2011年：中国房价走势预判

2011年：中国房价走势预判

魏雅华 原创 | 2011-01-15 10:30 | 投票 投票人

标签： 中国 房价 走势 2011 预判 

可以断言，中国哪一年的房价走势都不会像2011年的房价那样充满变数。到2010年年底，只怕声称“楼市还会再涨二十年”的人，都会感到：中国楼市，一个严寒的冬天来了。而这个寒冬的来临，竟不是轮番轰炸的楼市新政所带来的。

 2010年中国的房价已成定局，2009年中国的房价涨势惯性得以延续，这一年中国的房价是上涨的，而且势头强劲。尽管国家三令五申，调控新政集中发布，狂轰滥炸，可房价却不理不睬，你说你的，我涨我的。大有“走自己的路，让别人说去吧”之势。

可到2010年10月，情况不对了。一股强冷空气，从北到南，从东到西，入侵中国楼市。一夜之间，一切都变了。

在讨论“2011年的中国的房价是涨还是跌？”这个问题之前，我们先回眸一下2010年中国楼市大势 

新闻事件：中国楼市量价齐升全面回暖 

实际上，自2010年4月16日，国务院发布的新《国十条》实施后的这段时间，中国的房价始终没有怎么跌。仅仅是在成交量上有些许变化，仅仅是对买房人的心理上有所影响，仅仅带来了几个月的持币观望期。

而当他们发现，房价下跌只是一种美好的愿望，于是，他们失去了耐心。

入秋，中国楼市量价齐升，全面回暖。

让我们来看看2010年10月15日发布在国家统计局网站上的最新统计数据：《9月：70个大中城市房价同比上涨9.1%》。

前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点。

9月，全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%；全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%。二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.5%，比8月份扩大0.4个百分点。

这一组数据告诉我们，中国楼市价升量增，势头强劲。

我们接着再看：

据统计，30个大中城市中，有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。

而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市，自新《国十条》实施后迎来首次的集体飙升。成交量的大幅上涨，引发市场对下一波房价走势的猜测：房价将报复性上涨，还是迎来第二波更加严厉的调控政策？

还有，房价没跌，房租暴涨，涨幅如六月南方的暴雨，如决堤400米的江西抚州大坝。房屋中介集体暴动，从股市楼市出逃热钱，先是进入农产品市场，先暴炒大蒜，再暴炒绿豆，接下来，又在租房中介市场大炒房租。

 

据中央电视台报道，在北京，五六月份房租同比上涨了20%，一些交通便利的房源更是上涨了50%。统计显示，今年上半年，北京住房套均租金为2792元/月，而去年北京应届大学毕业生的平均月薪为2492元，还不够缴房租的。

遭到如此灾难的，不只是北京的蚁族们。同样，上海、广州、深圳、武汉、济南、西安等地房租也纷纷上涨，特别是进入六七月以来，租金涨幅更猛。并且在迅速向二、三线城市蔓延。

面对如此形势，房地产商们忧虑大于振奋。他们担心的是，更加严厉的调控政策会很快出台。

果然，《新国五条》来了。

中国发布楼市调控《后出师表》 

2010年9月29日晚七时，中央电视台在新闻联播中播出重大新闻：《国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨》。

这一新闻威力巨大，读来让人震聋发聩。这一新闻表明，国家把过快上涨的房价打压下来的决心有多大。

如果我们把发布于4月16日的国务院房产新政《新国十条》，称作国家调控房地产的《出师表》，那么，9月29日发布的《国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨》的决定，可以称作国家调控房地产的《后出师表》。

《新国五条》中规定：

一是房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。

这一规定很快变成了几乎覆盖了中国所有大中城市的《限购令》。到2010年10月底，已有18个城市发布了管束严厉的《限购令》，其中包括超过限购套数将不予办理房产证，不承认其产权合法性的，这一最严厉的处罚措施。

二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及三套以上住房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

三是加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

四是切实增加住房有效供给。

五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

这五条一条比一条严厉。哪一条都是实拳。

比如房产税，如果一旦开征，那将是炒房人的末日。这个税种的威力非常可怕。

千万不要低估了国家调控房地产市场的决心，错误地估计了形势，是要付出代价的。 

央行加息：中国楼市，一个严寒的冬天来了 

很快，人们便醒悟过来，很可能，对楼市杀伤力最大的既不是《新国十条》，也不是《新国五条》。而是下面这件事：

2010年10月19日晚七时，中央电视台在新闻联播中宣布：中国人民银行决定，自10月20日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

