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［案例］：某房地产开发有限公司2004年初开发的“普通住宅”项目，整个工程于2006年9月底完工，10月份投入使用。2006年发生经济业务如下： 一季度发生期间费用15万元，收到预售收入200万元，“预收帐款”余额200万元； 二季度发生期间费用8万元，收到预售收入400万元，“预收帐款”余额600万元； 三季度发生期间费用17万元，收到预售收入480万元，“预收帐款”余额1080万元； 该项目共发生房屋开发成本1050（含土地款200、利息支出20）万元，商品房可售面积为10000平米，售价0.18万元/平米。至三季度末累计预售6000平米。四季度发生期间费用30万元，剩余4000平米全部售完，取得收入720万元。 该公司适应的税率：营业税率5%、城建税5%、教育费附加3%、土地增值税预征率0.5%、预计计税毛利率10%、所得税税率33％。假定该公司无其他调整因素，按季计征交纳所得税计算方法如下： 一季度发生期间费用15万元，营业税金及附加10.8（200×5.4％）万元，土地增值税1（200×0.5％）（万元），当季应纳所得税计算如下： 应纳税所得额=200×10％－15－10.8－1=－6.8（万元），应纳所得税0。 二季度发生期间费用8万元，累计期间费用23万元。累计交纳营业税金及附加32.4（600×5.4％）万元，累计交纳土地增值税3（600×0.5％）（万元），当季应纳所得税计算如下： 累计预征应纳税所得额=600×10％－23－32.4－3=1.60（万元） 应纳的所得税=1.6×33%=0.528（万元） 三季度发生期间费用17万元，累计期间费用40万元。累计交纳营业税金及附加58.32（1080×5.4％）万元，累计交纳土地增值税5.4（1080×0.5％）万元，当季应纳所得税计算如下： 累计预征应纳税所得额 =1080×10％－40－58.32－5.4 =4.28（万元） 当季应纳所得税 =4.28×33%－0.528 =1.412－0.582 =0.884（万元） 四季度：10月份开发产品完工，按国税发［2006］31号文规定，计算预售收入确认为实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额，计入四季度的应纳税所得额。计算如下： 预售收入相对应的计税成本 =1080／0.18×0.105(=1050/10000) =6000×0.105 =630（万元） 实际销售收入毛利额=1080－630=450（万元） 预售收入计税毛利额=1080×10％＝108（万元） 四季度剩余4000平米全部销售，实现销售720万元，发生期间费用30万元，结转销售成本420（4000×0.105）万元，营业税金及附加38.88万元（720×5.4％）。应补交的土地增值税： （1）计算允许扣除项目金额＝200＋830＋20＋（200＋830）×5％＋97.2+（200＋830）×20％＝1404.7（万元） （2）增值额＝1800-1404.7＝395.3（万元） （3）增值率＝395.3÷1404.7×100％＝28.14％（普通住宅超过增值税率20%） （4）应交纳土地增值税＝395.3×30％＝118.59（万元） （5）应补交土地增值税＝118.59－5.4＝113.19（万元） 应纳税所得额=（450－108）+（720－420－38.88－113.19－30）=459.93（万元） 应交纳的所得税=459.93×33%=151.78（万元） 应补交的所得税=151.78（万元） 采用上述方法计算所得税应注意的是，房地产企业必须按照规定结转预售收入，对于没有完工的开发产品提前结转的预售收入，税务机关在计算征收所得税时，还是应该作为预售款处理，否则，由于产品未完工，无法计算成本而不能正确计算当期应纳税所得额，从而影响税款计算征收。企业在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，以免完工项目与未完工项目之间混淆不清，无法正确计算企业所得税。 |
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