中海地产项目发展成本管理制度(试行)中海地产项目发展成本管理制度(试行) *P~(rG1. 目的 #[{"FLp 1.1 构建中海地产项目发展成本管理体系,实施全过程成本动态管 -]ck~it 理,加强成本控制工作,积累经验、持续改进,不断提高公司 $ Y1GX4JkY 的竞争能力。 Zh?,p /0 2. 定义及适用范围 '.k9wP@p$ 2.1 本制度定义的项目发展成本,指公司房地产开发项目各环节所 05(ieA;( 有成本和税金的总和,包括:土地费用、前期费用、建安费用、 u'D;|CS{ 其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等,以内部管 \' BU^! 理口径为准,不涉及对外提供信息,与会计核算口径不完全相 ]UfQ$-AI 同。 04 ,JPP| 2.2 适用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理,不属此范围 |G,b9sN?g 的项目,总部结合实际情况确定其具体管理办法。 `|W<U:r__ 3. 成本管理总体思路 *cZMc 3.1 以统一成本科目为前提,以全过程成本管理为主线,以建安成 1wEfnOv 本动态监控为重点,以建立成本经验数据库为支撑,以统一合 N/[sR24@ 约安排模式及ERP 项目管理为手段,构建有效的成本管理体系, dhFSRm w 2 [3-|O1eO 不断完善,持续改进。 36Smi23 4. 成本管理的做法及要求 `]39^ inT 4.1 组织架构 L.nS-l5F 4.1.1 在总部成立项目成本管理工作小组,小组成员由公司发展管理 u2Hm.vg 委员会确定,由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公 ^; `'U, , 司财务负责人组成,负责统领地产业务线的项目成本管理工作, q3C2B_p^l 并向公司发展管理委员会负责。 C*$'~\?= 4.1.2 总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构, 具体负责 492>s 工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络等工作。 i)]W-$j@. 4.1.3 总部各部门的职责分工: l\>$4s+B75 投资管理部负责土地相关费用的管理,包括地价、拆迁费、契税、 o| -y 交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控,负责审核监控项 /"Fq l 目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。 U1q|DQj4 规划设计中心负责勘察设计相关费用的管理, 进行目标控制值 Hz73 {~'= 的审核和过程监控。同时,对影响建安成本的主要设计指标(如钢筋 _>^2Uv&t 含量、混凝土含量等)的合理性和经济性提出专业意见。 ln![*.N 营销策划中心负责营销相关费用的管理,进行目标控制值的审核 bZJ3t` J 和过程监控。 2yD&qVie 财务资金部负责利息费用的管理,进行目标控制值的审核和过程 xfeqzEmG 监控。 x!AnKujc0 发展管理部负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套 <j?I]:Y 3 R/oH:e>g?T 工程等的管理,进行目标控制值的审核和过程监控。 s7^C%@N 4.1.4 各地区公司由财务负责人统领本公司的成本管理工作,并向总 <*7y-46@ ( 部项目成本管理工作小组负责。 c*Cr e> 4.1.5 各地区公司应根据本公司架构和部门分工,建立有效的部门成 :xvZ5vi"J 本归口管理责任制,把目标成本分解落实到相应部门。 xE%=YzseH 4.2 执行统一成本科目 A ebak 4.2.1 总部发展管理部负责制定、颁布和管理《房地产开发项目成本 w:7|F3` 科目》,对科目名称、核算内容、使用要求等做出统一规定,并 #U}@l; 根据实际需要进行不定期的调整与完善。 