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最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》条文释义 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华 人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法 》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 释义：本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律 性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行 政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相 对来说级别比较高的法 律。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚 未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同 。 释义：本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的 作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新 的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为 复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度， 这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售 纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法 使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品 房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已” 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定 无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 释义：这项解释是一种明显的功利思想，相对于说“双方不到结婚年龄是非法婚姻关系， 但是离婚前已经到达结婚年龄的除外”；前三句认定许可制度的有效性，后两句则认定了 开发企业的变通性；所以有人说中国没有办不成的事情，关键看你怎么办。 对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，我劝你还是 要快一点动手，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为 《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低 ，而且是低多了。 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及 相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有 重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同 内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 释义：中国目前的房地产欺诈主要是通过广告来完成的，而中国的消费者大概最相信的也 就是广告，所以房地产广告成为中国目前广告业的支柱产业；这种对广告特别是大篇幅广 告的崇拜心理，使消费者行为方式非理智的重要表现，是消费者一切苦难行为的源泉。 本来说，《合同法》和《广告法》都规定了广告的作为合同承诺的内容应当兑现，但是建 设部《商品房销售管理办法》第十五条说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布 的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这 一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广 告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”，所以我想全体开发商 都应当感谢《商品房销售管理办法》第十五条的制定者，这是一种大智慧，一种将非法行 为写成合法行为的大智慧，我们普通人连这种胆量都没有，而建设部的大师们不仅敢于将 非法写成合法，而且写到让普通人看不出来的水平，难道这不是一种大智慧吗？ 幸运的是，法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相，虽然 只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一 部分，但已经是巨大的进步了，我们要向法官们致敬。希望这一条最后直接改成“广告和 宣传资料应当做为房地产合同的要约”，过长的定语使消费者难以理解，给开发商更多的 机会。 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同 担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定 处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将 定金返还买受人。 释义：定金合同是中国房地产业的一个特有现象，签订了定金合同就是给消费者的脖子上 上了一个小套，而收取了定金则将这个小套紧了紧，不退定金就是把这个小套拉了拉使消 费者不得不低头，很多消费者不是为了房屋而购房，而是为了不使定金浪费而购房。 这一条本来是想说，即使签订了定金合同，如果没有签订正式的商品房买卖合同，那么开 发商应当退还定金，但是又觉得这样写好象太对不起开发商的良苦用心，所以又写了“果 因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，那么 ，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能订立商品房买卖合同”呢？消费者去了现场 双方没有就合同的条款达成一致性建议，是不是就是未能订立合同呢？此时是哪一方的原 因呢？ 我想司法解释是对现有的司法审判中可能出现模棱两可的结果进行排除，将条件与结果进 行确定，而一条司法解释显然没有做到这一点，它不能解决目前大量存在的定金合同争议 ，也就是说无法使消费者摆脱那个脖子上的小套。 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的 商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为 商品房买卖合同。 释义：这一条是比较危险的，相当于确认了定金合同向买卖合同的转化条件；法律或者司 法解释应当减少纠纷的，但是我想这一条则是相反的，它增加了纠纷。 我们一般将定金合同称为预合同，而将买卖合同称为本合同，预合同实际上是给双方一个 退出的机会，使大家在损失不大的情况下及时解除或者中止本来设想的交易行为，所以各 国都规定了预合同解除的内容，严格限制将预合同认定为本合同的条件，但是这一条里我 们看不到这种法律思想，很遗憾。 第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请 求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方 已经履行主要义务，对方接受的除外。 释义：中国房屋销售登记备案制度来本就没有法律规定，很多内容都是房屋管理机构为了 挣那点“登记费”，在自己的文件中规定了“合同必须登记”这样几个字；殊不知，这种 规定给多少企业创造了机会：开发商在预售时每平方米只收消费者三千元，利用这部分资 金将楼建设成后，房价暂进可以涨到五千元，为了按照五千元的价格出售房屋，就要解除 原来的预售合同，也就是要主动违约；怎么办呢？其中一个最有效的理由就是“没有登记 备案”。 此条解释可以说对症下药，基本上否定了登记备案制度的合法性，在目前登记制度没有建 立以前，是一种进步；当然，如果登记制度建立了再这样写，可就是倒退了。这大概就是 法律的其妙性之所在吧，此一时彼一时也。 第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人 以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出 卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 释义：本为这一个司法解释全部都是写商品房的，但是这里却写到了拆迁房，可见是因为 拆迁问题到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己体会到中国拆迁制度的腐 败性了，当然腐败之源就是《城市房屋拆迁管理条例》，其中以十五条、十六条、十七条 为最劣，简直就是强抢豪夺。 可怜法官们的一番苦心，他们不能直接出关于拆迁的解释，只能在这里面提几句，将补偿 安置房归于商品房调整的范围之内，可见是良心未泯啊。但是此条如果能够写得更好一些 ，应当加一句“被拆迁人有权选择是产权调换，还是货币补偿”，否则今后拆迁企业都不 进行产权调换了，这样可以避开一个责任“雷区”。 第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受 人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过 已付购房款一倍的赔偿责任： 释义：这两天就报纸说“商品房买卖已经可以做到双倍返还”，大家兴高采烈地认为商品 房已经可以适用消费者权益保护法的调整了，居然还有一位老教授在电视上也这样说，可 以法律欺诈是最大的欺诈；大家一定要看清楚，《消法》第四十九条是说：“经营者提供 商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的 金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。” 消法强调的是最低赔偿要 “增加一倍”，而本司法解释则说得“可以不超过一倍”，前者是“应当”，后者是“可 以”；前者是最低一倍高不封顶，后者是最高一倍低不限量，根本不是一回事！ （一） 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 释义：此款就是秦兵经常说的“秘密抵押”，按说这种情况不应当发生：所有权人怎么会 不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中国、在北京这种事情就天天在重复，开发商 将已经出售给消费者的房屋抵押给了银行，有时还不止是一家银行，使消费者用自己的钱 购买完房屋后，为开发商进行了担保，如果开发商破产了，那么消费者还要将房屋给银行， 做到“钱房两空”，这是我们的制度设计问题；北京市762名人大代表只有一名律师，懂 抵押但保的人大概不超过三人，这样的人大代表能够写出高质量的法律吗？