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房子到底是资产or负债?租金回报率是重要指标...

2010-10-11  草原部落

房子到底是资产or负债?租金回报率是重要指标

2006年09月06日11:05   我来说两句(0)
  我的一个朋友最近问我,他有30万块钱,应该是买房还是投资股票好?

  我让他回答我一个问题:你认为房子是资产吗?

  他答:那肯定是!(这可能也是大部分人的回答)

  我说:未必。

  我的解释如下:

  1. “房子是资产”这是一般人常识的定义,但这个定义在投资学的概念里却是不同的,在财务的概念里也是不一样的。

房子可能是 Liability;也可能是Asset。

  2. 在投资学和财务的概念上,资产(Asset)和 负债(Liability)的定义是复杂的。但我们可以用一个简单的标准来定义这两个概念:资产既可以为你带来现金(An asset is that puts money into your pocket.)的一种权利; 负债既你要付出现金(A liability is that takes money from your pocket.)的一项义务或责任。有了这个简单的标准我们就可以鉴别什么是资产,什么是负债。

  3. 假定在买房的时候引入资产和负债这一概念,我们就比较容易做出明智选择。

  下面我们可以通过一个实例来解释资产和负债的概念:

  假设条件:

  位置: 北京北三环边上

  面积/单价: 一套公寓3居室住宅,120平米,8,000元/平米,

  房产总值: 96万元

  月租金 : 5,000元 X 12 = 60,000元/年 (* 假设为净收入)

  有了上述假设条件,我们要来判断这是否是一个值得投资的房产,一个简单而又实用的标准,即:租金回报率。

  租金回报率= 租金/总房价

  =6万 / 96万

  = 6.25 %

  假定银行方面可以100%贷款给我们,那我们收回的租金刚好够还银行的贷款利息。6.25%刚好是现在我们做物业按揭的银行利率!如果是20年分期偿还的贷款,每月还本付息(供款)6,980元,物业出租的收入用于还款外,每月要从兜里往外掏 1,980元。根据现金流的流向,投资者是一个净流出的状况。所以,这不是一项值得投资的“资产(Asset)”。

  从上述实例中我们可以得出几个基本的判断:

  1. 6.25%的租金回报率是一个很重要的指标。假如租金回报率高于 6.25%,那就是一个值得考虑的投资标的;否则,低于租金回报率,就可以放弃。这里我们其实是把 “租金回报率” 当作 “贴现率(Discount Rate)来使用。如果我们把一项房产的投资当作永久性的的投资,那这个房产的净现值(Net Present Value) = 6万(年租金收入)/ 6.25% (贴现率)= 96万 。贴现率是我们投资决策的一个很有效的工具。贴现率可以是银行的利率;也可以是国债的利率;也可以是一个人投资期望的回报率。这完全视乎我们在投资时所愿承担的风险和相对的回报期望。

  2. 租金回报率既是一个重要的指标,那影响它的两个变量:房价和租金就是我们衡量投资的不可或缺的因素。很多人在做房产投资时往往只注意房价,而不注重租金,实际上租金往往是一个更有效的尺度。租金的水平往往反映了市场的供求关系,同时反映了房价的走势。因为,租金都是用现金支付的,即没有用银行的贷款。而房价中则有相当大的一部分是银行的贷款。房价可以有泡沫,而租金不会有泡沫! 房产价格的泡沫往往是因为宽松的信贷环境造成的,但租金则受信贷的影响较小。当房价和租金水平脱节时,就说明资产价格虚高。一般来说,租金回报率低于贷款利率,房产就不再有投资价值;如果低于存款利率,那房产市场将有暴跌的风险。1998年当香港的租金回报率低于2%时,香港地产市场的大幅下挫也就在所难免了。

  3. 目前,北京,上海的租金回报率月在5—7%,面临投资的一个上限。但这并不意味在这些城市的房产完全没有投资机会。5-7%的租金回报率是平均水平,如果认真寻找,还是可以发现一些租金回报率不错的资产。有些商业地产,写字楼和高级公寓的租金回报率甚至高达 10%或更高。我们可以从外资地产基金(REIF)投资的踪迹中发现一二。他们一般会投资甲级写字楼;高级公寓;大型商场和连锁酒店。这些物业一般都会有稳定的现金流,年租金回报率不会低于8%。一项投资如果有年8%以上的净现金流,你已经稳赚不赔。一项好的投资,不是在出卖以后才赚钱;而是在买进的时候就开始赚钱。

  如果,一项物业投资的年租金回报在8%以上,再加上物业的升值(一般和当地的经济增长同步),那这种投资应该是好于任何投资的。15年前香港的地产市场就像今天的上海,北京,很多升斗小民在投资物业十多年后成了千万富翁。今天,国内的很多城市都有这样的机会。特别是沿海的城市,其情况犹如90年的香港。

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