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土地使用权,是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。 国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。 农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。 土地使用权相关概念 在中国，土地使用权的主体是广泛的。国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序都可以取得土地使用权，成为土地使用权的主体。土地使用权可以出让、转让、买卖、出租、抵押。 1、土地使用权出让是国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。 2、土地使用权转让是指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人，将土地使用权再转移的行为，如出售、交换、赠与等。土地使用权的出让构成土地使用权流转的一级市场，土地使用权的转让构成土地使用权流转的二级市场。集体土地使用权的转让，目前情况比较复杂，在法律中并无系统的规定，各地的做法也不一致。从原则上讲，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此，集体土地使用权的转让，目前一般是指不改变农用地性质的承包和转包。通过土地划拨及建设用地程序取得的使用权是无限期的，通过土地使用权出让取得使用权的，按照土地的用途不同，使用权的年限也不同。 3、土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。 4、土地使用权买卖是土地使用权人以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人，后者获得土地使用权并支付价款的行为。 5、土地使用权交换是相邻的集体所有制单位，为了改变土地利用的缺点、机械化作业条件和水利灌溉条件，进行局部土地界线的调整与交换部分土地。经调整后，土地利用条件得到改善。土地使用权的交换必须在自愿基础上产生，在平等互利的原则上协商解决，因而可由交换单位提出申请，在土地管理部门指导下，经协商提出方案，经县级以上地方人民政府批准后，进行划界，申请办理变更登记。土地使用权可以作为抵押权的标的物，以土地使用权设定抵押权时，其地上的建筑或其他工作物也随之抵押；当地上的建筑或其他工作物抵押时，其适用范围内的土地使用权也随之抵押。 6、土地使用权变更指国有土地使用权、集体土地使用权在初始登记后发生的变更，主要有以下几种类型：a.国有土地划拨、集体土地内部划拨；b.依法通过土地有偿出让、转让取得土地使用权；c.因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起；d.因土地交换、机构调整、企业兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因处分抵押财产取得土地使用权；g.更改土地使用者名称、地址等。 7、土地使用权赠与是土地使用权人将土地使用权无偿地转移给相对人，相对人予以接受的行为。 8、土地使用权继承指公民按照法律规定或者合法有效的遗嘱取得死者生前享有的土地使用权的行为。继承人除继承土地的使用权外，其地上附着物的所有权也随之得到继承。 9、土地使用权划拨是指国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。土地使用者以无偿方式取得土地使用权，但需要支付给原土地使用者拆迁安置及各项补偿费用。 10、土地使用权终止指因某种原因造成土地使用权的结束或停止，一般有四种情况：a.使用年限届满，未经批准续期，土地使用权即告停止；b.情况特殊，根据社会公共利益的需要，国家在给予合理补偿的前提下，依法提前收回土地使用权；c.土地灭失；d.土地使用权受让人逾期未全部支付出让金的，出让方依照法律和合同规定，终止其土地使用权。 根据土地所有权和使用权分离的理论，土地所有权归国家所有，土地使用权则可依法有偿、有限期的通过市场进行出让、转让。土地使用权的取得方式主要有三种：即土地使用权出让、转让、划拨。 土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其它合法方式将土地使用权再转移的行为。 土地使用权的划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交由其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 在传统计划经济的体制下，土地资源的使用和分配，主要是由政府无偿拨给。根据土地管理法和城市房地产管理法的有关规定，以划拨方式获得土地使用权的用地类型包括：1、国家机关用地和军事用地；2、城市基础设施用地和公益事业用地；3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4、法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。 土地使用权的转让 申请单位提出的国有土地使用权转让申请，应根据相关规定达到以下各项审批要求： 1、申请单位提交的国有土地使用权转让申请，需写明以下各项主要内容：(1)转让宗地的基本情况，包括坐落、四至、面积、有无地上物、是否已经取得国有土地使用证和房屋所有权证;(2)对宗地的投资建设情况的说明;(3)提出办理转让登记的申请。 2、转让方和受让方签订的国有土地使用权转让协议必须写明受让方承继出让合同约定的权利义务，如改变规划用途和用地条件须经土地管理部门和规划管理部门批准的内容。 3、申请单位已经交清全部地价款及相关税费，取得国有土地使用证。 4、开发建设投资额达到总投资额的25%以上，属成片开发土地的须形成工业用地或其他建设用地条件。 5、国有土地使用权转让价格不得明显偏低。凡尚未竣工的项目，在转让全部项目或部分项目时，其转让价格应包括转让方投入的成本和适当的利润。转让方已交纳的地价款、契税及拆迁费用、平整土地费用、建安费等均应计入成本。 申请单位向市国土房管局提出土地转让申请时，应向行政主管部门提交以下审批文件、资料：1、转让方和受让方共同提出的土地转让申请；2、转让方与受让方签订的土地使用权转让合同；3、《国有土地使用权出让合同》及交纳地价款、契税等费用的单据，如转让土地在远郊区县的，提交远郊区县国土局。 不同的国家实行不同的土地制度。概括起来说，世界各国对土地所有权的规定有以下四种情况： 1、土地所有者拥有深达地球核心的一切权益，如美、英、德、瑞典等国。 2、土地所有者拥有该处合理、有效利益权利的范围，如日本 《民法》第 207条规定：“土地的所有权范围在法律上是包括土地上下的”。所有者不能禁止侵犯不触及其利益的高度和深度。日本成田国际机场用地上的钉子户，将机场建设拖延十余年。在夜间飞机不能行驶，以免打扰到居民，最后不得不将机场重新规划改道。 3、土地所有者拥有地表以下的有限空间，如丹麦、芬兰等国规定为地表以下6米以内； 4、私人没有土地所有权，只有使用权，地下属于国有，如朝鲜、越南等国。 很多购房者在“70年土地使用权”上都存在着疑惑，这意味着业主只有70年的房屋产权吗。 在我国的法律上，存在着房屋所有权、房屋使用权两个性质不同的概念。根据法律规定，国有土地使用权可以出让、转让，地上建筑的所有权可以转让。开发商可依照《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，在缴纳土地使用权出让金后，取得一定年限的土地使用权，从而进行土地开发、利用、经营。如该条例规定住宅用地的出让年限最高为70年。该条例还规定：土地建筑物、其他附着物的所有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。 从法理或具体法律规定看，购房者在购买了合法商品房后，所享有的是房屋的所有权。《民法通则》规定，所有权包括，占有、收益和处置，当购房者购买商品房并取得产权证明后，即对该房屋享有所有权及分摊的相应面积的土地使用权。我国《城市房地产管理法》中明确规定了房地产的买卖是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。这些法律都规定购房者可以享有完全的房屋所有权。在房屋产权登记实践中，购房者合法履行买卖手续后，将得到房屋主管部门颁发的证明其享有权的房权证。也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权。 当“70年土地使用权”期满，根据有关法律规定，国家可不收回土地使用权 《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应该最迟于届满前一年申请续期，除根据公共利益需要收回该幅土地外，应当予以批准。续期应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”这就是说，届时，如果国家对房屋所使用的土地没有规划意向，业主可以通过提前缴纳土地出让金继续保有住房。 |
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