|
中国大部分人都是房东，都有买房的经验，听国内家人和朋友讲怎样买房，发觉与法国买房的过程和经验大不一样。 法国的年轻人基本上是租房族，沒钱买房子。到三十五岁至四十岁左右，事业和家庭趋于稳定，也有了一定的积蓄，一部分人开始考虑买房子。 怎样寻找房子，寻找怎样的房子，买房子的人心中早有计划和安排。法国人生性浪漫，但买房子却很理性，量身裁衣选择房子，有的喜欢市区有的喜欢郊区，有的钟情楼房，有的迷恋独立住房，有的青睐两手房，有的向往新建房，口味虽各不相同，但有一点是共同的，找的房子必须苻合自己的收入条件。 法国90%人买的是二手房，他们通过中介和房产网寻找房子，房产的信息多而广，大部分的中介是连锁的，开在每个城市的所有街区上。房产中介的老板须有开业执照，工作人员也都是有一定工作经验的房产专业人员。买房子的人一般来说，首先会长时间先看广告，了解行情和作比较，初步选中几套房子，打电话或去中介公司咨询，或直接要求约会看房。也有的人会吿诉中介自已想要怎么样的房子，希望中介能推荐。中介是买主和卖主的桥梁，掌握着卖主价格的底线和买主实际能出的最高心理价位。有经验的中介人员，在买卖双方间传递着信息和周旋，在双方都能接受的价位上促成交易，做成买卖。 中介工作人员先向客人们介绍房屋的所有信息，面积，楼层，朝向，杂费和地产税等等，实事求是地说明房屋的优点也指出缺点，让客人自己考虑，大部分客人会要求看房，中介约时间陪他们去看房。进门后，中介会一一介绍，客人也会仔仔细细观察。很多时，客人马上会作出判断，要或不要。不要的人会要求再看其他房或干脆离开。想要这房的客人则会多次再来看此房，并开始了与中介讨价还价的过程。几乎沒有一个客人不讨价还价的(一般来说可以在房价的5%至10%间降价，这要视市场的行情和想要这套房子人的多寡而定) 。买主千方百计找出房子的缺点(如沒有电梯楼层又太高，有电梯但住房在底楼，楼下有饭店戓奶酪店等) ，以此作为降价的理由。面对客人降价的要求，中介人员既不能拒绝，又不能立马答应，一怕客人跑了，二怕房东不肯降价，所以好言稳住客人，再与房东说明利害与之商量降价。此时的客人的心理也十分紧张，内心希望降价，但又不敢过分，因为一不知道房东卖房的底价，二怕其他人出价高过他而捷足先登。这种微妙复杂的心理几乎每个买房人都体验过，滋味不好受。谁判断准确，谁更有智慧，如果成交价能最便宜，那么此人一定是高手。 这是二手房的交易。新房的买卖相对简单。有新房的广告，有开盘楼房的售楼处，想买新房子去那儿就是。法国实行的是预售新房，在售楼处有房型彩照，有模型，但沒样板房。房子从一至五间，买房者可按照家庭需要选择合适的面积和房型，大小房型混杂便于建筑设计师布局。法国新房都是简易的装修房，如果客人沒有特殊喜好和要求，交房后配备好家俱马上就能入住。在签合同时买者可以选择室内装修的材料，如地毯或地板，选墙纸或油漆(有几种颜色或花纹供挑选) ，也能改变室內房屋的结构和布局，这样做的好处是苻合屋主的口味，同时也避免了重新装修的浪费。新房的价格在开盘时已经订下来，开盘之初为吸引人开发商还会有短时期的优惠。与中国最大的不同是，价格是固定的，不会因买的人多而提价，也不会因买的人少而降价，当然也有促销手段，如送厨房傢俱，停车位或交易的公证费，这种实惠不是人人都能得到，关键看供求关系和讨价还价的策略和手段。 不管是二手房和新房，客人一旦决定买下这房，马上要签定买房意向书，需付房款的10%作为定金，由中介或公证人办理，定金由他们保管。如果买卖双方任何一方毀约，则赔偿房价的10%。只有一种情况例外，买主如贷不到款买不成房子，这定金可全部收回。 