| 房地产费用汇总表 |
| 分项情况 |
说明 |
| 住宅小区开放案例 |
|
|
单位 |
取值 |
|
总值 |
根据立项批文由某开发公司建设该项目,建筑资金自筹.占地面积1万㎡(15亩),拟建商品房2万㎡(纯住宅),建筑容积率不大于2.0,可销售面积2万㎡,建筑绿化率40% |
| 占地面积 |
|
㎡ |
47,466
|
|
47,466
|
| 建筑面积 |
|
㎡ |
19,094
|
|
19,094
|
| 可销售面积 |
|
㎡ |
19,094
|
|
19,094
|
| 建筑容积率 |
|
/ |
0.40
|
|
0
|
| 建筑绿化率 |
|
% |
51% |
|
51% |
| 项目直接费用 |
一、土地成本 |
大类 |
小类 |
单价（元/㎡） |
取值（元/㎡） |
占总成本（%） |
总值 |
该开发公司通过拍卖得到该土地，拍卖支出5千万RMB，土地成本为1200元/㎡，楼面价600元/㎡ |
| 拆合楼面（土地拍卖） |
|
2,250
|
5,593
|
71.6811% |
106,798,500
|
| 小计 |
|
|
5,593
|
|
106,798,500
|
| 二、前期费用 |
大类 |
小类 |
单价（元/㎡） |
取值（元/㎡） |
占总成本（%） |
总值 |
根据南京市有关规定：基础设施配套费营业用房160元/㎡，住宅135元/㎡；教育配套费营业用房20元/㎡，住宅10元/㎡；新建房房屋白蚁防治费2.3元/㎡；新墙体专项费10元/㎡；土地变更专项费2元/㎡；地形图购置费0.29元/㎡；规划设计费30元/㎡；消防专项费3元/㎡；测绘放线验收费5元/㎡；自来水管网集资费30元/㎡
累计以上各项费用，总支出1945万元,平均每平方米分摊227.59元。 |
| 基础设施配套费 |
营业用房 |
160
|
135
|
1.7301% |
2,577,650
|
| 住宅 |
135
|
| 教育配套费 |
营业用房 |
20
|
10
|
0.1282% |
190,937
|
| 住宅 |
10
|
| 新建房房屋白蚁防治费 |
|
2
|
2
|
0.0295% |
43,916
|
| 新墙体专项费 |
|
10
|
10
|
0.1282% |
190,937
|
| 土地变更专项费 |
|
2
|
2
|
0.0256% |
38,187
|
| 地形图购置费 |
|
0
|
0
|
0.0037% |
5,537
|
| 规划设计费 |
|
30
|
30
|
0.3845% |
572,811
|
| 消防专项费 |
|
3
|
3
|
0.0384% |
57,281
|
| 测绘放线验收费 |
|
5
|
5
|
0.0641% |
95,469
|
| 自来水管网集资费 |
|
30
|
30
|
0.3845% |
572,811
|
|
|
|
|
|
|
| 小计 |
|
|
228
|
2.9166% |
4,345,535
|
| 三、工程建设成本 |
大类 |
小类 |
单价（元/㎡） |
取值（元/㎡） |
占总成本（%） |
总值 |
场地平整费10元/㎡；质检费5元/㎡；招投标费2元/㎡，工程监理费15元/㎡，地质勘察费12元/㎡，噪音排污费4元/㎡，桩基工程费：小高、高层140元/㎡，多层80元/㎡；电增容管线费40元/㎡，自来水管网工程费40元/㎡；共建配套30元/㎡；累计以上各项费用，本项目工程支出约2856万元，平均每㎡分摊1428元 |
| 场地平整费 |
|
10
|
10
|
0.1282% |
190,937
|
| 质检费 |
|
5
|
5
|
0.0641% |
95,469
|
| 招投标费 |
|
2
|
2
|
0.0256% |
38,187
|
| 工程监理费 |
|
15
|
15
|
0.1922% |
286,406
|
| 地质勘察费 |
|
12
|
12
|
0.1538% |
229,124
|
| 噪音排污费 |
|
4
|
4
|
0.0513% |
76,375
|
| 桩基工程费 |
多层 |
80
|
80
|
1.0252% |
1,527,496
|
| 小高、高层 |
140
|
| 土建工程费 |
|
|
1,190
|
15.2502% |
22,721,503
|
| 电增容管线费 |
|
40
|
40
|
0.5126% |
763,748
|
| 自来水管网工程费 |
|
40
|
40
|
0.5126% |
763,748
|
| 共建配套 |
|
30
|
30
|
0.3845% |
572,811
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 小计 |
|
|
1,428
|
18.3003% |
27,265,804
|
| 项目直接费用 |
|
|
|
单价（元/㎡） |
占总成本（%） |
总值（元） |
