统是否完善,有没有积水的可能,有没有一些死角地带等。

如何选择顶层

  要选择好顶层,就要把握顶层特殊之处。顶层受太阳直射的机会多,面积大,因此顶层的隔热就直接关系到顶层空间的质量。购房者在挑选顶层时,就要考察顶层隔热的措施和效果。购房者可看屋面是否设置通风板,位置和高度够不够;可看顶层的层高是否比其他的层高要高,是否利于空气流动和散热;可看顶层的遮阳是否有所改善或不同于下面各层,屋顶的形式是否做了特殊处理,如处理成坡屋顶,或退台形式,是否有利于通风,是否留出空间可用于晾晒和乘凉等。除了隔热,购房者还应看顶层的防水、防雨措施。如果屋面坏了,当其冲受害的就是顶层住户。屋面是否有良好的防漏措施,并能耐久就成了问题的关键。屋面漏雨,多出现在结构变化部位(如结构缝、沉降缝)、构造变化部位(如伸缩缝等),因此购房者在选房时,就要避免选择处在结构变化部位、构造变化部位的房间。其次,要看其防漏措施的施工质量,如泛水的处理是否做得结实、均匀。顶层的风一般较大,下雨时雨水很容易被吹入室内,购房者在挑选时,可看其雨篷伸出距离是否加大,是否增加了其他方向的遮阳板等。

十四、如何选择二手房建筑的层高

  任何房屋建筑都具有三维空间,在选择合理的平面组合之后,还要注意较理想的剖面效果。购房者在考察二手房建筑时,必须对二手房建筑的层高进行合理选择,注意处理好以下关系:

建筑层高与平面的关系

房屋空间是由墙、顶棚、地面合围而成,各个界面的大小、高低、颜色、质感不同,房屋空间给人的感受就不同。当顶棚、地面都确定后,墙体的高度变化就会给人以不同的感受。如果整个房间的面积挺大,但是层面很矮,那么整个空间给人的感觉就很压抑,人在里面会有压抑、不透气的感觉;如果房间的面积很小,但层高又特别高,容易给人以飘渺、向上的感觉。因此,购房者在选购二手房时,必须注意建筑层高与平面的协调问题。一般来说,层高在房间平面长边与短边长度之间为宜。如果房间平面是方形,层高与平面边长则以11为宜。

建筑层高与结构的关系

建筑的结构是建筑空间围合的主要手段,结构形式的不同,对空间的划分、分割方式也不同,对建筑的层高也有一定的影响。框架结构,由于墙体只是其中的分割构件,而非承重构件,其位置布置、更改就相对灵活。但由于梁的跨度一般较大,高度较高,在空间的分割中,有时候会横在一间房子的中间暴露出来,横梁使层高发生变化,整个空间的统一性被打破。即使房间的主要层高满足要求,也给室内空间的布置、使用带来了难题。因此,购房者在挑选二手房层高的时候,一定要注意考察房屋的结构形式和结构部位,看房内是否有梁突出,是否会破坏房屋的顶界面。

建筑层高与空间综合利用关系

建筑的层高主要满足人们的生理需要(如有足够的空气可以呼吸,光线可以大部分地进入)和心理需要(对空间的感觉等)。因此,高明的建筑设计,往往会使建筑层高变化有致,使错落的空间得到充分合理的应用。购房者在选择二手房时需看是否充分利用了上层空间做贮藏空间。过去我国的一般居民住宅,不会专门设计贮藏间,但贮藏却是家庭功能中不可缺少的一项。不少家庭就以阳台为“杂货间”,使其更是不堪重负。如果房间有门厅,可看是否设计吊柜。因门厅面积小,就空间感觉来说,空间可以低一些,这样就给吊柜留下了空间。由于门厅不会停留过多的人,因此即使空间压低,也不会带来空气不新鲜、光线不充分的问题。同时,由于门厅空间的相对收缩,与室内空间在大小、明暗上的对比就更为强烈,使空间效果更加生动鲜明。同样,在走道处也可以检查是否降低了层高,设置了贮藏空间。

