第十二章　房地产开发企业财务报表的编制1/3

第十二章　房地产开发企业财务报表的编制1/3

在会计期末，房地产开发企业应将企业某一特定日期的财务状况和某一特定时期的经营成果和现金流动情况，以财务报表的形式加以反映。
　　编制会计报表是会计核算工作的一个重要环节。通过会计报表提供的信息，可以满足企业内部的管理者改善企业内部管理的需要，可以满足企业外部的报表使用者进行决策的需要。
　　会计报表有多种。按会计报表反映的经济内容，可以将会计报表分为反映企业财务状况的会计报表、反映经营成果的会计报表，反映现金流量的会计报表。按会计报表的编报时间可以分为中期报表和年度报表。按会计报表的主从关系可以分为主表、附表、附注等。
　　根据新会计准则的要求，企业财务报表至少应包括资产负债表、利润表和现金流量表、所有者权益变动表和附注。以下将主要介绍资产负债表、利润表和现金流量表的编制方法。
　　

第一节　资产负债表

　　一、资产负债表的意义和作用
　　资产负债表是一张静态的会计报表，是反映企业某一特定日期（月末、季末、中期、年末）财务状况的会计报表。资产负债表应该按月编制。一般应在中期和年末向外报送。
　　资产负债表的主要作用是：
　　1.可以向报表使用者提供企业所拥有和控制的经济资源总量以及经济资源的分布和配置情况。
　　2.可以准确地反映企业所承担的债务和投资者对企业拥有的权益，以及各在企业总的经济资源中所占地比例。
　　3.通过对资产负债表的分析对比，可以了解企业的支付能力、偿债能力以及财务实力，并可以预测企业的财务发展趋势。

　　二、资产负债表的结构和项目排列
　　一张完整的资产负债表包括表首、正表和附注三个部分。表首填列报表名称、编制单位、编报日期和计量单位。附注是对表中填列的有关项目的文字说明和解释。
　　资产负债表的正表采用账户式结构，根据“资产=负债+所有者权益”这一平衡原理，把资产、负债和所有者权益各项目分别列示在表的左右两方。
　　左方为资产方，根据变现速度的快慢，将全部资产项目按流动资产和非流动资产的顺序自上而下进行排列。
　　右方列示负债和所有者权益，先排列负债，后排列所有者权益。其中负债是按偿还时间的长短进行排列的，将流动负债排列在前，非流动负债排列在后；所有者权益是按实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润项目的顺序排列。
　　资产负债表编制的结果，要求左方的资产总计与右方的负债和所有者权益总计相等。正表中每一项目均要填列年初数和期末数，以便于使用者对比分析。
　　资产负债表的格式见表12-1。
　　表12-1　　　　　　　　资 产 负 债 表
　　编制单位：甲房地产开发公司　　　2007年12月31日　　　　　　单位：元

资 产	行次	年初数	期末数	负债和所有者权益	行次	年初数	期末数
流动资产				流动负债
货币资金	1	1 301 500	1657242	短期借款	68	500 000
交易性金融资产	2			应付票据	69	800 000	600 000
应收票据	3	400000	400000	应付账款	70	100 300	100300
应收账款	4	276 000	1 265200	预收账款	71	300 000	300 000
预付账款	5	70000	70000	应付职工薪酬	72	348 000	348 000
应收利息				应交税费		23 000	23 000
应收股利				应付利息
其他应收款	6	3000	3000	应付利润			120 000
存货	7	6039300	4538066	其他应付款	73	40 000	40 000
一年内到期的非流动资产	8			一年内到期的长期负债	74	1000 000
其他流动资产	10			其他流动负债	75
流动资产合计	11	8089800	7933508	流动负债合计	80	3 111300	1531300
非流动资产				非流动负债
可供出售金融资产	31			长期借款		1000 000	3000 000
持有至到期投资				应付债券
长期应收款	32			长期应付款
长期股权投资	34			预计负债
投资性房地产	38			递延所得税负债			8000
固定资产		1550000	2050 000	其他费流动负债
在建工程		320000	470 000	长期负债合计		1000 000	3008 000
工程物资				负债合计		4 111300	4539300
固定资产清理
无形资产		100000	100000	所有者权益
开发支出				实收资本		5000 000	5000 000
商誉				资本公积		300 000	300 000
长期待摊费用		180000	180000	盈余公积		778500	798570.8
递延所得税资产			15000	未分配利润	121	50 000	110637.2
其他非流动资产				所有者权益合计	122	6 128500	6209208
非流动资产合计		2150000	2815000
资产合计	67	10239800	10748508	负债和所有者权益合计	135	10239800	10748508