项目直接费用=土地成本+前期费用+工程建设成本=5000+455.18+2856=8311.18平均每平米分摊4155.59 |
| 土地成本 |
|
|
5,593
|
|
106,798,500
|
| 前期费用 |
|
|
228
|
|
4,345,535
|
| 工程建设成本 |
|
|
1,428
|
|
27,265,804
|
| 项目直接费用合计 |
|
|
7,249
|
|
138,409,839
|
| 项目间接费用 |
四、房屋销售费用 |
项目直接费用合计 |
费率取值 |
单价（元/㎡） |
取值（元/㎡） |
占总成本（%） |
总值（元） |
房屋销售费用按项目直接费用的4%计算。总费用支出242.05万元。平均每平方米分摊121.03元。 |
138,409,839
|
2.91246% |
211.1236267
|
211.124
|
2.7056% |
4,031,131
|
| 小计 |
|
|
211.124
|
|
4,031,131
|
| 五、开发管理费用+财务费用 |
项目直接费用合计 |
费率取值 |
单价（元/㎡） |
取值（元/㎡） |
占总成本（%） |
总值（元） |
开发管理费用和财务费用，按项目直接费用的5%计算。总费用支出302.56万元，平均每平方米分摊151.28元 |
138,409,839
|
3.64040% |
263.8918476
|
263.892
|
3.3819% |
5,038,672
|
| 小计 |
|
|
263.892
|
|
5,038,672
|
| 六、不可预见费用 |
项目直接费用合计 |
费率取值 |
单价（元/㎡） |
取值（元/㎡） |
占总成本（%） |
总值（元） |
不可预见费用按项目直接费用的1.5%计算。总费用指出90.77万元，平均每平方米分摊45.38元 |
138,409,839
|
1.09203% |
79.1610302
|
79.161
|
1.0145% |
1,511,477
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 小计 |
|
|
79.161
|
|
1,511,477
|
| 项目间接成本 |
|
|
|
单价（元/㎡） |
占总成本（%） |
总值（元） |
|
| 房屋销售费用 |
|
|
211.124
|
|
4,031,131
|
|
| 开发管理费用+财务费用 |
|
|
263.892
|
|
5,038,672
|
|
| 不可预见费用 |
|
|
79.161
|
|
1,511,477
|
|
| 项目间接费用合计 |
|
|
554.177
|
|
10,581,280
|
|
| 开发总成本价 |
|
|
|
占总成本（%） |
单价（元/㎡） |
占总成本（%） |
总值（元） |
最终利润分析开发总成本：8946.56万综合成本价；4473.28元/㎡可销售面积；20000㎡假设；住宅综合销售价格；6000元/㎡销售总收入6000*20000=12000万元销售税费=12000*5.3%=636万元开发利润=12000-8946.56-636=2417.44万元成本利润率=2417.44/8946.56=27.02% |
| 项目直接费用 |
土地成本 |
|
71.68% |
5,593
|
71.6811% |
106,798,500
|
| 前期费用 |
|
2.92% |
228
|
2.9166% |
4,345,535
|
| 工程建设成本 |
|
18.30% |
1,428
|
18.3003% |
27,265,804
|
| 项目间接费用 |
房屋销售费用 |
|
2.71% |
211
|
2.7056% |
4,031,131
|
| 开发管理费用+财务费用 |
|
3.38% |
264
|
3.3819% |
5,038,672
|
| 不可预见费用 |
|
1.01% |
79
|
1.0145% |
1,511,477
|
| 总成本价合计 |
|
|
100.00% |
7,803
|
100.0000% |
148,991,119
|
| 简单公式计算 |
|
分项 |
|
占总成本（%） |
单价（元/㎡） |
|
总值（元） |
第一步：房屋成本价=楼面价9土地成交价/土地成交面积*容积率）+R（R为常数，为估算值，主要为所有次费用之和，R=1600元/㎡）第二步：[您买的房子价格-（您买的房子价格*5.3%)]-房屋成本价=开发商的利润。 |
| 第一步：房屋成本价 |
楼面价（土地成交价/土地成交面积*容积率） |
|
55.93% |
5,593
|
|
7,803
|
| R（主要为所有次费用之和） |
|
22.10% |
2,210
|
|
| 开发商利润 |
您买的房子价格 |
|
100.00% |
10,000
|
|
|
| 您买的房子价格*5.3% |
|
5.30% |
530
|
|
|
| 开发商利润 |
|
16.67% |
1,667
|
|
|
|
