【购房课堂】容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系

戒不掉的烟~~~ 2010-11-05

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关系：
          1、对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例
          2、对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此
          3、绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
          4、一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
知识补充：

容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。）
建筑密度（building density）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。计算公式：建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积

总建筑面积 是指你所建造的建筑面积总和，包括走廊和有顶的室外空间
建筑基底总面积 是指所有建筑底层面积总和，
建筑用地总面积 是指甲方给你的用地面积，是指用地红线以内（不是建筑红线），建筑退后红线是要求你的建筑基础部分不能超出它。

买房，是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。如今买房子，大家要仔细关注一个概念：容积率。这个概念直接关系到您所居住的房子是否真正的舒适？一般情况下容积率越小，生活空间越大，价格也就更贵一些。它的计算方法为容积率=总建筑面积÷总用地面积。这个数字不仅和舒适度密切相关，还是判断房子性价比的重要指标。

近几年，一些开发商会用 “低密度”来混淆概念，误导买房者以为“低密度”即“低容积率”。“低密度”说的是建筑密度，指每一栋楼的底面积总和与小区总占地面积的比值。表面看，多层板楼社区的建筑密度要高于塔楼社区。板楼对楼间距有一定限制，小于塔楼的楼间距，同样面积的小区盖板楼的数量一定比塔楼的数量多。但20层的塔楼和5层的板楼，谁的住户更多自是不言而喻的。“低容积率”意味着居住在一块地上的人少，每人享受的土地资源、公共资源、空间更多。

        作为社区规划中的一个重要指标和参数，容积率一定程度上反映了建筑的舒适度，但是它们之间并不是一个简单的线性比例关系，容积率低，舒适度并不一定高；而相同容积率的两个项目，建筑类型可能相差很大。在容积率一定的条件下，开发者与设计者完全可以通过产品类型、建筑布局、园林规划等诸多元素，打造产品的特色，同时创造地块最佳的经济效益。一个能同时满足购房者对于居住舒适度的需求与发展商利润最大化需求的容积率，考验的是发展商的开发水平、顾问公司的策划能力和对市场的把握能力以及设计单位的创造力。


容积率与规划布局

社区规模和容积率不同的项目可以获得相似的舒适度，而在相同的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，又能够突破容积率的局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得意想不到的舒适度。

同样容积率的项目，产品类型的差异却可以非常大。一般容积率为4的项目应该是塔楼林立，空间局促。南城名盘朗琴园，容积率高达4，大量的东西向布局提升了板楼建筑形式的容积率。

这种高容积率的规划布局形式很适合城市中心地段的项目。它不仅以差异化的产品形式和生活享受引起购房者的青睐，而且还可以用高容积率保证发展商的利润回报。在其之后推出的CBD总部公寓等市中心地段的项目上，我们看到了类似的规划布局思路。

容积率与建筑密度

容积率表现了同一块土地建筑容量的大小；建筑密度反映了同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小。容积率相同，而建筑密度差别较大时，项目的品质有可能差别很大。

位于亦庄的瀛海名居项目，出人意料的在TOWNHOUSE的容积率（0.88）下做出了多层电梯公寓。项目没有强调私有花园、顶天立地等普通的低密度概念，而是把社区品位营造的重点放在了园林与建筑造型上，力图营造全新的原汁原味的地中海风格。

位于东南四环边上的观筑庭院项目，容积率与瀛海名居同为0.88，建筑类型以TOWNHOUSE为主，较为常规的产品类型使得其在地理位置上虽然比瀛海名居更优越，但是价格却比瀛海名居低了近2000元/平方米。另一个例子是与瀛海名居近在咫尺的卡尔生活馆，低密度部分为TOWNHOUSE，容积率为0.62，远比瀛海名居低得多，但是在建筑密度和建筑风格上却没有瀛海名居更出彩，所以在单价上比瀛海名居还低了近20％。

建筑密度是一个常常被人忽视的问题，但是它却与容积率一样影响着社区建筑的形态与环境品质。

容积率与产品类型

         对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广。

        北五环边上新加坡凯德置地推出的上元项目，就是一个拥有两种产品类型的项目------- 它籍低密度部分即容积率为1.3的5层叠拼类电梯公寓提升项目档次，与旁边的塔楼项目——万科星园与傲城形成明显的档次差别；其高密度部分即高层连塔，则作为二期等待市场成熟、“奥运因素”见效的时机推出并回收利润。这样一来，虽然上元项目2.5的总容积率，与一路相隔的万科星园完全相同，但因为后者的建筑类型全部为高层塔楼，所以社区环境和品质与上元的差别一目了然。

