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建阳市西城区（生态城）城市基础设施
建设及棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置实施方案
为了加快实施建阳市城市总体规划,改善西城区居民居住条件和生活环境，完善城市功能，提升城市形象。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《福建省城市房屋拆迁管理条例》和有关法律、法规及政策，结合本拆迁区域实际情况，本着先协议后拆迁，依法保护拆迁双方当事人的合法权益为原则，制定本区域拆迁补偿安置实施方案。
一、项目拆迁人
该项目拆迁人为建阳市土地收购储备中心，由拆迁人委托具有相应拆迁资质等级的单位实施拆迁，及具备相应建筑企业资质、安全资质的建筑施工单位承担房屋的拆除工程。
由拆迁人委托有资质的房地产评估机构和测绘机构，做好被拆迁房屋的评估和测绘资料的收集工作，以便全面开展工作，并出具评估和测绘成果。
二、拆迁范围及补偿原则
拆迁范围：东起西门“美墅—温哥华”小区、螃蜞路新华村口，西至西门大井垅浦南高速公路；北至童游新村村北部湾；南至考亭路口山北麓（详见规划红线图）。
1.本项目拆迁占地总面积约100200M2，建筑面积约148670M2。
2.在拆迁范围内房屋及其附属设施按《福建省城市房屋拆迁管理条例》并结合西城区房屋实际情况进行补偿和安置。
3.本片区内房屋及其附属设施建筑面积的测算按照《房产测量规范》（GB/T17986—2000）和《建设部关于房屋建筑面积计算和房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）的规定执行。
4.本片区内涉及供水、供电、广播电视、电话、宽带、光缆等设施的拆迁由各部门自行迁移，不得影响拆迁进度。在该片区内工商、税务等部门停止批准、发放相关证照，房地产部门停止办理房屋产权交易。
三、拆迁实施计划
本片区拆迁工作于拆迁公告发布日开始，至 2011年 5月31日搬迁腾空完毕。
四、拆迁补偿安置方式
（一）拆迁补偿安置方式：实行货币补偿、产权调换或两者相结合方式。产权调换按本方案确定的安置点实施调换。
1.被拆迁人为个人的居住用房（含房改、集资房等）有权选择其中一种方式，鼓励选择产权调换方式。对生活确有困难难以支付差价而无力产权调换的，又符合廉租房申请条件的，可向政府提出要求，经相关程序审核认定后给予优先安置廉租住房。
2.本地段被拆迁人为个人的居住用房。住宅总层数为一层的补偿金额或调换面积乘以1.50的系数；层数为一层半的，补偿金额或调换面积乘以1.25的系数；层数为二层的补偿金额或调换面积乘以1.13系数；二层以上的不做调整。
3.个人的营业性用房的拆迁补偿方式：经批准持有合法《土地使用证》、《房屋所有权证》、《营业执照》的营业性用房采用货币补偿和产权调换方式予以补偿。
营业性用房和非营业性用房的认定以《房屋所有权证》上载明的用途为准。
未经批准，私自将非营业性用房改为营业性用房的原则上不按营业性用房标准进行补偿，只按《房屋所有权证》上载明的用途予以补偿。
4.本区域内个人营业用房无《土地使用权证》、《房产所有权证》、《营业执照》，但实际又有经营多年的，对这类特殊的经营性用房可以按本方案相关补偿标准给予主房屋补偿后，再给予现状非住宅类特殊用房补助，不予安置，具体补偿标准按《西区生态城非住宅类特殊用房补助明细表》执行。（标准详见附件一）。
5.被拆迁人为法人资质单位的生产性用房及非生产性用房，以评估为原则实施货币补偿。
6.职工房改房个人产权的按本实施方案相应的拆迁补偿标准进行补偿安置；份额产权的（单位、个人各占有份额的）经由产权人按相关规定确认以后执行补偿安置。原房改房产权证未计公摊面积的，楼栋的公摊面积由原产权单位或主管部门确认同意产权归属以后予以产权人补偿安置。