十五、如何选择二手房的朝向

建筑朝向与房间通风的关系

房间内能保持空气新鲜是人们对房间的基本要求之一。房间要保持空气新鲜,必须与外界保持良好的沟通。要达到此目的,就要考虑建筑的朝向和开窗。购房者在选择二手房时首先应看客厅的朝向。因客厅是一套住房中使用频率最高,使用人数最多的房间,其空间质量尤为重要。我国处于北半球,客厅一般以朝南为最佳。这样,在冬天无凛冽寒风呼啸,在夏天又有凉风习习。除此之外,其他朝向的优劣顺序大致为东南。东、西南、北、西。其次,购房者应挑卧室的朝向。一套房内,卧室一般有二、三间,其朝向也不完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标准。卧室也以南向为佳,但最好不要靠外墙。因在夏天,南向卧室虽有凉风,但射入的阳光也较北向房间多;若是西向外墙,室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可,最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要大多,有一间尚可,因北向卧室冬天寒风呼啸,但在夏天却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对次要些。卫生间只要能直接采光、通风就行,但最好还是避免选择西向的卫生间。厨房由于本身会产生许多油烟,因此,其室内空气必须与外界经常保持交换。一般来说,要防止由于朝向不好、外面风压太大,引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此,厨房以不选北向为宜。

建筑朝向与房间采光的关系

房间的朝向不同,各季节房间内的光线变化规律将不一样,在一天内光线的变化也不一样。在一般的住宅建筑中,购房者对光线变化的要求不会太高。但是,消费者对于阳光的强弱和时间的长短还是有自己的愿望。一般来说,一天之内阳光能射入房间23小时,对于消除房间内湿气、杀灭细菌、调节室内温度、加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向,要以能接受光线直接射入为宜,以南向或偏南方向为佳。

对于厨房,应避免西向为宜,因厨房内本来已有热源,再接受阳光直射,其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜,因卫生间相对来说阴暗潮湿,有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内,最好有两个阳台,其中一个阳台一定要向阳,使晾晒和休息有充足的阳光。

建筑朝向与房间隔热、保暖的关系

建筑的各个面由于朝向不同,接受太阳的辐射也不同。一套屋中的不同房间,有时会出现很大的温差。一般来说,消费者尽可能希望房间的保温。隔热措施较好,一套房内的温度受外界影响不大,变化不大。因此,购房者在挑选二手房时,应对居室内各房间的具体情况具体分析。朝向好的房间,其优势是否可为其他房间借用,流入室内的风是否可以在其他房间里流动;朝向差的房间,是否采取了较为专门的措施。比如,朝西的房间是否延长了遮阳板,墙体的保湿措施是否有特殊的处理,是否用的是空心砖,是否加了隔热材料等。

建筑朝向与户型的关系

现在多数二手房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户,一套只有二个方向通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向,因此,有一半左右的房间均是朝北的,消费者在挑选时,就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户,一套房至少有三个面临空,因此其房间的朝向应该都较满意。对于一梯三户,一梯四户,由于套数较多,要为各户都留有一个相对较好的主朝向,故一户的朝向很难完美,有时候会出现有较大缺陷的朝向。消费者在挑选这种类型二手房住宅的时候,一定要去现场空地观察,并要考虑到时间变化和季节变化。

十六、如何选择二手房的地段

  对于居住性二手房,购房者应找出拟购二手房所在居住区,找出小区规划图,结合城市规划着小区的发展前景,看小区在整个城市中处于哪个区域,是文化区,工业区,还是商业区。整个大区内的交通是否便捷,到市内其他各区是否方便?