        另外一个比较典型的例子是顺义的水木兰亭项目，其低密度部分为容积率0.99的5层叠拼，在当时的顺义别墅区中，此类产品迎合了市场需求，并填补了低密度类产品市场中较为低端的市场空白，产品推出后的一路热销证明了市场定位的准确。其高密度部分为小高层酒店式公寓，沿街设置，容积率高于2，市场定位着眼于区域未来的商业与商务氛围。这两种差异化的产品定位，充分地利用了地块的特性和需求的阶段性，很好地挖掘了土地的价值潜力。

        通过以上例子我们可以看出，容积率不直接代表社区产品类型与舒适度，因此也就与项目的价格档次没有一个非常严密的比例关系。在同一块土地上，容积率确定不能改变的条件下，发展商通过设计、建筑策划，市场研究等工作，有很大的空间打造自己的产品，提高产品的舒适度，使其适应市场，并使土地价值最大化。发展商的开发水平、顾问公司的策划能力和对市场的把握能力、设计单位的创造力，也就是在这样的一个对容积率的深度解析的过程中得到真正的体现。

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业内认为最佳的1.2～1.3容积率在北京的民宅项目中几乎达不到。买房，是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。

　　买房人似乎在一夜之间被唤醒了“容积率意识”。深圳万科、重庆龙湖的销售人员发现，看房人进了售楼处，第一个问题是价钱，接下来十有八九问:这个盘容积率多少？大家都有了基本认识:容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高。

　　所谓容积率，指项目总建筑面积与项目总占地面积的比值，这个数字不仅和舒适度密切相关，还是判断房子性价比的重要指标。一些开发商会用“低密度”来混淆概念，误导买房者以为“低密度”即“低容积率”。“低密度”说的是建筑密度，指每一栋楼的底面积总和与小区总占地面积的比值。表面看，多层板楼社区的建筑密度要高于塔楼社区。板楼对楼间距有一定限制，小于塔楼的楼间距，同样面积的小区盖板楼的数量一定比塔楼的数量多。但20层的塔楼和5层的板楼，谁的住户更多自是不言而喻的。“低容积率”意味着居住在一块地上的人少，每人享受的土地资源、公共资源、空间更多。“低容积率”的标准为，别墅、独栋住宅不高于0.4，叠拼、联排住宅在0.95左右，多层住宅在1.2～1.3，小高层要求在2.1以下，高层不超过3.5。

　　开发商拿地时候，地块的容积率就已经被政府部门确定好了，因此实际上，开发商对容积率没有发言权，但他可以通过产品类型、建筑布局、园林规划，提高居住的舒适度。龙湖的设计师对记者说，一定程度牺牲容积率，实则达到了双赢效果。以重庆为例，重庆整个城市铺在两江挟持的山地上，平地极少。重庆人自古以来生活环境恶劣，20多年来居住条件虽有所改善，但周围丛生的高楼鳞次栉比，仍然带来巨大的压抑感。一旦可以自由选择住房，重庆人比其他城市的居民更注重生存环境和居住的舒适度。龙湖做的房子有时容积率会比政府规划的低，加大园林绿地占有率，做出了口碑。北京天恒地产在怀柔红螺山脚下开发的别墅山项目，一期规划240套，后缩减为现在的200套，以减少对山体的破坏，结果由于保留了坡地风貌，成为北京少有的坡地别墅园区。

　　“低容积率”是相对的，由于受土地成本限制，并不是所有项目都能实现理想的“低容积率”。在重庆，顶级别墅的容积率也有0.5～0.6，通过规划，每户可享绿地近一亩，也达到了理想状态。就北京的现状而言，中产阶级所能购买的普通住宅“低容积率”的标准已经远远高过2，业内认为最佳的1.2～1.3容积率在北京的民宅项目中几乎达不到。买房，是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。