　　三、资产负债表的编制方法
　　资产负债表中的“年初数”栏内各项数字，应根据上年末资产负债表“期末数”栏内所列数字填列。如果本年度资产负债表规定的各个项目名称和内容同上年度不相一致，应对上年年末资产负债表各项目的名称和数字按照本年度的规定进行调整，填入报表“年初数”栏目内。
　　资产负债表中的“期末数”栏内各项数字，应根据报告期末资产、负债和所有者权益账户余额资料填列。有些项目可以根据总账账户余额直接填列；有些项目可以根据总账账户余额计算填列；有些项目需要根据明细账户的余额计算填列，有些项目需要根据总账账户和明细账户余额分析计算填列。其具体填列方法如下：
　　1.“货币资金”项目
　　本项目应根据“库存现金”、“银行存款”和“其他货币资金”三个账户的期末余额合计填列。
　　2.“交易性金融资产”项目
　　本项目应根据“交易性金融资产”账户的期末借方余额直接填列。
　　3.“应收票据”项目
　　本项目应根据“应收票据”总账账户期末余额填列。
　　4.“应收账款”项目
　　本项目应根据“应收账款”、“预收账款”账户各明细帐户的期末借方余额合计数减去相应的坏账准备账户的贷方余额后按应收账款净额填列。
　　本项目应注意：对应收账款项目，不能根据“应收账款”总账账户直接填列，因为应收账款的明细账有的是借方余额，借方余额反映的是应收账款；应收账款的明细账有的可能有贷方余额，贷方余额反映的是预收的账款，应加计在“预收账款”项目内填列。
　　还要注意，如果企业“预收账款”明细账户期末有借方余额也属于应收帐款，应加计在本项目内。
　　另外要注意，应收帐款应按净额填列，所以如果其调整账户即坏账准备账户有贷方余额，应予扣除。
　　5.“预付账款”项目
　　本项目应根据“预付账款”、“应付账款”两个账户所属的各明细账户的期末借方余额合计填列。“预付账款”账户的明细帐中如果期末有贷方余额，反映的是“应付账款”，应加计在“应付账款”项目内填列。
　　但“应付账款”明细账户期末如果有借方余额，则反映的是“预付账款”，应加计在预付账款项目内填列。
　　6.“应收利息”、“应收股利”两个项目应分别按照“应收利息”、“应收股利”两个总帐账户的余额直接填列。
　　7.“其他应收款”项目
　　本项目应根据“其他应收款”、“其他应付款”两个账户所属明细账户的借方余额合计数，减去“坏账准备”账户中为“其他应收款”计提的坏账准备后的余额填列。
　　注意：本项目也不能根据总账账户直接填列，因为其他应收款明细账户也可能发生贷方余额。贷方余额反映的是“其他应付款”，应加在流动负债的“其他应付款”项目填列。
　　但“其他应付款”账户期末如果有借方余额，应加计在“其他应收款”项目填列。
　　8.“存货”项目
　　本项目应根据“材料采购”、“原材料”、“周转材料”、“委托加工物资”、“开发产品”、“发出开发产品”、“周转房”、“开发成本”等账户的借方余额合计数填列。如果对存货已经提了跌价准备，应按扣除已提的跌价准备后的金额填列。如果材料采用计划成本计价的还应按加减材料成本差异后的金额填列。
　　9.“一年内到期的非流动资产”
　　企业如有准备在一年内处置的“可供出售金融资产”、一年内到期的“持有至到期投资”、需要在1年内摊销的“长期待摊费用”等，应在本项目内填列。其中“可供出售金融资产” 按照该账户余额扣除相应减值准备余额后的净额填列，“持有至到期投资”按照该账户余额扣除相应减值准备余额后的净额填列。
　　10.“其他流动资产”项目
　　如果在各流动资产项目以外出现了其他流动资产可在本项目内填列。
　　11.“流动资产合计”项目
　　本项目根据上述各项流动资产项目的金额合计数填列。
　　12.“可供出售金融资产”项目
　　本项目应按照该账户余额扣除相应减值准备余额后的净额填列。
　　13.“持有至到期投资”项目
　　本项目应根据“持有至到期投资”账户的余额扣除减值准备余额以后的净额填列。
　　14.“长期股权投资”项目
　　该项目应根据“长期股权投资”总账账户的余额扣除减值准备余额后的净额填列。
　　15.投资性房地产
　　本项目根据“投资性房地产”账户的余额减去“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”以后的余额填列。
　　16.“固定资产”项目
　　本项目应根据“固定资产”账户的期末余额减去“累计折旧”、“固定资产减值准备”等调整科目余额后的净额填列。
　　17.“在建工程”项目
　　本项目应根据“在建工程”账户的余额填列。如已经计提了“在建工程减值准备”，应按扣除减值准备以后的金额填列。
　　18.“工程物资”项目
　　该项目反映企业为进行固定资产建设而储备的各项工程物资的实际成本。应根据“工程物资”账户的期末余额填列。（注意为产品开发而准备的物资属于原材料，不包括在本项目内）。
　　19.“固定资产清理”项目
