一、案情简介
申请人：黄某
被申请人：广州市某物业管理有限公司
本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋由谭某、王某等7人共有，王某等6人共同委托共有人之一谭某代为处理房屋的一切事宜，其委托权限包括受托人谭某有转委托权，基于此，谭某转委托彭某某代为处理房屋的一切事宜，该《委托书》第5条写明：“代理人可接转该《委托书》所授予的权限”，基于此，彭某某转委托黄某代为处理房屋的一切事宜。2003年11月7日，申请人黄某作为业主的代理人与被申请人广州市某物业管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同期限从2003年11月8日到2008年12月30日止，合同中有提交广州仲裁委员会解决纠纷的约定。2005年2月19日，广州市人民政府出台了《广州市房屋租赁管理规定》，并于2005年5月1日正式实施。2005年6月15日，广州市国土资源和房屋管理局发布了《关于贯彻〈广州市房屋租赁管理规定〉的实施意见》。被申请人于2005年9月撤出了涉案房屋。但是并未向申请人履行交接手续，也未交还房屋钥匙。在此之前，被申请人向申请人交付房屋租金至2005年8月，交付物业管理费至2005年6月，交付水电费至2005年5月。
申请人认为，被申请人撤出承租场地后，既不支付租金又不交还场地的行为严重违反了合同约定，严重侵害申请人合法权益，申请人依据合同中的仲裁条款向广州仲裁委员会申请仲裁，仲裁请求为：1、请求判令被申请人因违反合同规定，拖欠租金，保证金2800元不予退回；2、请求判令被申请人清付从2005年9月1日起至实际交还房屋之日止的租金（其中2005年12月1日前按每月2800元计，2005年12月1日起按每月3080元计，截至仲裁申请时为5600元）；计付从2005年9月6日起至被申请人实际清付上述欠租之日止的违约金，每日按同期应付而未付的租金额的2%计，截至仲裁申请时为4648元；3、请求判令被申请人支付从2005年7月1日起至实际交还房屋之日止的管理费，每月按63.09元计(截至仲裁申请日为252.36元);支付从2005年6月1日起至实际交还房屋之日止水电费(截至仲裁申请日为:其中水费17.88元,电费1440.8元);4、本案仲裁费由被申请人承担。2005年12月19日申请人又提交了增加仲裁请求申请书，要求解除双方签订的租赁合同，收回讼争房屋，并依法办理了相应手续，仲裁庭予以接受。
二、争议焦点
本案的争议焦点主要是：
（一）申请人是否有申请仲裁的权限问题
被申请人认为业主王某等6人委托谭某，谭某转委托给彭某某，彭某某再转委托给申请人的委托书上，并没有明确记载申请人办理申请仲裁事项的权利。故申请人的仲裁申请是无效的。申请人则认为他们根据其以自己的名义与被申请人签订的合同中的有效仲裁条款提出仲裁，仲裁请求是合法有效的。
（二）申请人是否迟延办理房屋租赁备案，从而构成违约问题
被申请人认为，申请人不按照《广州市房屋租赁管理规定》的要求，为涉案房屋的办理租赁登记备案手续及开具租金发票，以至于影响其正常经营，已构成违约。申请人则认为，在《广州市房屋租赁管理规定》出台之后，广州市国土资源和房屋管理局发布了《关于贯彻<广州市房屋租赁管理规定>的实施意见》，其中规定了6个月补办房屋租赁登记备案手续整改期，即2005年5月1日至11月30日止。申请人于2005年9月份去找被申请人提供相应材料，准备去办理备案手续时，发现被申请人已经无故离开租赁地点，所以申请人认为自己并未违约，也不存在违反管理法规，规章的事实。
（三）被申请人是否已交还涉案房屋
申请人提出，从2005年9月开始，被申请人单方撤场，并未向申请人交还涉案房屋钥匙和履行一定的房屋交接手续，故应视为被申请人至今尚未实际交还房屋。而被申请人则声称2005年9月4日，公司业务员黄某某已通知申请人，公司停止营业，已经撤场，表明申请人应该知道被申请人已不在涉案房屋经营，既然知道被申请人已经搬走，申请人自行进场使用房屋即可，不存在被申请人尚未实际交还房屋的问题。而且，被申请人是因为双方一向合作愉快，所以才没有在撤场后做好书面交接手续。
三、裁决结果
仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，裁决如下：
（一）被申请人应在本裁决送达之日起10日内向申请人交还广州市海珠区江湾路金汇小区113号之二房屋。
（二）被申请人应向申请人清付从2005年9月1日起至实际交还房屋之日止的租金（其中2005年12月1日前按每月2800元计算，2005年12月1日起按每月3080元计算）。
（三）被申请人应向申请人支付从2005年9月6日起至被申请人实际清付所欠租金之日止的违约金，每日按同期应付而未付的租金额的2%计算。
