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三个男人的商业地产投资经 住宅类物业的前景不可预期，让很多人不太敢出手，而通货膨胀的压力又让人揣着钱感到不安心。在目前的状态下，投资者的钱会往哪里流呢？房地产市场的宏观调控已经不是第一次了，那些“聪明钱”总能找到方向，他们有什么经验可以分享？ 买商铺，看环境、位置和规模 应先生(个体经营户) 最成功投资：九堡华贸鞋城商铺2间 投资时间：2007年至今 我是比较喜欢投资商铺的，一来我自己在做生意，对挑选商铺比较有心得，二来商铺面积比较小，占用的资金量低。 2007年的时候，原来武林广场边上的华贸鞋城要搬迁的新闻还是很受关注的，毕竟是一个开了十来年的市场，做鞋包生意的人都知道，我觉得那是一个机会，可以考虑投资。其实鞋城搬迁是分成两个市场搬的，一个往汽配城，一个往九堡，我去现场看了看，决定选择九堡的华贸鞋城。为什么呢？原因很简单，因为这个规模比较大。 我的两间商铺，是相邻的联铺，一间15平方米，一间17平方米，当时我考虑如果生意好，我可以自己经营，生意不好就一间自己经营，一间转租。我买的时候，九堡的商铺价格还不高，再加上有朋友是原华贸鞋城的经营户，所以还给我打了点折，一间商铺总价差不多11万元。现在这里随便一间15平方米左右的商铺年租金就超过20万元，位置好的可以租到25万元/年以上。转卖一间商铺的报价都要200多万元，而且基本上没有转卖的。 商铺投资是非常考验眼光的，其实九堡的市场很多，但并不是每家市场的生意都像华贸鞋城这么好，如果想投资商铺，我建议一定要现场考察。 一是看大环境，商铺周边的交通方不方便，以哪种交通方式为主，这在很大程度上决定了你投资的回报率高不高。比如九堡华贸鞋城，很多人都说交通不方便，但实际上我们是以批发为主的，公交车方不方便对我们影响不大，关键是大车、打包方便，对外物流方便。 二是看商铺的具体位置。如果是经营类型比较单一的市场，那么一楼的商铺最好，因为这是人流量必须经过的地方。市场内的通道要宽，照明要充分。最好选择靠右手边的商铺，这样人的视线能自然看到。 三是看整体规模，这主要是针对市场商铺来说的。现在很多杭州市中心或老城区的市场要往城市周边搬迁，其实投资的机会很多，我建议选择那些整体搬迁的市场来投资。因为整体搬迁更容易带动老经营户，这样新市场的客源相对比较有保证，能更快形成经营氛围。对市场商铺来说，经营得好是最主要的。 其实社区商铺我也有兴趣投资，但是商铺的规模最好稍微大一些，50~60平方米左右，这样的商铺比较适合开专卖店，价格我倒不是太在乎，主要是看交通，是不是面对主要的人流动线，这点对社区商铺尤为重要。 毛先生(公司老板) 最成功投资：欧美中心酒店式公寓2间，写字楼400平方米 投资时间：2006年底至今 买世贸丽晶城EAC的写字楼不是纯粹的投资，是我自己开公司有需要，刚好这个项目在售，位置也不错，我就买了。当初买的400平方米写字楼，一半我自己在使用，另一半转租给了另一家公司，每月租金5.6元/平方米，在整个黄龙商务区里这个租金水平都算是比较高的水准。当然我预计这个项目会增值，毕竟黄龙商务区的地段摆在这里，但实际上它增值的速度比我预计更快一些，现在写字楼二手房的价格将近5万元/平方米，比我买的时候翻了一倍多。 店式公寓的增值速度与写字楼差不多，但总价要低一些。当时我买了两间酒店式公寓，都是53平方米的，我记得是1.9万元/平方米，在当时算是比较高的价格，现在如果转卖的话一般报价在3.7万~3.8万元/平方米，也翻了一倍。现在经常能接到中介的电话，问我手上的房子卖不卖，但我不打算卖，还是出租比较划算，53平方米的酒店式公寓每间月租金有6000元。而且我的租户就是EAC写字楼的租户，生活习惯很好，这样对房子的损耗也比较小，承租期也很稳定。说实话，我也投资了住宅，如果从租金角度考虑，酒店式公寓和写字楼的租金回报率要比住宅高。 从我个人的经验来说，投资商业地产项目最重要的还是地段，要比住宅项目更注重地段；其次是最好选择综合体项目，酒店式公寓、写字楼、住宅最好还有商场或者商铺，物业类型丰富一些；第三是选择引入的服务商或者运营商是品牌公司，特别是酒店式公寓和写字楼项目，运营能力强不强、管理到不到位，在某种程度上决定了物业的增值能力和增值速度。 现阶段我比较看好的区域有两个，一个是钱江新城，另一个是运河商务区，这两个板块里只要有定价合理，运营、管理到位的项目的话，是可以考虑投资的。 同样保值和抗通胀 姚先生(电子商务公司老板) 最成功投资：恒生科技园约1000平方米写字楼 投资时间：2010年至今 我两次买写字楼都跟宏观调控有关系，第一次是2009年年底，我在南京新街口广场附近的一个项目买了1000平方米左右的写字楼。当时买主要是因为觉得价格便宜，新街口广场在南京的位置有点类似杭州的武林广场，非常市中心的地段，但写字楼的价格只有1.6万元/平方米，杭州武林广场边上哪有这么便宜的写字楼？所以我就下单了。现在那个写字楼的二手房价格在2.5万~3万元/平方米，涨了将近一倍。 去年我在杭州买了恒生科技园的1栋写字楼，一共5层楼，总建筑面积也在1000平方米左右，就在文一西路延伸段，价格比较便宜，我买的时候才1万多/平方米。可能你会觉得位置偏了点，但我做电子商务的，对写字楼的地段没有一般企业那么强调，而且它是独栋的写字楼，留给我自由装修的发挥空间比较大，我比较满意。 现在想起来，最近三年我好像都在买写字楼，跟其他人的投资方向不太一样，这主要是因为刚好企业发展有需要。而且现在很多城区有招商引资优惠，买写字楼办企业可以享受很多政策，所以很多经商、办企业的人比较愿意投资写字楼。我们的价值观念与普通的投资者不太一样，对我来说，投资写字楼与投资住宅一样都能保值、抗通胀，但写字楼的使用率肯定比住宅高，至少我自己办公不用再向别人租地方了。 |
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