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建设一个楼盘究竟需要多少资金，一套房子的真实成本到底又是多少？房价是否真的跌到了成本价？记者先后采访了多位房地产的业内人士，给广大的购房者细细算一笔账。
土地价格是最大的成本 “开发一个楼盘的费用主要分为地价、建筑安装成本、配套建设费用、销售运营费等四块费用，目前来看，费用最大的一块应该算是土地成本了。”宁波天启开启机构资深业内人士于峰军表示。他认为近两年拿地的开发商目前来看，基本没有多大利润可言。 为了验证业内人士的说法，记者从宁波市国土资源局在去年12月份公布的一个土地出让数据来看，某开发商在高新区以16000万元的价格拿到了一块21758平方米的土地，容积率为2.5。那么该房产公司拿到的出让地价接近3000元每平方，这里面已经包括了土地征用费、耕地占用费、安置养老费、拆迁补偿费、土地补偿费等等所有款项。 建筑成本每平方只要1000多元 “多层的建筑安装成本一般在1000元每平方米以下，小高层的建筑安装成本在1200元每平方米，而高层的建筑成本一般在1500元每平方米左右。”宁波天启开启机构于峰军说。所以地价和房价的成本都可以非常清晰地算出来。“去年开始开工的楼盘，购买钢筋、水泥等建筑材料基本上都是拿到了最高价格，所以建筑成本还要考虑30％左右的涨价幅度。”一位房地产界人士向记者表示。记者例举的这个楼盘，如果要建多层与小高层的住宅群，那么建安成本平均要在1300元每平方。这样土地加房屋的成本大概在4300元每平方。 配套加营销费用占两成 记者了解到，开发商在拿了地、造好房子以后，还需要建设很多配套设施。“配套建设费用，也是开发商成本的一部分，其中的收费项目有一两百项之多。”一位不愿意透露姓名的开发商负责人说，这部分费用，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。这些费用平摊到每平方米面积估计在500元左右。 最后一块费用就是销售运营费了。某开发商介绍，这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、纳税等，一般不会超过商品房销售价格的10％。 ■声音 开发商：开个楼盘年收益不到10％ 记者粗略地计算了下，高新区的这个楼盘，地价、建筑安装成本、配套建设费用、销售运营费等四块费用总计5300元每平方。其中土地上的成本占到总成本的50％以上。如果开发商按照每平方米7000元的价格出售，获利大概是32％，但考虑到房产开发是一个周期达到3年的行业，平均每年的回报率只有10％左右。再考虑到开发商许多资金需要向银行支付利息，所以高新区该楼盘按照每平方米7000元开盘的话，每年的利润连10％也不到。 对于房地产行业是暴利行情的说法，某开发商一高层向记者表示，这样的好日子以前可能出现过，因为那时候地价很便宜，几百元一平方，甚至有的土地几乎是等于白送，一个楼盘可能有100％，甚至200％的利润，但是房地产的暴利时代已经远去，近两年土地价格上涨了不少，现在开发商普遍的年利润率大概在20％以下。 购房者：谁说开发商一定要赚钱？ “我个人感觉宁波房价可能会出现两极分化的情况，好的楼盘可能会维持现在这个价格，而差的楼盘会出现大幅度下滑。”申银万国证券宁波大梁街营业部执业分析师石勇向记者表示。但是对于整个房地产市场，他还是趋于看淡，未来两年的年增长率可能在个位数。 “谁规定了开发商就一定要赚钱的？世界上有哪个行业是只赚不赔的？”购房者李先生向记者表示了自己观点，对于宁波房屋的均价，他看到5000元每平方下，甚至不排除跌到4000元。也许很多楼盘的成本在6000元以上，在经过了多年疯涨的行情下，非常有可能出现亏损的现象。 |
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