　　本项目应根据“固定资产清理”账户的期末借方余额填列。该账户如为贷方余额，应以“－”号填列。
　　20.“无形资产”项目
　　本项目应根据“无形资产”账户的借方余额减去“累计摊销”、“无形资产减值准备”账户的贷方余额后的净额填列。
　　21.“长期待摊费用”项目
　　本项目应根据“长期待摊费用”账户的期末余额减去需要在1年内摊销的数额后的金额填列。
　　22.“递延所得税资产”项目
　　本项目按照该账户余额扣除相应减值准备余额后的净额填列。
　　23.“其他非流动资产”项目
　　本项目应根据“其他非流动资产”科目的余额填列。
　　24.“非流动资产合计”项目
　　本项目根据上述各项非流动资产项目的金额合计数填列。
　　25.“资产总计”项目
　　本项目应将“流动资产合计”与“非流动资产合计”两个项目的金额总计在一起填列。26、“短期借款”项目
　　本项目应根据“短期借款”账户的期末余额直接填列。
　　27.“应付票据”项目
　　本项目应根据“应付票据”账户的期末余额直接填列。
　　28.“应付账款”项目
　　本项目应根据“应付账款”、“预付账款”账户所属的明细账户的期末贷方余额合计数填列。应付账款账户所属明细账如果期末有借方余额，表示的是预付帐款，应加计在预付帐款项目内。预付账款明细账户内期末如果有贷方余额，表示的是应付账款，应加计在本项目内。
　　29.“预收账款”项目
　　本项目应根据“预收账款”、“应收账款”账户所属明细账户的贷方余额合计数填列。“预收账款”所属明细账户期末如果有借方余额，表示的是应收账款，应加计在“应收账款”项目内填列；但“应收账款”账户所属明细账户期末如果有贷方余额，表示的是“预收账款”，应加计在“预收账款”项目内。
　　30.“应付职工薪酬”项目
　　本项目应根据“应付职工薪酬”账户期末贷方余额填列。“应付职工薪酬”账户期末如果有借方余额，应以“-”号填列。
　　31.“应交税费”项目
　　本项目应根据“应交税费”账户期末贷方余额填列。如果“应交税费”账户期末是借方余额，本项目应以“-”号填列。
　　32.“应付利息”项目
　　本项目应根据“应付利息”账户期末贷方余额直接填列。
　　33.“应付利润”项目
　　本项目应根据“应付利润”账户的期末贷方余额直接填列。
　　34.“其他应付款”项目
　　本项目应根据“其他应付款”、“其他应收款”账户所属明细账户的贷方余额合计数填列。“其他应付款”账户所属明细账户如果有借方余额，表示的是“其他应收款”，应加计在“其他应收款”项目填列。但“其他应收款”账户所属明细账户如果有贷方余额，表示的是“其他应付款”，应加计在“其他应付款”项目内。
　　35.“一年内到期的非流动负债”项目
　　本项目应根据一年内到期的“长期借款”、“应付债券”等科目的余额填列。
　　36.“流动负债合计”项目
　　本项目根据上述各项流动负债项目的金额合计数填列。
　　37.“长期借款”项目
　　本项目应根据“长期借款”账户的期末贷方余额填列。
　　38.“应付债券”项目
　　本项目应根据“应付债券”总账科目的余额填列。
　　39.“递延所得税负债”项目
　　本项目应根据，“递延所得税负债”科目的贷方余额填列。
　　40.“非流动负债合计”项目
　　本项目根据上述各项非流动负债项目的金额合计数填列。
　　41.“负债合计”项目
　　本项目应将“流动负债合计”与“非流动负债合计”两个项目的金额总计在一起填列。
　　42.“实收资本”（或“股本”）项目
　　本项目应根据“实收资本”（或“股本”）账户的期末贷方余额填列。
　　43.“资本公积”项目
　　本项目应根据“资本公积”账户的期末贷方余额填列。
　　44.“盈余公积”项目
　　本项目应根据“盈余公积”账户的期末贷方余额填列。
　　45.“未分配利润”项目
　　本项目在年末进行利润结转以后，在将“利润分配”账户除“未分配利润”明细账户以外的各明细户结转到“未分配利润”明细账户后，应直接根据“利润分配—未分配利润”明细账的贷方余额直接填列，如该账户期末为借方余额，该项目应以“-”号填列。
　　本项目在平时可根据“本年利润”账户的余额和“利润分配”账户的余额计算填列。如果两个账户均为贷方余额，则加计填列。如两个账户均为借方余额，则加计后以“-”号填列。两个账户相抵后如为贷方余额，按贷方余额填列，两个账户相抵后如为借方余额则以“-”号填列。
　　46.“所有者权益合计”项目
　　该项目应按所有者权益各项目的合计数填列。注意，如果“未分配利润”项目为“-”号，应减去该项目金额。
　　47.“负债和所有者权益合计”项目
　　该项目应将“负债合计”项目与“所有者权益合计”项目加计填列。
　　资产负债表填制完毕后，应将左方资产总计数与右方负债与所有者权益总计数相核对，如核对不符，则证明账户记录或报表数字的填列或计算有误。应认真查找错处，进行更正.

