关于房地产研究，我有个看法，就是别老在短期现象上弄来弄去，研究点儿规律和国情可能更重要。在过去二十年的时间里面，人们的注意力始终在两个关键词上，一个叫房价，一个叫政策，这两件事儿重要不重要呢？重要，但它们是不是房地产迫切最需要研究的薄弱环节呢？不一定。
房价是什么呢？房价不过是市场中多方面、多种利益关系综合的外在反应，如同你发烧，可能是肺部感染了，也可能是有外伤或者其他问题。政策是什么呢？政策不过是人们的主观选择。再高级的政策，不管是哪一级的文件，也不过是人的主观认识、主观选择。别以为政策就一定都是对的。这个世界上并不存在像上帝一样无所不知、无所不能的人。只要是人决定的事，就一定存在着主观和客观相脱离的可能。
我们对房地产认识的视角和水平，我以为应该更多地拓宽，更多地观察、探索这个产业发展的客观规律和中国的国情。
很多人说，中国的房地产要实现调整和转型。从调整与转型的角度考虑，我们该往哪儿转？有哪几个转型呢？从二十一世纪的中国城市化发展看，我以为大概可以概括为四个转型。
第一，从特大城市优先发展转向多层次城市结构协调发展。过去十年，我们的城市化明显表现为是以建设沿海特大城市为主的城市化。今后，要转向二三线城市和县城及中心镇为主的城市化。过去十年，沿海特大城市成为了城市化的重心，这的确是有客观原因的。北京开奥运会，上海开世博会，广州亚运会在即，这个过程迫使我们不得不把政策和大量人力、物力资源集中在一些沿海特大城市的发展上，不论是基础设施建设还是住房建设，还是信贷资源、市场条件等。这个十年过去了。下一个时期，十二五规划开始，二三线城市和中小城市发展，应当是我们城市建设和住房建设的主战场。
第二，从主要为城里人建住房，要转到为更多的农民工定居落户建住房。这个转型是中国的国情决定的。城市化的第一个标志就是城市人口在总人口中所占比重。中国的国情决定，影响这个比重的关键因素是农村人口向城市、城镇的转移。没有农民工在城市中的定居落户，我们这个城市化就是伪城市化。
第三，从以脱困为主的需求转向满足人们适度改善型的需求。我们得明确无误地说，中国城镇的大多数老百姓没住在马路上，他们已经住在房子里了。中国城市中住房危机的时代、严重“房荒”的时代已经过去了。对大多数人来说，从没有房子住到有房子住、从有一间筒子楼到有成套住宅，这个“脱困”任务已经基本完成。但这不是中国城镇大规模住房建设任务的终结。下一个阶段，我们还得满足城镇居民从脱困需求向适度改善型需求的转变。脱困型住房是只能满足人们基本住房需求的住房，尽管按现在的标准，脱困型住房也必须是成套住宅，廉租房也必须是成套住宅。但这个标准只是温饱型的标准。要建设全面的小康社会，就要让日益增多的家庭住到具有适度改善型功能的房子里去。适度改善型需求将是未来一个长时期内支撑我国房地产市场的主要需求。
第四，从单一的市场和相对滞后的保障这样一个发展路线转为重视人人都有房住以及房地产市场发展的双轨并行。我们要实现的不仅是大多数人有房住的目标，今后一段时期，我们还有一个艰巨任务，就是实现人人有房住。这就要注重完善和发展住房保障体系。社会永远有一部分依靠竞争性的资源配置机制无法解决住房问题的群体。市场经济有个规律。非市场化的资源配置体系越完善，市场经济的原则就能贯彻得越彻底。
如果说我们有什么转型的话，我以为从这样四个方面理解是比较重要的。(作者：陈淮 中国城乡建设经济研究所所长)