（四）被申请人应向申请人清付从2005年7月1日起至实际交还房屋之日止的管理费，每月按63.09元计；并清付从2005年6月1日起至实际交还房屋之日止的水电费。
（五）被申请人的保证金2800元申请人不予退还。
（六）本案仲裁费5490元由被申请人全部承担（该费用已由申请人向本会预付，本会不予退还，由被申请人直接支付5490元给申请人）。
以上被申请人应当向申请人支付的款项，应于本裁决书送达之日起十日内一次性全部支付，逾期支付则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理。
四、裁决理由
（一）关于申请人黄某是否有申请仲裁的权限问题
根据王某等6人与谭某、谭某与彭某某、彭某某与黄某的委托书中所规定的权限，谭某转委托彭某某，彭某某再转委托黄某的行为合法有效。申请人黄某作为业主的合法受托人有权与被申请人签订房屋租赁合同，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。根据租赁合同中明确约定的仲裁条款，申请人黄某向本委提起仲裁，符合《仲裁法》第四条之规定。此外，彭某某给黄某的《委托书》第6项关于“代为处理与该房屋有关的其它一切事宜”的约定，也应当包括涉及该房屋的仲裁活动。因此，对于被申请人提出的“彭某某再转委托给申请人黄某的委托书上，并没有给予申请人黄某办理申请仲裁事项的权利的记载，即申请人作为代理人的代理权没有或者超越”的抗辩理由，仲裁庭不予采纳。
（二）关于房屋租赁登记备案的问题
仲裁庭认为，第一，双方签订的《房屋租赁合同》，没有关于房屋租赁登记备案及开具发票的约定。第二，《广州市房屋租赁管理规定》于2005年5月1日施行，该规定第十二条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。”2005年6月15日，广州市国土资源和房屋管理局发布了《关于贯彻〈广州市房屋租赁管理规定〉的实施意见》，规定：“对2005年5月1日前签订租赁合同的租赁当事人，给予6个月的补办房屋租赁登记备案手续整改期，即2005年5月1日至11月30日止。”申请人申请仲裁之日，办理房屋租赁登记备案手续的法定期限尚未届满。申请人不存在违反房屋租赁管理法规、规章的事实。第三，双方于2003年11月签订《房屋租赁合同》后至2005年8月，被申请人一直使用争议房屋从事经营活动，期间并未因房屋租赁登记备案问题影响经营。被申请人作为经营房屋中介服务的机构，对房屋租赁登记备案问题比较重视，担心影响企业年检的通过，从而提醒申请人尽快办理登记备案手续，是合情合理的。但是，被申请人的企业年检期限是2006年4月前，距被申请人撤出争议房屋还有数月时间，尚未登记备案的问题并无对被申请人产生经营风险或实际影响，对被申请人也无造成实际损失。因此，被申请人关于申请人不办理房屋租赁登记备案已构成违约的主张，仲裁庭不予支持。
（三）关于被申请人是否已向申请人交还涉案房屋的问题
仲裁庭认为，承租人搬出，应当向出租人交还房屋钥匙或履行一定的房屋交接手续，由出租人查看承租人使用房屋期间有无损坏相关设施及违反合同约定的情况，这是房屋租赁的交易习惯。被申请人作为房屋租赁、买卖的中介专业机构，在租赁合同期限尚未届满的情况下撤出争议房屋，更应当严谨处理房屋交接的问题。现被申请人所提供的证据，无法直接证明其已正式向申请人交还房屋。因此，仲裁庭对申请人关于被申请人尚未交还争议房屋的主张予以支持。
（四）关于被申请人迟延交纳租金、管理费、水电费的问题
被申请人以撤场后并未使用争议房屋为由，认为从2005年9月起无须向申请人交纳租金。由于被申请人未能证明其已履行向申请人交还房屋的义务，故被申请人仍应向申请人交纳从2005年9月1日起至实际交还房屋之日止的租金（根据《房屋租赁合同》第二条约定，2005年12月1日前按每月2800元计，2005年12月1日起按每月3080元计）；并向申请人交付从2005年7月1日起至实际交还房屋之日止的管理费、交付从2005年6月1日起至实际交还房屋之日止的水电费。
另外，鉴于双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定：“租赁期内，乙方负责承担下列责任：1、依时交纳租金。逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月金额的2%向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，收回房屋，保证金不予退回。”现被申请人逾期交纳租金已超过15天，符合合同中向申请人支付违约金，解除合同，收回房屋，保证金不予退还的约定，故仲裁庭对申请人要求被申请人支付违约金，解除合同，收回房屋，保证金2800元不予退回的仲裁请求均予以支持。
（五）关于仲裁费
仲裁庭认为：由于本案纠纷是被申请人违约引起的，仲裁费应由被申请人全部承担。
