房地产企业销售不动产何时确认销售收入

问：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发（2009）31号）规定房地产销售企业开发产品只有完工并签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，未收到的款项作为应收帐款处理。对于这样的规定，企业执行难度很大，我们企业在执行中到底应当怎样处理？

 

 

 

答：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发（2009）31号，以下简称31号文件）第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

 

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应与实际收讫价值或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

 

（二）采取分期税款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款日确认收入的实现。

 

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

 

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

 

1.采取支付手续费方式委托销售开发芯片的，应按销售合同或协议中的约定的价款于收到委托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

 

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业，受托方、购买方三方共同签订的销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

 

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到委托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到委托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

 

4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关规定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

 

下面，就新31号文件的规定与《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函（2008）875号）文件的规定加以比较。

 

国税函（2008）875号规定：除新企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：

 

1、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；

 

2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；

 

3、收入的金额能够可靠地计算；

 

4、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

 

对销售商品采取预收款方式的，该文件还规定，应当在发出商品时确认收入。

 

通过比较可以发现，两个文件是有差异的。新企业所得税法制定尽量与会计准则趋同的原则在国税函（2008）875号文件中得到了充分体现，规定了销售商品收入确认的原则和必备条件，而新31号文件讲的只是收入确认的具体方法，毋庸置疑，方法应当服从原则与规定，原则与规定是方法执行的前提条件。更确切一点说，新31号文件不符合收入确认的原则和条件。，在收入确认妇女与房地产企业销售服从的实际操作有距离，不具有可操作性。

 

以下通过对房地产企业销售不动产的情况进行分析，来解决销售确认的方法。房地产企业销售开发产品有两种销售方式，一是采取在建房产预售的形式，二是采取现款现房的形式。

 

对于未完工开发产品采取预售方式的，房地产企业在收款时，可以开具收款收据，所收款项作为“预收账款”处理。但是，有些购房人可能需要按揭贷款，要求房地产企业开具正式的销售不动产发票。这种情况下，房地产企业虽然开具了发票，但由于房产正在建设，尚未交付，所以也属于“预收账款”性质。因此这两种形式的预收账款，都暂不确认销售收入，待房产交付时再确认收入。

 

新31号文件规定，企业销售未完工开发产品取得达到收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时计算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。而且，将毛利率降为5—15%。企业实际缴纳企业所得税时，并没有这么复杂，可以按下列公式计算当期应纳税所得额；

 

本期应纳税所得额=本期会计利润总额+本期预期收入×毛利润－以前期预收转为本期销售的收入×当期毛利润

 

由于文件规定的是根据毛利润计算毛利额，所以允许计算应纳税所得额时扣除已经缴纳的营业税，城市维护建设税、教育费附加、土地增值税。

 

对于开发产品完工后签订的销售合同，按照合同规定取得的或应当取得的价款，应当确认为销售收入，借记“现金”或“应收账款”等科目，同时，结转相应的成本。

 

新31号文件规定的“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”，解决了房地产开发企业计算“业务招待费”、“广告费和业务宣传费”基数的问题，就是无论是预售收入还是销售收入都可以作为计算两项费用的基数。

 

为了减少房地产企业税务处理与会计处理的差异，建议房地产企业销售收入的确认应当遵循国税函（2008）875号文件的规定收入确认的原则，即权责发生制原则和实质重于形式原则。怎样理解“企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方”呢？对外转让土地使用权和销售商品房的，应于土地使用权和商品房已经移交，并将发票结算账单提交给对方时，确认收入的实现。