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近日，国家税务总局发文就个人转租房产的个人所得税进行明确，特别是明确了个人向出租方支付租金的扣除顺序。下面，就该文件的内容进行解读。
一、重申了转租所得为“财产租赁所得”
个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。其实，文件只不过是对这一政策的重申。个人所得税法实施条例规定，财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。因此，个人转租房屋收入显然属于财产租赁所得。但是，转租人向出租方支付的租金能否扣除以及如何扣除等问题一直未得到明确，在国税函[2009]639号中得到了明确。
二、明确了支付租金扣除的凭证要求
国税函[2009]639号规定，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
三、明确了支付租金的在计税中的扣除次序
《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函[2002]146号）规定，个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：
（一）财产租赁过程中缴纳的税费；
（二）由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；
（三）税法规定的费用扣除标准。
国税函[2002]146号中没有提及转租中支付租金的扣除问题，为了使转租所得的计算更为合理，国税函[2009]639号明确了计算转租所得个人所得税时可以扣除向出租方支付的租金，将计算个人所得税前扣除税费的扣除次序进行了调整，具体为：
（一）财产租赁过程中缴纳的税费；
（二）向出租方支付的租金；
（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；
（四）税法规定的费用扣除标准。
四、与“财产租赁所得”相关的其它问题
转租人在计算转租所得个人所得税时，除了执行除了国税函[2009]639号的相关规定外，还有注意以下规定：
政策1：个人所得税法规定，财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。财产租赁所得，适用比例税率，税率为百分之二十。
政策2：《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》（国税发[1994]第089号）的相关规定。
（1）纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。
（2）纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
（3）确认财产租赁所得的纳税义务人，应以产权凭证为依据。无产权凭证的，由主管税务机关根据实际情况确定纳税义务人。
（4）产权所有人死亡，在未办理产权继承手续期间，该财产出租而有租金收入的，以领取租金的个人为纳税义务人。
政策3：《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
现就个人转租房屋的个人所得税计算举例如下：
例：某市中国公民王某，2008年11月向李某承租了营业用房一间，租金5000元/月，租期36个月，租金一年一付，提前预付。2009年12月，王某将承租的房屋转租给张某，租金8000元/月，租期24个月，租金一年一付，提前预付。王某在租赁时均与对方签定房屋租赁合同，并且取得王某收取租金时开具的正式发票。试计算李某转租房屋取得的个人所得税。
王某每月取得的租赁收入为8000元，应减除百分之二十的费用。王某取得的月转租收入应纳营业税8000×5%＝400元，城市维护建设税、教育费附加及教育地方附加费合计400×（7%+3%+1%）＝44元，相差税费均取得合法凭证。不考虑其它税费。从2009年12月起，王某应按月缴纳“财产租赁所得”个人所得税[8000-（400+44）-5000]×（1-20%）×20%=408.96（元）
如果12月份王某发生修缮费用1000元，则其当月应纳个人所得税[8000-（400+44）-5000-800]×（1-20%）×20%=280.96（元）；2010年1月份应纳个人所得税[8000-（400+44）-5000-200]×（1-20%）×20%=376.96（元）。（作者：朱冬）
观点2：去年11月18日，国家税务总局下发《关于个人转租房屋收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号，以下简称《通知》），明确了对个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题。笔者对新税收政策凸现的新亮点解读如下：K59保山日报网
一些纳税人出于谋利或者其他目的，将所承租房屋转租给第三方赚取租金差价的情况时有发生，针对这类现象，国家税务总局按照现行个人所得税有关政策规定，对个人转租房屋取得的租金收入如何征收个人所得税作了明确规定。考虑到个人转租房屋所支付的租金是财产租赁所得的成本，《通知》明确规定，转租房屋所支付的租金允许在个人所得税前扣除。同时，为便于管理和堵塞漏洞，要求纳税人必须提交房屋租赁合同和支付租金的合法凭据，否则，不允许扣除租金。K59保山日报网
为便于政策衔接，对财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序问题也重新进行了明确，即：在计算财产租赁所得个人所得税时，应首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费；其次扣除个人向出租方支付的租金；第三扣除由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；最后减除税法规定的费用扣除标准，即经上述减除后，如果余额不足4000元，则减去800元，如果余额超过4000元，则减去20%。
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