bLDIkX2A 4.2.2 各地区公司在成本管理的全过程中应严格执行统一成本科目, =31rF6kEIV 除非另有规定,不得自行增加或删改。现行成本科目参见《中 7H( Z0LfG 海地产房地产开发项目成本科目(2005 年11 月修订版)》(附件 i65{}uin 01)。 -nHLc?:N2 4.3 实施全过程目标成本管理 AUFz^RH 4.3.1 在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段, ;ljnh> 分别建立成本控制目标,实行全过程目标成本管理。 cL{WLH=n_ 4.3.2 对处在不同阶段的项目,地区公司应编制并上报成本、盈利测 8pjADv"g"O 算资料,经总部项目成本管理小组审核,公司发展管理委员会 '>V_]g GTN 审批后,确定为下一阶段成本控制的目标值。 [e)i\\!H 4.3.3 目标成本的确定原则 }W]7q5-C 4.3.3.1 不同阶段目标成本的确定原则:应以达到规定的基准盈利 C:"#G~,` 率为前提,以税前成本总额为核定内容,原则上后一阶段的税 HmtfMKzF 4 [!j bz{( 前成本总额不得突破前一阶段的总额。如果出现总建筑面积5 P1TADq_ %以上或分类物业建筑面积10%以上的较大变化,则设计费用、 &kX SfYN 建安费用等以建筑面积为计算依据的成本项目,应按原来确定 ku A7^[^g 的分类物业单位成本,相应调整成本总额;如果原来没有同类 b+yf=(u 物业,或有同类物业但物业档次发生较大改变的,应重新确定 Q=+{ci}|} 单位成本,相应调整成本总额。 @bV)S%yU)P 4.3.3.2 对于需要分期实施的大型项目,分期成本的确定原则为: (5QOD [Ab 土地费用按照各期的可售面积比例进行分摊;建安费用以各分 i\/vcale'! 期内实际建造物业作为成本指标核定范围,对于公共配套设施 58H|$dM{ 的建安费用不考虑进行跨期分摊,但在进行盈利计算时可以按 5k3-Wp_ 照各期可售面积或建筑面积等作为依据进行分摊;除土地费用 .E6"CR1QS^ 和建安费用外的其他成本项目,属各期共同发生的费用,由地 B Q3E;v 区公司以合理和便于操作的原则自行确定分摊基数(如可售面 X5)0#r%QN 积、建筑面积、土地面积、投资额或开发周期等)。 f*`Bn[OY 4.3.3.3 利息费用的确定原则:不论资金来源的渠道,以项目净现 |>}af>5 金流量(扣除利息费用本身)为计算依据,采用统一的利率(利 b ?_ [j#T 率由总部财务资金部确定),分季度计算至项目累计净现金流量 k)MG0hJWe@ 为零止的单利。 F*4%J1GO0 4.3.3.4 管理费用的确定原则:对于同时开发两个及两个以上项目 &'yUXl)9Vm (含分期项目)的地区公司,管理费用应在各项目之间合理分 gm$=BS 配,分配的依据同4.3.3.2,具体由各公司自行确定,但要确保 e/\ N^` 分摊到各项目的管理费用合计等于公司全部的管理费用。 <{)b f$) < 5 f%Jzr zWjM 4.4 管理办法与流程 \L]i\:' 4.4.1 可研阶段: 在完成土地吸纳后,地区公司应根据实际的土地 @#uaq` 成交价重新进行成本盈利预测,在10 个工作日内编报《项目 1d9KzDeza 成本盈利预测表》(附件02)、《建安成本目标控制表》(附件 )]_#S _ 03)、《项目现金流量预测表》(附件04,本表专用于财务资金 !Xp<)r, 部进行利息费用的计算和审核,下同),经地区公司总经理确 F>A5%4?- 认后签发书面通知(附件06),正式上报总部成本管理小组, ebndE [B[ 由各小组成员按照分工进行审核(附件07),报总经理审批后 p- FOPbI (附件08),由发展管理委员会正式下达给地区公司(附件 {UkA~YC 09),作为市场定位阶段选择方案的成本控制目标。 %;[v'x@9 4.4.2 市场定位阶段:在公司营销决策委员会批复定位报告后 15 {>K{DRH 个工作日内,地区公司应按照所确定的物业类型和档次做出 |}a(g|?YL 相应的成本盈利预测,编报《项目成本盈利预测表》(附件02)、 Ko.IPO@ 《建安成本目标控制表》(附件03)、《项目现金流量预测表》 RzG%l (附件04),经地区公司总经理确认后签发书面通知(附件 9-ZQ6(Gw 06),正式上报总部成本管理小组,由各小组成员按照分工进 2up&72 "A 行审核(附件07),报总经理审批后(附件08),由发展管理 t9f4vX+ 委员会正式下达给地区公司(附件09),作为规划设计阶段选 MsiN"w6K 择方案的成本控制目标。 .rE$T/wMr 4.4.3 规划设计阶段:规划设计方案获得通过后,地区公司应在市 Id!>93@y 场定位阶段成本控制目标范围内,对规划方案、技术指标、 RW7M[lo 结构形式、建筑用料、设备选型等影响成本的重要内容,反 ?]JW[y$Hg 6 QWxoWEO 复比较各种技术方案,对影响成本的关键指标(如钢筋、混 /2ocC`'mf 凝土含量等)进行限额设计。初步设计完成后,地区公司应 1TI=?. D 在15 个工作日内按照设计结果进行成本盈利预测,编报《项 d-5rdCb 目成本盈利预测表》(附件02)、《建安成本目标控制表》(附 ux~2)/] 件03)、《项目现金流量预测表》(附件04),经地区公司总经 66cHU[^# 理确认后签发书面通知(附件06),正式上报总部成本管理小 mM4Y#x.+ 组,由各小组成员按照分工进行审核(附件07),报总经理审 ( XiQg\9+ 批后(附件08),由发展管理委员会正式下达给地区公司(附 [<=#jKS2 件09),作为施工阶段的成本控制目标。 A;:w&TH 4.4.4 施工阶段: ZU>p*V^ 4.4.4.1 在主体工程开工或主包合同签订(以先到者为准)、项目竣 KZu>N!g- 工验收后的15 个工作日内,地区公司应对建安成本进行预测, +TkEE }2 按照已经发生的实际成本,测算预计尚需发生的成本,编报《项 /$ NCp7 目建安成本预测明细表》(附件05),经地区公司总经理确认后 m9MVED7lg 签发书面通知(附件06),正式上报总部成本管理小组,由发展 ?!D-#&0: 管理部进行审核,报主管领导和总经理审批后,由发展管理委 7F[.Dy& 员会正式下达给地区公司(附件09),作为项目竣工结算的建安 .:f PVaim 成本控制目标。 mtE4V|Qh 4.4.4.2 在施工过程中,地区公司应及时跟踪建安成本的执行情况, QI P je1 在进度的关键节点上应进行成本预测,成本预测的次数和具体 xe [3w 节点可根据项目的不同情况分别确定,但无论何种情况,在主 @R:?}o h2 体结构封顶后的15 个工作日内,地区公司都应对建安成本进行 Qs`'&= 7 NO{::%[pq 预测,编报《项目建安成本预测明细表》(附件05),上报总部 4Zwa:<UgO 发展管理部,如果预计建安成本超过控制目标的5%,则按照 f1ovhlt\e 4.4.4.3 的规定办理。 EC hf%n[ 4.4.4.3 除上述阶段的关键控制点地区公司应上报并得到成本控制 KSg*l q= 目标的审批外(但对于各阶段关键控制点间隔过短的项目,总 ""\3I5X 部可以根据实际需要决定免除其中个别节点的成本目标预测和 *3N&++q.Dg 审批),如果在项目施工阶段出现总成本预计超支2%或建安成 fV*_ZR 94 本超支5%的情况时,地区公司还应及时上报《项目成本超支审 $?0qH=AX 批表》(附件10)或《建安成本超支审批表》(附件11),并附 kLH~L`xC 上成本超支分析报告,说明超支的具体内容、原因、超支成本 BFX:VD~ 的消化途径、应汲取的教训和改进的措施等,经总部发展管理 {(s_dtA_ 委员会(建安成本超支由主管领导)批准后相应调整成本控制 HUOPc 7 目标。 Of*VC01 4.4.4.4 总部对地区公司的工程物资合同有监管的权利和责任,并 . - U"~W 直接参与大额工程物资合同的招标、定标等工作,具体办法参 bFr#a ^{ 见《关于加强工程合同管理的通知》(附件14)。 Xh1|6#i6l 4.4.4.5 总部对工程合同的增补实行审批管理。