不可能，不信 各位可以在明年开人大会的时候问一问人大代表：中国的抵押制度就怎么实现“秘密抵押” ，估计大家准是一头雾水：“大哥，啥是抵押”。 （二） 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 释义：这一款没有什么难的，一般人一看就明白，我也就不多写了。 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、 解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超 过已付购房款一倍的赔偿责任： 释义：第八条强调的是合同责任，而这一条强调的实际上是一种缔约过失责任，也就是说 当合同不成立或者无效时，开发商也要承担责任；此条甚好！但是如果将两倍赔偿由“可 以”改成“应当”则更好！ 目前很多案件开发商主动追求合同无效，因为合同无效后一切合同责任都可以免除，这里 就明确通知开发商了：“合同就是无效，你也要承担责任”；而且这样对消费者就产生了 一个有利之处，如果当合同虽然有效但责任无法确定时，可以追求合同无效，变不利为有 利，变被动为主动。 （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三） 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 释义：以上三款都是对消费者知情权的保护，保是写得不是很具体，就是如何确认“故意 隐瞒”这一事实，因为法律上说好说，但是在诉讼中做起来可以难了，这个法律环境是很 难证明的，可以法官们想做好事，也不好做，只能让律师来证明了。 第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用 ，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应 予支持。 释义：象此条所述行为本来可以确认为诈骗，但是因为中国房地产市场中这种行为太多了 ，大家怕监狱里富豪太多，就要为他们找一个出路，如果建富豪专狱又担心“各地区发展 不平衡”，再加房屋不动产又不象动产一样可以移动，大家反而就将这种不转移财产地点 的诈骗不认为是诈骗了 ，这实在是一种对犯罪的纵容，此条不好，大大的不好。 第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担； 释义：此条前半句没有什么可说的，说得都是应当说的内容。 买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书 面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的 除外。 释义：此条的后半句则有问题了，什么叫“无正当理由”？为什么不强调一下交房通知里 的内容怎样才是合法有效？为什么不看看目前交房时的各项“非法集资”？为什么不想一 想交房前要让消费者签订的各种不平等“条约”，总是强调消费者的单方责任，而不强调 开发商的交付义务，明 显占在广大资产阶级一边嘛，明显将少数劳动人民看成是刁民嘛，希望下次写司法解释时 可以改正！ 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结 构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 释义：这里面就几个内容可以让某些人上下其手，什么叫“主体结构质量不合格不能交付 使用”，什么是法律意义上的“主体结构”？与技术意义上的“主体结构”是否一样？法 律上的“质量”是技术上的“质量”是否一样？此条是强调质量问题的，如果出现了这种 问题什么办：主体结构 质量合格但房屋不能使用怎么办？我花一百万购买的房屋如果仅仅是主体结构质量“合格 ”行不行？也就是说以高价购买了一辆符合夏利质量标准的宝马车，这样的合同能否解除 ？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想说清楚质量问题，但是又无法说清楚，就去 找建设部有关质量管理 部门了，质量管理部门也不想说得太清楚，干脆还是用这种不清楚的语句来表示吧，可叹 到头来吃苦头的还是消费者。 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的， 应予支持。 释义：此款表面看来很好，但实际一用又极为不好，什么叫“严重影响正常居住使用”， 例如：某宅一用厕所，则楼下厕所开始下雨；另一处客厅中间有一大煤气立柱；还有一处 在餐厅内可以听到隔壁卧室动静。这些现象是否“严重影响正常居住使用”？法律不清则 责任不明，责任不明则 易枉法裁判。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复 或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间 造成的其他损失由出卖人承担。 第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积 不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处 理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人 请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应 予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３ ％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分 的房价款由出卖人承担 ，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％ ）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人 双倍返还买受人。 第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付 购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支 持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个 月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的 ，解除权消灭。 第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３ ０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违 约造成的损失确定违约金数额。 第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或 者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息 的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产 评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事 人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民 银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的 办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房 屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包 销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格 购买，但当事人另有约定的除外。 第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失 的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销 人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容 确定各方的诉讼地位。 第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担 保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿 损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合 同不能继续履行的，当 事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同 的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者 撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房 担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人 就商品房担保贷款合同 纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖 人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记 手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知 出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保 证的，应当列为共同被 告。 第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属 证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押 的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。 第二十八条 本解释自２００３年６月１日起施行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本 解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在 本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用 本解释。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、 法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解 答〉》。 |
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