7.2006年9月以前的违法建筑物按潭政综〔2006〕174号《建阳市开展清理整治城市规划区违法用地和违法建设工作的实施方案》规定，被拆迁人必须接受相关行政部门的处罚，按规定补办有关手续，补交罚金及有关款项后，按规定给予补偿、安置。
8.2006年9月1日以后至2010年2月8日之前的违章建筑，按重置成本评估后给予补偿。
9.2010年 2 月 8日以后非法拆建、抢建、新建的违章、违法建筑一律不予补偿安置。
10.二次装饰及主居住建筑以外的附属建筑物与构筑物的补偿（详见附件二）。
（二）货币补偿安置办法
1.货币补偿标准按照有资质的房地产价格评估机构根据本区域内在同一时点的评估结果，参照《建阳市童游水东工业路东北片区房屋拆迁补偿安置实施方案》的补偿标准，结合建阳市土地分等定级成果进行合理调整，确定货币补偿的价格，评估基准日以公告日为准。
本区域居民住宅货币补偿价格为：框架结构3000元/M2，砖混结构2900元/M2 ，砖木结构2800元/M2，土木结构2700元/ M2（本价格已含一般装修，房屋有二次装饰的原则按第四条第一款第8项实施补偿）。
本区域个人营业性用房货币补偿标准可按评估价格进行补偿。
对被拆迁房屋产权人持有《国有土地使用权证》的住宅用地的空坪面积，仅按市国土资源局颁布的该地段住宅用地基准地价上调一级中间价 398元/M2予以补偿，院内围合无证且无争议的空坪面积按100元/M2予以补偿。
拆迁双方当事人按上述标准协商，确定补偿金额并签订《房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称（拆迁协议））；协商不成的，按房地产评估机构出具的房地产市场评估价格确定补偿金额，签订《拆迁协议》；交验《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及其他有效的产权证件，按时搬迁并交付房屋钥匙。被拆迁人房屋搬迁后，向拆迁人办理《房屋搬迁验收证》，由拆迁人一次性发给被拆迁人房屋拆迁补偿费、二次装饰及附属物补偿费、一次搬迁补助费和奖金。
2.本区域内属利用农用地（如山地、林地、农田、菜地、园地、鱼塘等）的生产性用房（如：菇棚、猪牛羊鸡鸭舍、护园用房、农用具房等生产性用房及其配套附属房）的安置补偿依照本区域征收集体土地补偿方案实施。
本区域内租赁土地上居住用房的拆迁货币补偿不做建筑层数的系数调整，货币补偿按本方案相关的补偿标准扣除该地段住宅用地基准地价后给予补偿。
3.被拆迁人对评估价格确定的货币补偿金额有异议，无法与拆迁人就货币补偿金额达成协议的，可以在接到评估报告之日起十五日内委托具备相应资格评估机构进行评估，或者向房屋拆迁管理部门申请裁决。
（三）产权调换安置办法
1.被拆迁人房屋产权合法明确，按照“拆一补一”、“先腾空先选房”原则实行产权调换互找差价。
2.安置地点：就近安置在统一新建的安置点内，其中大井垅拆迁户安置在一号点，其他拆迁户安置在二号点（安置点等详见规划图）。
3.本区域内租赁土地上居住用房的产权调换拆迁安置，调换安置时原住房建筑层数不做系数放大调整,且等面积回迁部分需按其原房屋所在地段住宅的基准地价标准补交安置房楼面地价。
4.被拆迁人房屋的补偿金额和所调换房屋的安置金额，由拆迁当事人双方按本《方案》有关条款协商确定，协商不成的，按评估机构出具的房地产市场评估价格，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的安置金额，结算产权调换的差价，签订《拆迁协议》，交验《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及有效的产权证件，按时搬迁并交付房屋钥匙。被拆迁人房屋搬迁后，向拆迁人办理《房屋搬迁验收证》。由拆迁人一次性发给被拆迁人房屋两次搬迁补助费、每次12个月的临时过渡补助费。被拆迁人产权调换的差价款暂不补交，房屋拆迁的补偿费、二次装饰及附属物补偿费、奖金等也暂不发放，待安置房交付使用时结算差价。