固定总价的工程合 Wgf Uz: 同,其增补合同额(包括设计变更与签证等引起的增补)累计 '.CWHj" | 每达到:主包合同200 万元、其他合同100 万元,应上报总部 x=[A iF9 8 发展管理部履行审批手续,经审批后的增补合同方能办理款项 {nNxg{Iq 支付; 暂定总价的工程合同,暂定总价达到100 万元的,地区公 T8 :VJ0-r 司应在签订合同前上报总部发展管理部核定暂定总价,暂定总 AT1'? 8 ~lR *$^ 价未转换为固定总价前,该合同不得确认增补合同。暂定总价 I^y0rV 合同转为固定总价时,地区公司应上报总部发展管理部核销原 [&[,Rf@$T 暂定总价,经审定后方可按照固定总价合同处理。具体操作办 9Vc H!e[ 法参见《ERP 项目管理应用规定》中3.2.1 的规定(附件15)。 ))AA=t$BA8 4.4.4.6 总部对设备合同、材料合同的增补实行审批管理。已经有 $'|nyC2 准确应供数量的合同,如果当期累计完成额超过原合同100 万 +C?%p1SIax 元时,应当上报总部发展管理部履行审批手续。此后,当累计 u@&KB(xt 合同完成额每超过上次已经审批数的100 万元,都应再次上报 Gq`QdG%1{ 总部审批。未审批的超额款项财务部门不应办理付款。具体操 [M vX 作办法参见《ERP 项目管理应用规定》中3.2.2 的规定(附件 dCEa{)W5 15)。 1[N8( gR\ 4.4.4.7 总部对地区公司的大额工程物资付款实行审批管理,对达 L]iE_2O 到规定数额标准的工程歀,应上报总部审批后,地区公司方能 fa&g__; 办理歀项支付。具体办法参见《关于加强对大额工程款支付审 U]jFp!GU 批管理的通知》(附件16)。 o<> ,mOMa_ 4.4.4.8 总部对地区公司的合约安排模式作出统一规定,包括合约 i{fK <G_Y 策划、工程分判模式、报价及定标、甲供材管理、进度款支付 vFNmKpb 等,地区公司应严格执行。具体参见《中海地产统一合约安排 b*(r{n0 管理办法(试行)》(附件17)。 JKb2R_LM 4.4.4.9 各地区公司应按照总部的相关要求和多年以来形成的行之 |\`QaP 有效的作法,结合本公司的实际情况制定自己的合约管理办法 P 'l6: 并认真执行。总部制定的《中海地产工程合约管理指引》(附件 Gfhz(8AU 9 JUGKX 18),各地区公司可以参照使用。 >vqW=Qkz8I 4.4.5 成本后评估 rdz):tm 4.4.5.1 项目完工后的 6 个月内,地区公司应对项目成本进行后评 t<_,U7 Yy 估。 2dnTl 4.4.5.2 成本后评估应围绕历次成本控制目标的变化加以分析,重 XXb'%f4JM 点分析实际成本与第一次成本控制目标和最后一次成本控制目 Z7fPrQ+@7 标的差异原因,总结经验教训,形成专题报告,并组织相关人员 E&nS^8 8b 学习,不断提高专业能力与管理水平。 . bo !FB 4.4.5.3 实际成本应与成本控制目标的口径一致。 d)W"Dd+Ia 4.4.5.4 后评估的具体操作应按照《中海地产项目后评估工作指引》 N2m:\.B2 办理。 2)_mtdYd 4.5 成本动态监控 X]N=lAH 在项目开发过程中对成本实施动态监控是成本管理工作的重要 &t W5-6.5+ 任务,执行情况直接影响成本指标的最终结果。 H=v9hTzn 4.5.1 监控内容 m@ >@i,JC 凡是确立了成本控制目标的项目,其所有税前成本项目都属于成 C4)7USE 本监控的内容。 h=dGc,4W 4.5.2 监控分工 /OX}f_t E] 由各相关部门按照4.1.3 的职责分工实施成本动态监控。 `]"A7?a 4.5.3 监控方法 ' b`"$faR 4.5.3.1 对于在开发项目,应进行实时的成本预警和控制。以 ERP 8q{T;4vh 项目管理系统为主要监控手段,总部各相关部门和各地区公司 I%a1-mY5@ 10 _aM.!g25v 应根据管理所需的细化程度对不同科目级次设立预警和控制参 j &cGYO8 数,确保预警信息的及时反馈和对超支情况的有效控制。