 第二节　利润表和利润分配表

　　一、利润表
　　（一）利润表的概念和作用
　　利润表是反映企业一定会计期间的经营成果的会计报表。它是按月编制的一张报表。
　　利润表是以“利润=收入-费用”这一会计等式为依据，按照一定的步骤计算出构成利润总额的各项目要素编制而成的。它属于动态报表。其作用主要表现在以下几个方面：
　　1.利润表能反映企业在一定期间的收入和费用情况，以及获得的利润或发生亏损的数额。
　　2.通过利润表提供的不同时期的比较数字，可以分析判断企业损益发展的变化趋势，预测企业未来的盈利能力。
　　3.通过利润表可以考核企业的利润计划执行情况，分析企业利润增减变化的原因。
　　（二）利润表的结构
　　我国企业采用的利润表的结构是多步式利润表。多步式利润表是把企业当期净利润及每股收益，按其构成内容通过几个计算步骤逐步计算出来。
　　企业按多步骤利润表计算净利润和每股收益，可以分为以下四步：
　　1.以营业收入为基础，减去营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用和资产减值损失；再加减公允价值变动收益或损失以及投资收益或损失，计算出营业利润。
　　（注意：上述营业收入包括主营业务收入、其他业务收入，营业成本包括主营业务成本和其他业务成本）。
　　2.在营业利润基础上加营业外收入，减营业外支出，计算出利润总额。
　　3.以利润总额为基础，减去所得税费用，计算出净利润。
　　4.普通股或潜在普通股已公开交易的企业，以及正处于公开发行普通股或潜在普通股的企业，还应当在利润表中列示每股收益信息。
　　利润表的格式见表12—2
　　表12-2　　　　　　　　　　　　利 润 表
　　编制单位：甲房地产开发公司　　　　　2007年12月　　　　　　　单位：元

项 目	本期金额	上期金额
一、营业收入	2 500 000
减：营业成本	1 800 000
营业税金及附加	137 500
销售费用	138 000
管理费用	20 000
财务费用	20 000
资产减值损失	10 800
加：公允价值变动损益	0
投资收益	0
其中：对联营企业和合营企业的投资收益	0
二、营业利润	373 700
加：营业外收入
减：营业外支出	100 000
其中：非流动资产减值损失	0
三、利润总额	273 700
减：所得税费用	72 992
四、净利润	200 708
五、每股收益
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益