这个消息来得非常突然，突然到让人难以置信。

加息的传言，“狼来了”的喊声，喊了快十个月了，人们都在猜测，中国会不会加息，因为它对中国经济影响巨大。它直接决定着中国的积极的财政政策和适度松宽的货币政策会不会大船掉头。

十月，由于美国日本等国纷纷宣布，维持低利率甚至零利率的政策不变，并刺激全球股市强势上行，人们对中国加息的判断普遍偏向于否定。

按照预定日期，三季度以及9月份重要经济数据，将于10月21日公布，10月14日，国家发改委的官员已放出风来，我们要忍受更高的物价上涨率。据此判断，为了烘暖偏冷的中国经济，似乎中国加息的可能性变得越来越小，就在此时，加息却不期而至。

可我们再一想，中国选择在这个时候加息是对的，而且在社会各方毫不觉察的情况下突然加息，真的是一种艺术。

对股市来说，加息是在社会各方毫不觉察的情况下突然出拳，对股市的伤害最小。因为对股市来说，可怕的不是加息，而是对加息的预期。

就是那句话：枪膛里的子弹才是最可怕的。

再说，对于几天间便从2600点冲上了3000点的，近乎狂热的十月股市，降一点温也好。中国股市还是慢慢地涨好。

对于中国楼市来说，加息真的是一记实实在在的雷霆万钧的重拳。对于过热的中国楼市，加息的威力将会在今后的一两年间逐渐释放。

不要小看了一年期贷款基准利率上调的这0.25个百分点，对于动辄百万甚至数百万元的房价，这不是一个小数字。还有，这只是新一轮加息周期的开始。炒房的门槛将会不断地抬高。很可能，这次加息会成为中国楼市的拐点。

9月13日，国家统计局公布了8月份宏观经济数据，8月份CPI创出22个月的新高,达到3.5%，而9月份CPI达到了3.6%。

利率会不断地上行，现在也才2.50%，它应当高于CPI才对。负利率对老百姓的存款有失公平。利率上行是对这种不公平的修复。

物价上涨对老百姓的钱包是一种减薄，可对于工厂的钱包来说，是一种增厚。工厂的钱包鼓了，可以增加开工率，可以增加就业率，可以提高工人工资，所以并不是绝对的坏事。维持一定限度内的物价上涨是好事。

其实，无论是人民币的利率还是汇率，我们都应该根据不断变化的经济形势，该升则升，该降则降。市场化的利率和国际化的汇率本该如此。加息是一根调整经济冷暖的魔杖。我们所追求的是人民币的币值的动态稳定，那是一种令人赏心悦目的艺术。

电要涨价，煤在涨价，油在涨价，水要涨价，肉在涨价，蛋在涨价，粮在涨价，菜在涨价，房在涨价，房租在涨价，利率上涨能让我们的神经放松些，能有效地缓冲物价上涨对我们钱包的缩水的压力，这不好吗？

如果我们能机敏智睿地利用反应灵活的汇率和利率政策，来适应不断变化的市场形势，我们就会从左右为难变成左右逢源。 

加息日的中国股市告诉我们什么？ 

中国对加息的反应速度最快、最灵敏的是股市，那几乎是评价加息的全民公决，或非常真实、可信度最高的民意调查。因为在股市上每一张选票都是要付费的，而且花的是大钱。谁都不会拿着白花花的银子去打水漂。

让我们来看看加息当日的中国股市：

10月20日上午9点半，中国股市以大幅暴跌54点开盘，股指期货四支主力合约均以超过2%的大跌开盘。让人有点心惊肉跳两眼发黑。领跌的是地产股，地产板块一片惨绿。

可很快，股市便一路向上，开盘点成为当日最低点。细看盘中，金融股一彪杀出，中国平安、中国太保、农业银行、招商银行大旗猎猎，营救大盘于危难之中。上行的大盘创出本轮反弹的新高，盘中摸高3041点。

细想一想，加息对金融股的确是个利好。你想，把钱朝银行里赶，银行存款增加，这还不是利好吗？至于多付了利息，存贷款利息都增加了，两项对冲，摆平了呀。

随后大盘振荡向上，当日股市收阳。再次收复3000点高地，中国股市对加息表示欢迎。道理很简单，加息是经济形势好转的重要标志。很可能，中国股市的大牛市，从本轮加息周期开始起步。