具体 K<}$9m j, 为:总部各相关部门应对本部门所管理的成本项目的总额进行 Vw [w] 预警、控制设置,对明细成本项目进行预警、控制设置,细化 (];ugN)18 的程度由各部门根据需要自行确定。各地区公司应根据部门成 )N,L^UMq 本归口管理责任进行预警、控制设置,并尽可能细化对成本科 -_m/808 目的控制管理,通过控制好细项指标确保总指标不突破。 ?lR |/7 4.5.3.2 总部发展管理部不定期向总部主管领导提供各项目成本执 i<y!h{x_% 行情况的报表(附件12),对已经超支和预计将超支的成本项目 0/,R'_)o, 进行说明分析,涉及各分管部门的超支成本项目,各分管部门 tN+:(.r 应提供相应的说明分析,交发展管理部进行汇总。在成本监控 $6NTdmUk 过程中,如果发现总成本已经超支或预计超支2%或建安成本超 T Y"B[G' 支5%的情况时,责成经营单位按照4.4.4.3 执行。对于总成本 %|@^- 未超过2%及建安成本未超过5%的,但其中建安费用的岩土工 o}c\9T4W 程、基础工程、配套设施、配套工程、室外工程的分项超支比 t~_j[K]~ 例达到10%,或分类单体工程的分项超支比例达到6%,经营 }mb@= 单位应在15 日内向总部发展管理部报送该项成本超支情况的分 9`&K91a& 析说明。 lV[h|s^- 4.6 成本数据采集 C@O{6m)E 不断积累项目成本经验数据是成本管理工作的一项重要内容,它 ]T"a T_ 对于分析评判成本支出水平,探求成本规律,进行投资估算、制定先 fPi_yqD[> 进合理的成本控制目标等都有直接的作用。 cF;a:VkC 11 EK5j m > 4.6.1 总部各相关部门都应对本部门所管理的成本项目的历史数据 \?[woX$D 进行采集,并加以分析总结,形成经验数据。 zka{i|| 4.6.2 采集的时间应以实际成本最终确认发生完结为前提,采集的方 Vb9s^bu 式和内容由总部各归口管理部门自行决定。 k3+n Y 4.6.3 建安成本采集的形式和内容应以充分表明成本的构成为目标, &h u(~ 并简明直观,便于总结规律。建安成本数据采集分析表见附件 P2MQ 13。 4"IR\_l 5. 其它 .1vKT nc 5.1 文件、资料归档管理 jzh<1a0 总部及地区公司要加强对项目成本文件及资料的归档管理工作, ( zkaG?F= 建立健全相应的档案管理制度,并将责任落实到具体的管理人员。 R(OGew 5.2 保密要求 d_c* jn 成本资料是公司的核心机密,总部及地区公司应建立健全相应的 4fGTTp 保密工作制度。任何人不准向外泄露,不准将文件私自带出公司写字 l1WMK~9R1$ 楼(因工作需要除外),如有违规,应追究违规者责任。 jW]" f 附件01:《中海地产房地产开发项目成本科目》 ?.<d 'a 附表02:《项目成本及盈利预测表》 W5zS}v_ 附表03:《项目建安成本目标控制表》 Wxr0aL?^ 附表04:《项目现金流量预测表》 nq3q8 附表05:《项目建安成本预测明细表》 u<rv*b v 12 " M mzsw 附件06:《上报传真格式》 iq5ZJqjAE 附件07:《项目发展成本控制目标审核表VX.X》 b&AI++-o; 附件08:《项目发展成本控制目标审批表VX.X》 eh0(8\c[ 附件09:《关于【XXXX】项目发展成本控制指标(XX 阶段)的批复》 Uab6s{| 附表10:《项目成本超支审批表》 jYI;YA 附表11:《建安成本超支审批表》 UW~6=1U 附表12:《项目成本执行情况表》 6#VW=tk)mh 附表13:《建安成本数据采集分析表》 gN B/E 附件14:《关于加强工程合同管理的通知》 zO.Y;f@ 附件15:《ERP 项目管理系统应用规定》 -$I!;3*_ 附件16:《关于加强对大额工程款支付审批管理的通知》 pd:,>2G^ 附件17:《中海地产统一合约安排管理办法(试行)》 > Yn: 附件18:《中海地产工程合约管理指引》 |
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