　　注：以上项目中“公允价值变动损益”、“投资收益”、“营业利润”、“利润总额”、“净利润”等项目，如为损失或亏损额，应以“-”号填列。
　　（三）利润表的编制方法
　　利润表各项目均需填列“本期金额”和“上期金额”两栏，其中“上期金额”栏内各项数字，应根据上年该期利润表的“本期金额”栏内所列数字填列。“本期金额”栏内各项数字，除“基本每股收益”和“稀释每股收益”项目外，应当按照相关科目的累计发生额分析填列。
　　具体填制方法如下：
　　1.“营业收入”项目
　　本项目应根据“主营业务收入”、“其他业务收入”两个账户的累计发生额之和进行填列。如有销售退回的，应将销售退回的营业收入冲减掉。
　　2.“营业成本”项目
　　本项目应根据“主营业务成本”、“其他业务成本”两个账户的累计发生额之和填列。如有销售退回的，应将销售退回的商品成本冲减掉。
　　3.“营业税金及附加”项目
　　本项目应根据“营业税金及附加”账户的累计发生额分析填列。
　　4.“销售费用”、“管理费用”、“财务费用”各项目分别根据“销售费用”、“管理费用”“财务费用”账户的累计发生额分析填列。
　　5.“资产减值损失”项目
　　本项目应当根据“资产减值损失”总账科目的借方累计发生额减去贷方累计发生额后的余额填列。
　　6.“公允价值变动损益”项目
　　本项目应当根据“公允价值变动损益”账户贷方累计发生额减去借方累计发生额后的余额填列。若相减后为负数，表示公允价值变动损失，以“－”号填列。
　　7.“投资收益”项目
　　本项目应根据“投资收益”账户的贷方累计发生额减去借方累计发生额后的余额填列。若相减后为负数，表示投资损失，以“－”号填列。
　　8.“营业外收入”和“营业外支出”两个项目，分别根据“营业外收入”和“营业外支出”账户的累计发生额分析填列。
　　9.“所得税费用”项目
　　本项目应根据“所得税费用”账户的累计发生额分析填列。
　　
　　二、利润分配表
　　（一）利润分配表及其结构
　　利润分配表是反映企业一定会计期间对所实现的净利润以及以前年度未分配利润的分配或者亏损弥补情况的报表。利润分配表是利润表的附表。它主要揭示企业实现利润的分配情况和年末未分配利润的结余情况。
　　利润分配表的结构可分为三个层次：
　　1.以当年实现的净利润为基础，加上上年度未分配的利润以及其他转入，计算出可供当年分配的利润。
　　2.将可供分配的利润，减去当年提取的法定盈余公积金，计算出可供投资者分配的利润。
　　3.将可供投资者分配的利润，减去已向投资者分配的利润（即应付利润），计算出本年度的未分配利润。
　　利润分配表的格式见表12-3。
　　表12-3　　　　　　　　　　　　利 润 分 配 表
　　编制单位：甲房地产开发公司　　　　2007年度　　　　　　单位：元

项目	行次	本年实际	上年实际
一、净利润	1	200 708
加：上年未分配利润	2	50 000
二、可供分配利润		250 708
减：提取法定盈余公积		20 070.8
三、可供投资者分配的利润		230 637.2
应付利润		120 000
四、未分配利润		110 637.2

　　如果“净利润”、“上年未分配利润”为负数，而且没有其他转入的部分，那么，可供分配的利润、可供投资者分配的利润及未分配利润均为负数，应以负数列示。“未分配利润”为负数，表示的是尚未弥补的亏损。
　　（二）利润分配表的编制方法
　　1.利润分配表“本年实际”栏下各项目，应根据“本年利润”和利润分配账户所属明细账户的记录分析填列。
　　2.利润分配表“上年实际”栏各项目，应根据上年“利润分配表”填列。
　　3.利润分配表各项目的内容及填列方法
　　（1）“净利润”项目
　　本项目按利润表“净利润”项目的数字填列。
　　（2）“年初未分配利润”项目
　　本项目按上年末利润分配表的“未分配利润”项目的数字填列。
　　（3）“其他转入”项目
　　本项目应根据“利润分配—盈余公积补亏”明细账户的贷方发生额分析填列。
　　（4）“提取法定盈余公积”项目
　　本项目按“盈余公积—法定盈余公积”明细科目的贷方发生额分析填列。
　　（5）“应付利润”项目
　　本项目应按“利润分配-应付利润”账户的借方发生额分析填列。