　　人所皆知，别墅或独栋住宅是满足低容积率要求的首选。容积率影响到别墅业主私家庭院的大小、绿地面积的多寡、环境是否幽静、户型是否私密。一味追求别墅的低容积率，也会使得小区缺乏人气，不利于邻里交往，物管成本相对升高。深圳的别墅项目曦城容积率只有0.34，按规划，曦城未来将居住约2000余户、近1万人。设计师把住宅和商业区集中在一片区域，使业主日常生活处在一个相对紧凑的圈内;其余土地保留森林原貌，建设成郊野公园，解决了“没人气”问题。人气高，总户数过多不仅会抬高别墅的容积率，还意味着人员太杂，业主们所追求的物以类聚、人以群分不可能实现。一个优秀的别墅小区，最佳户数应在300户左右。

　　容积率和舒适度之间并不是一个简单的线性比例关系，容积率低，舒适度并不一定高;而相同容积率的两个小区，由于种种因素的影响导致了舒适度相差甚远。

　　首先，不能忽视社区规模

　　容积率、舒适度、社区规模并非如通常想象那样，社区规模越大，容积率越低，舒适度越高。实际情况往往相反。规模小的社区，尤其楼栋数量少的，因为基本不用考虑社区内部楼的间距遮挡，实际上减小了较大社区中普遍存在的用地面积的消耗。小社区的容积率虽然会高一点，但用地规模有差别，使得小规模项目中的楼房往往层数较少，舒适度反而高。

　　其次，在相同容积率前提下，社区内的楼群如何布局，也直接影响到容积率

　　比如成都的晶蓝半岛项目，容积率为3.1，并不低。园区中有大比例的高层板楼，开阔的楼间距，还罕见地造出一座40亩的庭园。在这里，围合式布局起了关键作用。晶蓝半岛做的是日本风格的围合庭院:三栋高层板式住宅围合成三合院，将节省的占地面积让给了中心园林。三合院的排列，面对面的两栋楼相距100米，对面住户是看不到你在家的活动的。因为有了足够的距离，每户人家对景观和阳光的收纳也得到很好的效果，化解了高容积率建筑布局的紧张局促。

　　容积率只是个简单的数字，它要靠建筑来体现，在高容积率的规划无法变更的情况下，人性化的建筑类型会提高舒适度。重庆的水晶郦城项目容积率为2，虽是高层却不见水泥森林的局促，相反绿化面积很高，园林开阔不显得人多。水晶郦城将建筑呈点状分布排列，营造出开放的空间关系;点状分布使得建筑物之间能够错开，彼此遮挡较少，采光、通风好，户型成为斜角，避免了邻居之间的对视。水晶郦城的开发商重庆龙湖地产在做高容积率项目时走“高层低密度”路线，尽量降低建筑密度，为绿化、园林留出更多的土地，尽量保留地块原始的山、湖等地貌、生态，大量空出绿地，以缓解高层住宅带来的压抑感。

　　普通人很难判定一个小区的建筑类型是否与容积率般配，其实从当地的日照间距可以有个简单评判。比如北京，日照间距的标准，板楼为1.6～1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)，塔楼为1H，那么2.5左右容积率的小区能包含多层、小高层、高层，1.5容积率可以是多层+小高层的组合，容积率为1可以有联排、多层、小高层。一般在北方，容积率在1.8左右时候，开发商就会做出多层+小高层+高层的组合了。如果容积率达到了2.8，可能出现33层左右的超高层。但住宅高度超过100米，人的心理就会受到影响，即便容积率不高舒适度也打了折扣。

　　在考虑高层住宅的容积率时，不能忽视相匹配的电梯运力，它关系到你会不会在高峰期一等电梯就是20分钟。根据北京市规定，6层以上的建筑要设电梯，电梯的数量要与住户的数量相匹配。每80户设一部运量在750公斤以上的电梯;超过80户要设两部电梯，一部运量为1000公斤，另一部不低于400公斤;120户以上，或楼高超过100米，则要设置三部电梯;楼高超过9层的，必须配消防电梯。电梯的速度也有高低之分，按规定普通电梯速度为1米/秒;如果速度为1.5米/秒，说明开发商选用的电梯质量不错。

　　小区之外的“区域容积率”也在某种程度上影响了小区自身的容积率。一些项目表面上容积率不高，但其周围都是高楼大厦，整体小区像一个“盆地”，整个区域的容积率明显是偏高的。如果一个容积率并不算低的小区，周边都是绿地，整个区域的容积率反而得到了很好的保证。比如成都的翠微清波小区，容积率是3.1，表面上比较高，但由于翠微清波小区紧邻清水河，周围还有绿化隔离带，住进来后自然会产生较高的舒适度。
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