5.住宅安置房补交差价及结算办法：被拆迁人选择产权调换，只能按被拆迁房屋（住宅）建筑面积就近上靠选择回迁相应面积户型的住宅安置房。住宅安置房面积与被拆迁房屋（住宅）建筑面积相等部份，框架结构的不补结构差价，砖混结构的补交结构差价100元/平方米，砖木结构的补交结构差价 200元/平方米，土木结构的补交结构差价300元/平方米。因安置房户型面积等原因，住宅安置房面积超出被拆迁房屋（住宅）建筑面积20平方米以内的，被拆迁人可以按一定的优惠条件购买（以上超面积优惠价，仅限于房屋所有权证为一户）。
6.因安置房户型面积等原因，住宅安置房总面积超出被拆迁房屋产权调换安置确定（下同）的（住宅）建筑面积：
一号点：住宅安置房总面积超出被拆迁房屋（住宅）建筑面积10平方米以内按1700元/平方米结算；住宅安置房总面积超出被拆迁房屋（住宅）建筑面积10-20平方米按2100元/平方米结算；住宅安置房总面积超出被拆迁房屋（住宅）建筑面积20－40平方米的按价3200元/平方米结算；住宅安置房总面积超出被拆迁房屋(住宅)建筑面积40m2以上的按届时市场价结算。
二号点：住宅安置房总面积超出被拆迁房屋（住宅）建筑面积10平方米以内按1800 元/平方米结算；住宅安置房总面积超出被拆迁房屋（住宅）建筑面积10-20平方米按2200元/平方米结算；住宅安置房总面积超出被拆迁房屋（住宅）建筑面积20－40平方米的按3800元/平方米结算；住宅安置房总面积超出被拆迁房屋(住宅)建筑面积40m2以上的按届时市场价结算。
住宅安置房总面积少于被拆迁房屋（住宅）建筑面积，由拆迁人按本方案相应房屋结构的货币补偿标准结算给被拆迁人。
7.安置房装修标准
回迁安置房交付时必须按建设部规定的标准房建设交付。安置房结构为框架，外墙装修标准按设计图纸。室内完成隔墙、地面为水泥砂浆抹平，内墙面和天棚均为水泥砂浆粉刷涂料提白，卫生间安装坐式马桶，水、电、电话、有线闭路电视铺设到户，立户手续和费用由用户自理，每户住宅装配一个防火门、门窗齐全。
五、搬迁补助费及临时安置补助费标准
1.搬迁补助费
住宅为8元/平方米，不足200元/户的按200元/户计算搬迁补助费。
2.临时安置补助费
临时安置补助费：住宅6元/M2/月。
六、临时过渡期限及奖励的规定
1.临时过渡期限
产权调换安置房临时过渡期限为 36 个月，在过渡期限内，临时过渡补助费由拆迁人按每12个月发放一次，发至安置房交付止。因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应当自逾期之月起每月付给被拆迁人双倍的临时过渡补助费。
2.被拆迁人凡在 2011 年 4月 30日前签订《拆迁协议》并搬迁完毕的，经拆迁人验收合格后，发给《房屋搬迁验收证》，按被拆迁房屋建筑面积每平方米奖励100元/M2，每拖延一日按10元/M2/日递减扣除直至奖金扣除完毕。
3.被拆迁人申请办理《房屋搬迁验收证》，必须出示水、电、电讯、有线电视的报停结帐发票，交付房屋钥匙，经拆迁人验收合格后，发给《房屋搬迁验收证》。《房屋搬迁验收证》是计算房屋拆迁临时过渡安置补助费的时点和确定是否符合享受奖金的依据，也是作为被拆迁人选房的先后顺序的依据。同时，被拆迁人保证不擅自拆除、损坏已作价补偿的房屋构件及其设施，否则，造成的损失将从被拆迁人房屋的拆迁补偿费中扣除。
七、拆迁的优惠政策及其他规定
产权调换安置房，其道路和绿化等各项配套设施建设，由拆迁人统一建设。