签订意向合同后还有10天的考虑期，防止买主一时的冲动和不理性，或者他又在同时期看中了更心仪的房子。考虑期结束后，买主开始了同银行打交道，寻找贷款。 在法国买房子，几乎无人一次性付款，即使有这能力，也没这胆量(法国税务局已经在笫一时间知道了你要买房的信息，他们正等待和寻找偷税漏税分子，听说有一中国人做导游，几年下来有不少积蓄，沒贷款买了一套20万欧元的住房，一个月后，稅务局找上门来，让他仔细说明钱的来源，因沒有申报拿不出证据，被视为偷税漏稅，按税务局的推算，被罚了好几万欧元的款) 。所以贷款买房成了人们唯一的途径。 法国银行对房屋贷款控制很严，宁缺毋滥，因为害怕坏帐(所以美国的次贷金融危机在法国影响不是很大，这得益于银行对贷款的严格控制)。一般来讲，买房者须自备20到30%的首付，其余的是贷款，贷款的年限最长不超过25年(法国人选15年最多，很少有人选25年) 。银行根据申请者的买房金额，收入以及还款年限，会立刻作出同意与否的口头回答，客人也可以货比三家，寻找条件最优惠的银行。银行贷款的原则是每月还款额只占收入的三分之一。如果收入不足或客人信用不佳，银行一般都会拒绝的。 客人和银行互选的结果确定后，那么银行会让客人填写一份详细的健康信息表，有无重病，有无开刀住院的历史以及父母生过什么病，填写者不得欺骗和隐瞒。因为法国法律规定，贷款者必须买死亡保险，一个家庭买一份，夫妻俩人或50%对50%，或40%对60&(以此类推) ，也可以一个人买100%，如果在贷款期间，投保人死亡，他保的这部分贷款就不用再付了，由保险公司来承担，这样即避免了死亡家庭的成员因死者的死亡而交不起贷款陷入困境，也保证了银行不遭受经济损失。所以健康信息很重要，如你年老多病，保险公司要么拒绝要么提高保费，把风险降低到最小。 银行做好了所有纸张，送到总行去审批，大约等三周到一个月，90%的申请会被批准并书面通知申请者。 与此同时买卖房屋必须要找一个公证人进行过户手续，买卖双方要把房屋的所有信息交给公证人，公证人会进行详细的调查，并做成厚达几十页的法律文件，以保护买卖双方的利益(如要有专业公司测量面积的证书，如少于所标面积，那么买主有权让卖主降价。又如房屋公用处的修理工程只要是在买卖房屋前进行表决的，买卖后才进行施工的所有费用，由老房主承担) 。公证费很贵，二手房是房价的7到10%，新房和次新房为2%，其中大部分是税收交入国库，只有一小部分归公证人所有。 从看中房到最后交易，一般需要三个月时间，主要是等贷款和公证人做成文件，其中最关键的是等待房屋所在区政府不买此房屋的证书。法国有很多无房子居住的穷人，每个地区的政府手中都有一批房子，可临时救急随时分配给这些无家可归之人。政府的这些房子从哪儿来，主要是得益于政府有优先购买的法令。当一个房产签了意向书，公证人已经向政府申报，政府如果觉得这房产低于市场价很便宜，会考虑买下这房产。此时房主就不能卖给已签意向书的买主了，只能卖给政府。所以，如果你找到一处房价特别便宜，低于周边的房价，那么就要当心很有可能会被政府收购，到时你只能空欢喜一场(我朋友就碰到过此等好事) 。 最后万事俱备，贷款银行也开出了一张支票(买主要将自备款存入这银行，由银行开出买房的全额支票)，公证人订一日期签约。那天买卖双方到场，共同在每一页文件上签名，这份文件就成为房产契约。 法国人很少炒作和投机房产(但也有投资房产的，与投机炒作不同)，一是买时公证费太高，二是卖时国家又收取太高的增值部分(除笫一套房外，其他房屋50%増值部分归国家)，三是出租，要向国家交纳一定比例的税。因此短期内买进卖出似乎不太可能。另外银行的严格控制也限制了炒房人的热情。总之，法国的房地产是个比较成熟和规范的行业。 |
|
|