  选住宅的位置,应选文化区为佳。因为文化区内校园较多,绿化面积也相对较多,而且文化区内居住者的文化层次普遍较高,为形成良好的人文环境奠定了基础。文化区内由于不从事生产和服务,区内物流较少,生产污染较小,利于形成良好的自然环境。因此,选择在文化区居住,就有了一个好的大环境。

  消费者还可结合规划图,实地考察,检验拟购二手房所在小区内的基础设施。小区的绿化面积应在小区面积的8%之上。小区的人口密度以500700人/公顷为宜。小区内的人均用地一般应在1319平方米之间为宜。然后消费者可看自己的住房离幼儿园,中小学的距离,是否要穿过小区内主干道。小区内的菜市场是否高自己的住宅有合适的距离,如果太近,难免不受其干扰;如果太远,购物又不方便。小区内应有医院或小型诊所。小区内的其他设施,如商店、理发店、小食店、邮亭也应以使用方便为宜。消费者要看小区内地面排水系统是否通畅,自己所选住宅是否位于地势低洼地段。如果住宅处在低洼地段,排水口又少,那么,一降暴雨就会引起管道堵塞、排水不畅。垃圾收集点应分布均匀,离各住房较近。在垃圾临时存放点,消费者要看有无防护设施,是否采取了隔离和隐蔽措施。无卫生防护设施的垃圾临时存放点,易成为污染源。

十七、二手房自用购房与投资购房在位置选择上有哪些不同

  二手房的购买者可能具有两种基本目的:自用和投资。对于自用型购房者来说,如何在二手房市场上,寻找并发现符合自己消费水平或相对价廉物美的房屋,满足其安居乐业的需要是重要的;而对于投资型购房者来说,如何在二手房市场上,寻找并发现能使自己投入的资金在最短的时间内获得尽可能多的效益的房屋是重要的。由于他们的目的不同,因而在二手房的位置选择上也具有不同的侧重点:

对二手房的地点环境因素考虑的侧重点不同

自用型购房者对二手房地点的环境质量要求较高,这一方面体现在对房屋内在环境要求居住舒适,另一方面还体现在对小区环境要求优美宜人。作为投资性购房者来说,虽然环境质量高的二手房由于自用型购房者的偏爱易于找到卖出对象,但是他们主要侧重于考虑投资成本及房屋本身的升值潜力,对环境质量的要求不是那么严格。更有些投资者热衷于购买城市低洼棚户区的二手房,而等待旧城改造工程的实施而获得高额的拆迁补偿。

对二手房地点未来城市规划考虑的侧重点不同

自用型购房者非常看重所购二手房地点,要求有一良好而稳定的功能划分、明确的城市规划,以避免迁入后又很快被拆迁,或改变原先设定住用功能的房屋。不少自用型购房往往就落入不稳定规划的陷讲,而白白耗费掉不少时间和精力不停地搬家。投资型购房者则不然,他们考虑城市规划的着重点,在于未来的城市规划功能是否会令其所购房变得更有利于其升值,甚至在城市规划实施后所购房屋突然由不临街变为为临街、由住宅类房屋变为可用作商业用房等等。从总体上说来,自用型购房者希望所购二手房地点不要有太多变化,至少是不改变其使用功能;而投资型购房者希望通过城市规划的实施,而使其所购二手房增加附加价值,甚至改变使用功能而获得转手利润。

对二手房地点区位价值考虑的侧重点不同

自用型购房者在进行所购二手房地点选择之前,往往先确定一个相对明确的购房计划,包括对房屋区位的大致筛选,然后重点进行现场勘查和谈判。因此,自用型购房者对自己所购房屋区位价值都很明确,不会好高骛远或者是屈尊低就。对于投资型购房者而言,虽然也考虑投资成本,但只要是其“操作”范围内的房屋和具有较快变化能力的房屋,将不过多考虑二手房地点的区位价值而迅速完成购房行为。

对二手房地点选择时限的侧重点不同

自用型购房者由于是有限次的购买,经验欠缺以及对房地产市场特征及其运作情况的生疏,加上对大多数自用型购房者而言,购房置业往往将倾注其毕生的积蓄,因此多种因素的共同影响,决定了自用型购房者在下手时显得尤为审慎,整个选择过程相对漫长。投资型购房者则不然,因其对二手房市场相关市场行情及政策法规的熟稔,加上多次买卖进出的丰富经验,只要认为二手房地点对所购房屋提供了足够的升值空间,就会迅速下手购买,选择时限相对他短得多。


 
 

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