中国股市的开户数加上基金的开户数超过了3亿户。老百姓喜笑颜开。

遭灾的是地产股，地产股几乎全军覆没，当日中国股市的地产股指数大跌了176.96点。从盘面上来看，受加息影响最大的莫过于房地产板块。房地产板块遭受重挫，整体下跌近5%，位居各大板块跌幅之首。一线地产股保利地产、招商地产、华侨城A等跌逾7%，地产龙头万科A跌逾6%。

搜房网数据监控中心调查显示：近五成（45%）网友表示，上调存贷款基准利率将有效抑制房价，未来房价或呈下跌趋势；35%的网友持相反意见，他们认为上调存贷款基准利率后，反而可能推动开发商提价，最终致房价上涨；另有不到两成（19%）网友，难以预测上调存贷款基准利率对于房价的影响，有网友认为，上调存贷款基准利率并非针对楼市而来。 

 

加息后，每一个买房人都在算自己的得失账 

很少有一项经济政策的威力能大到如此程度，大到让每一个人都痛感与自己的切身利益扣得如此之紧，如此息息相关。中国的成语“息息相关”，该不是说的是银行存款的利息吧？一笑。

加息后每一个人都在算自己的得失账，真得算一算。而且，此番加息开始，则宣布了新一轮加息周期的开始。它真的对我们的每一个人都关系甚大。

我们来看一看这笔买房账：

以50万元30年贷款计算，在等额本息偿还方式下，每月贷款额如下：

利率调整前，等额本息方式每月还款额2779.63元，利率调整后每月还款额2857.80元，也就是说，每月要多付利息78.17元。

如果是二套房贷，加息后，50万20年期的贷款，每月要多还58元。20年下来总共需多还利息1.4万元。

加息之前，住房贷款，也就是5年期以上贷款基准利率为5.94％，如不考虑银行房贷利率打折的情况，那么，利用房贷计算器，可以得出：50万贷款月供为3564元，20年总利息为35.5万元。

这笔账真的很沉重，而且会越来越沉重。因为这仅仅是一轮加息的开始。难怪在北京，10月22日有位投资客一次退掉了16套房，仅定金便损失了上百万。

我们看一看此前最近的一轮加息：2007年3月18日，中国人民银行开始上调利率，一年内六次上调人民币存贷款利率，从2.52%调高至7.47%。十次上调存款准备金率，调高至14.5%。2011年，中国很可能会重演2007年的故事新编。

年利率7.47%！让买房人想想都后背发毛。2007年十次上调存款准备金率，那一年，多少房地产商因为资金链的断裂而倒下，至今还让房地产商们后怕。

2010年10月，中国银行业又一轮上调存款准备金率已经启动，房地产商的资金链又要吃紧了。 

2011年，中国的房价是涨还是跌？ 

可以断言，中国哪一年的房价走势都不会像2011年的房价那样充满变数。到2010年年底，只怕一向对房价的不断上涨充满信心的人，声称“楼市还会再涨二十年”的人，都会感到：中国楼市，一个严寒的冬天来了。而这个寒冬的来临，竟不是轮番轰炸的楼市新政所带来的。

这股杀伤力巨大的寒流是国家收紧银根，收紧流动性。中国的积极的财政政策和适度松宽的货币政策大船掉头。2011年，面对涨势如潮的物价，国家很可能会改而实行积极的财政政策和适度从紧的货币政策。

那么，2011年的房价会暴跌，大跌，中跌，还是小跌？

先说暴跌，暴跌的可能性不大，因为楼市的暴跌对中国经济是一场灾难，受伤的是所有的人。全球金融风暴便是前车之鉴，这样一个“共输”的结局，是所有的人都不愿意看到的。

大跌的可能性也不大，因为中国楼市的确存在着旺盛的刚性需求，加之富裕起来的中国，资金流动性充裕，中国存在着旺盛的购买力，所以大跌的概率也非常之小。

但很可能，2011年的中国楼市会重演2008年的中国楼市，这个判断基于以下几个原因：

首先，房价走势曲线是一根正弦波，它会不断地有涨有跌，有起有伏，这才符合规律。其次，2007年中国七次上调利率，十次上调银行存款准备金率，导致了2008年的中国楼市入冬。这一形势很可能会在2011年的中国楼市重演。其三，如果地产税开征，房价想不跌都难。

不要认为楼市只涨不跌，2008年的中国楼市房价便是下跌的，跌幅为10%。

结论：2011年的中国楼市房价将会中跌，跌幅大约在10%～15%之间。

不信？2011年年底见。