1.被拆迁人在申请办理安置房《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》时，安置房与被拆迁房屋面积相等部份所需的税费由拆迁人支付，超面积部分由被拆迁人承担，相关手续由拆迁人统一办理。如果被拆迁人资金困难，可向拆迁人提出书面报告，由拆迁人负责联系专业银行并根据现行金融部门相关政策办理安置房按揭贷款。
2.被拆迁人的生活用电、用水、闭路电视、电话等迁移费用由拆迁人根据相关部门的现行迁移价格给予补偿。
3.被拆迁人选择货币补偿方式时，被拆迁人在两年内再购买房屋时，凭《拆迁协议》在货币补偿金额内的部份，契税享受产权调换的待遇。
4.被拆迁房屋原只有合同买卖关系未办理交易过户手续的，必须到公证处办理公证过户见证手续后，方可按本方案的拆迁补偿标准进行补偿安置。
5.被拆迁房屋有产权纠纷，在拆迁期限内未能解决的，由拆迁人会同有关部门组织人员做好现场勘查记录，提出补偿安置办法，报房屋拆迁管理部门审核同意，并向公证机关办理证据保全公证后，先行拆除。被拆迁人凭《调解书》、《裁定书》或《判决书》办理有关补偿安置手续。
6.对拆迁范围内的特困户，符合市政府制定的相关规定，被拆迁人可申请购买政府建设的廉租房。
7.简易结构、附属建筑物、构筑物及二次装饰采取作价补偿不予安置。
8.拆迁人与被拆迁人应当依照本实施方案的规定，公开、公平、公正依法拆迁。依据本方案就补偿方式和补偿金额，安置地点、搬迁期限、过渡方式和期限等事项，订立拆迁补偿安置协议，并报送房屋拆迁管理部门备案。被拆迁人应服从城市建设大局的需要，在规定的期限内完成腾空搬迁，不得借故拖延或索取本实施方案以外的安置和补偿。
9.在拆迁过程中，经双方多次协商仍不能达成协议的，按国家有关法律及拆迁管理的规定，双方均可向房屋拆迁管理部门申请裁决，不服房屋拆迁管理部门裁决的，可以申请人民法院裁决。达成协议到期拒不搬迁的，拆迁人可以依法向人民法院起诉，诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先行执行。
八、本实施方案未尽事宜，可按国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《福建省城市房屋拆迁管理条例》和有关规定执行。
九、本实施方案由建阳市土地收购储备中心负责解释。
建阳市土地收购储备中心
二Ｏ一Ｏ年十二月十六日
附件一
建阳市西区（生态城）现状非住宅类特殊用房补助明细表
备注：
一、ABC类别为国标城市用地用途分类；
二、沿街未经营又无证照不予补助；
三、计算方法：
1、商业基准价等级×调节系数－住宅基准价×调节系数；
2、计算论据：600≈（四级地升三级地）×1.2－（四级地）×0.85 350≈（四级地升三级地）－（四级地）×0.85
550≈（四级地升三级地）×1.2－（四级地） 300≈（四级地升三级地）－（四级地）
400≈（四级地升三级地）－（四级地） 200≈（四级地）×1.18－（四级地）
附件二
二次装饰及附属物的补偿标准
1.吊顶：40元/M2
2.地板木：50元/M2
3.壁橱：
木质大衣柜（固定不移动搬迁）：100元/M
吊柜：60元/M
4.缸砖：
地面缸砖（含墙面磁砖等）：50元/M2
大理石地面：70元/M2
花岗岩地面：90元/M2
水磨石地面：30元/M2
5.户外不锈钢包栏：90元/M2
6.户外铁包栏：35元/M2
7.围墙：30元/M2
8.空调拆装：100元/部
热水器拆装：100元/个
9.混凝土道路（地坪）：20元/M2
10.附属房建筑物及构筑物各结构的补偿标准：
框架结构：550/M2
砖混结构：450/M2
砖木结构：300元/M2
竹、木结构：180元/M2
简易竹、木结构：150元/ M2
主题词：城乡建设 城市 拆迁方案 批复
抄送：市国土资源局，市建设局。
建阳市人民政府办公室 2010年12月17日印发
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