楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
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定级因素
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指标
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分值
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位置
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A、距所在片区中心区的远近，B、商业为临街或背街，C、写字楼为临街或背街，D、住宅为距所在片区中心区的远近
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A、最差（远）1，B、很差（远）2，C、一般3，D、很好（近）4，E、最好（近）5
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价格
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A、百元以上为等级划分基础B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少C、价格是否有优势
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A、最高1，B、很高2，C、一般3，D、很低4，E、最低5
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配套
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A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地
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A、最不完善1，B、不完善2，C、一般3，D、很完善4，E、最完善5
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物业管理
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A、保安B、清洁卫生C、机电D、绿化率及养护状况E、物业管理费F、是否人车分流G、物业管理商资质
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A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
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建筑质量
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A、是否漏雨水B、门窗封闭情况C、内墙D、地板E、排水管道
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A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
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交通
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A、大中小巴士路线数量B、距公交站远近C、站点数量D、大中小巴舒适程度
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A、最少（远）1，B、很少（远）2，C、一般3，D、很多（近）4，E、最多（近）5
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城市规划
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A、规划期限（远中近期）B、规划完善程度C、规划所在区域重要性程度D、规划现状
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A、最不完善1，B、不完善2，C、一般3，D、很完善4，E、最完善5
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楼盘规模
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A、总建筑面积B、总占地C、户数
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A、最小1，B、很小2，C、一般3，D、很大4，E、最大5
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朝向
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A、按方向B、按山景C、按海景D、视野
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A、西（西北、西南）1，B、东（东南、东北）2，C、北（东北、西北）3，D、南（东南、西南）
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外观
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A、是否醒目B、是否新颖C、是否高档D、感官舒适程度
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A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
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室内装修
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A、高档B、实用C、功能是否完善D、质量是否可靠
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A、最差（远）1，B、很差（远）2，C、一般3，D、很好（近）4，E、最好（近）5
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环保
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A、空气B、噪音C、废物D、废水
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A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
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发展商实力及信誉
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A、资产资质B、开发楼盘多少C、楼盘质量D、其他
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A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般3，D、很好（多）4，E、最好（多）5
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付款方式
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A、一次性付款B、分期付款C、按揭付款D、品牌
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A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般3，D、很好（多）4，E、最好（多）5
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户型设计
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A、客厅与卧室的结构关系B、厨房和厕所的结构关系C、是否有暗房D、实用率大小
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A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
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销售情况
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A、销售进度B、销售率C、尾盘现状
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A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
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广告
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A、版面大小B、广告频率C、广告创意
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A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
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停车位数量
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A、停车位数量B、住户方便程度
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A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5
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表二、可比楼盘综合因素量化统计表
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权重
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序号
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楼盘名称
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楼盘名称
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楼盘名称
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备注
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位置0.5
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1
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价格0.5
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2
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配套0.4
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3
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物业管理0.3
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4
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建筑质量0.3
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5
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交通0.3
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6
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城市规划0.3
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7
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楼盘规模0.3
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8
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朝向0.3
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9
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外观0.1
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10
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室内装饰0.2
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11
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环保0.2
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12
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发展商信誉0.1
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13
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付款方式0.2
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14
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户型设计0.1
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15
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销售情况0.1
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16
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广告0.1
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17
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停车位数量0.1
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18
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合计
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楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格
由此算出楼盘价格
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