父母将自住房登记在成年子女名下能否认定赠与？-法律快车房地产法

父母将自住房登记在成年子女名下能否认定赠与？

来源： 作者： 时间：2010/12/10

文／彭箭 【裁判要旨】 有证据证明房屋系父母出资建造的，而父母仅将房屋登记在成年子女名下。如果不是为了子女结婚的目的表示赠与，也没有其他明确的赠与意思表示，该登记行为不宜认定为赠与，应属于登记错误，房屋仍属于父母的财产。 【案情】 原告：张根英。被告：

 

本案首要解决的问题是确认诉争房屋实际上由谁出资建造，其次是诉争房屋登记在被告柯闽名下的行为应如何认定。

一、柯在枢与周桂英因建造行为取得诉争房屋事实上的所有权。本案中，诉争房屋虽然是柯在枢于1986年以子女的名义申请购地建房，但该房屋系1987年动工兴建，1989年建成，而原告张根英与被告柯闽系房屋竣工后于1990年结婚。而且张根英与柯闽均刚刚参加工作．从客观上来看他俩无能力出资建造该房屋。诉争房屋系柯在枢及周桂英出资建造， 自建成之日起，柯在枢及周桂英即取得了该房屋事实上的所有权。根据物权法规定．因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时，就当然地取得该房屋的所有权，这种所有权属于事实上的所有权，不以登记和交付为取得要件。

二、诉争房屋所有权人登记为柯闽．只能推定柯闽为法律上的权利人

不动产登记，是指国家登记机构将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。虽然我国物权法规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但是，登记记载的权利人只是应当推定为法律上的权利人，并不是物权的最终认定，如果其他利害关系人具有足够的证据可以证明登记记载确有错误，登记记载就会被推翻，法院就应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。

三、柯在枢将房屋登记在柯闽名下的行为不宜认定为赠与。

本案柯在枢及第三人周桂英是房屋事实上的所有权人，但柯在枢将房屋登记在柯闽名下是否成立赠与关系这是判断诉争房屋归属的关键。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人将标的物实际交付给受赠人，赠与合同生效，赠与关系成立．不动产房屋则经过登记即为交付。实践中经常有父母将自己的房屋登记在子女的名下，对这种行为是否能够认定为赠与?笔者认为应从以下几方面来分析：第一，看父母与子女间是否有书面的赠与合同或者口头上明确的赠与与接受赠与的表示，若有，又办理了产权登记，应认定赠与关系成立。第二，没有明确的赠与表示，仅有事实上的登记行为，则要看该房屋是否履行了事实上的交付行为。以及该登记行为是基于什么目的而作为的。如果父母纯粹是为子女结婚而出资建房或购房并且事实上已交付，从行为目的及行为本身来推断，赠与与接受赠与的意思表示比较明确，应认定赠与关系成立。如果父母不是为子女结婚，而是将自己的房屋甚至是自住房屋基于其他种种原因登记在子女的名下，并且没有事实上的交付行为，甚至该父母一直居住于该房屋，则不宜认定为赠与关系，因为仅根据登记行为而在事实上没有履行交付行为，无法明确推断出当事人赠与与接受赠与的意思表示。从充分保护公民最基本的居住权利出发，每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性，若将父母所有且一直居住的登记在子女名下的房屋．认定赠与关系成立，即房屋归属子女所有．则严重侵害公民最基本的居住权。故不宜认定为赠与关系成立，这也是法律规则制度建构的基础。

 

综上，本案中，柯在枢与第三人周桂英在柯闽结婚前建房，并取得了该房屋事实上的所有权，而且建房是为了自住，该房屋也一直由柯在枢及周桂英居住至今，而张根英与柯闽结婚后的共同居住只是一种暂时借住．其后张根英与柯闽即搬出居住，可见柯在枢与周桂英并没有在事实上将诉争房屋交付给张根英与柯1司，仅仅根据柯在枢将房屋登记在柯闽名下的行为，不能推断出赠与与接受赠予的意思表示，该行为不宜认定为赠与关系，诉争房屋不属于张根英与柯闽的夫妻共同财产，法院应驳回张根英的诉讼请求，确认该房屋系第三人周桂英与柯在枢两人的夫妻共同财产。 (作者单位：江西省吉水县人民法院)